“买卖不破租赁”买商铺前要查明状态

　　摘要：张先生租赁了惠州东平某小区一楼的商铺做生意，与房东约定租赁期为三年。张先生租下该商铺后，按时交房租水电费，生意也一直不错。但在租赁期尚未满时，房东将该商铺卖给了第三人赵先生。赵先生以其要利用该商铺做生意为由，要求张先生限期搬出该商铺，否则其将采取停电停水措施。生意一向不错的张先生当然不愿意搬出商铺，此种情况下，双方闹起了纠纷。赵先生想问，是否有权要求承租人张先生搬出商铺呢？

　　●承租人有权继续承租该房屋，买房人不得以房屋权属人发生转移而解除租赁关系。 　

　  ●只有在租赁期限届满后，买房人方能行使完整的所有权。

　　●购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租。

　　[法律室]

　　关键词：

　　商铺租赁

　　课代表：王艳玲

　　知识点

　　课堂提问

　　张先生租赁了惠州东平某小区一楼的商铺做生意，与房东约定租赁期为三年。张先生租下该商铺后，按时交房租水电费，生意也一直不错。但在租赁期尚未满时，房东将该商铺卖给了第三人赵先生。赵先生以其要利用该商铺做生意为由，要求张先生限期搬出该商铺，否则其将采取停电停水措施。生意一向不错的张先生当然不愿意搬出商铺，此种情况下，双方闹起了纠纷。赵先生想问，是否有权要求承租人张先生搬出商铺呢？

　　现场解答

　　广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为，本案中的承租人张先生享有合同法上所规定的“买卖不破租赁”的权利。所谓“买卖不破租赁”是指在租赁的房屋权属发生转移的情况下，事先已经存在租赁关系的承租人对于该房屋的使用权，不因该房屋的买卖而受到影响，承租人有权继续承租该房屋，买房人仍然应当继续履行原租赁合同约定的义务，不得以房屋权属人发生转移而解除租赁关系。因此，案例中的二手商铺购房人赵先生不得要求事先已经承租的张先生搬离商铺，只得在租赁期限届满后，方能行使完整的所有权。

　　“买卖不破租赁”是二手房买卖中普遍存在的问题。对于二手房的买主来说，应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快届满，以免影响自己的购房用途或自己的投资计划。 作者：王艳玲