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搬家常识
业主大会议事规则可以约定“从众原则”
发布时间:2018-5-1 0:00:00

业主大会议事规则可以约定“从众原则”

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专著《律师说法:物业管理典型案例评析》

[周滨律师提醒]

业主大会议事规则可以约定“从众原则”。 《广州市物业管理暂行办法》第四十八条规定:“业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定,以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。”根据该规定,业主大会议事规则是可以约定未参与表决业主的投票权数是否计入表决的多数票的,该规定没有禁止业主大会议事规则约定未参与投票以及弃权票的权数计入多数票权数。被告在第四次业主大会表决结果中将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票,没有违反上述规定和约定。

 

【海珠区人民法院判决书】

 

原告沈某某

被告广州市海珠区某某业主委员会,

原告诉称,原告是位于广州市海珠区某某的业主。2017年7月9日,被告贴出了《关于第四次业主大会表决结果的公告》,原告认为本次业主大会存在程序及实体问题。《广东省物业管理条例》第二十三条规定,业主大会会议表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。本案中,本次业主大会并无证据证明其作出的决定获得了小区内人数和面积双过半的业主同意,而且未依法将每张票送达给每户业主,对于无法送达的,未公告送达。且被告将未参加的计入己表决多数票违法。故起诉判令:1、判令撤销某某业主大会作出第四次业主大会表决结果;2、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称,不同意原告的诉求。开大会期间针对无法送达的业主方进行了公告送达,方式是在小区的公告栏进行公告送达,从2017年7月1日至2017年7月7日。针对原告所称的“将未参加的投票权数计入已表决的多数票违法”,根据《广州市物业管理暂行办法》第48条第二款规定以及业主大会和业主委员会指导规则第26条规定,被告可以将未投票的业主投票权数计入已表决的多数票,2016年11月业主大会表决通过的某某业主大会议事规则已经作出规定。请依法驳回原告诉求。

经审理查明,原告和沈惠玉是海珠区上渡路金骏街12号2302房的权属人,该房屋建筑面积101.2383平方米。

广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处于2016年8月11日出具了《业主委员会备案回执》,主要内容为某某业主委员会所提交的业主委员会备案材料已收悉;备案主要内容如下:1、管理规约、业主大会议事规则;2、业主大会的会议记录和会议决定;3、业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况;4、本届业主委员会任期:2016年7月31日起,至2021年7月30日止;等。广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处于2017年1月13日出具《业主委员会备案事项变更回执》,内容为某某业主委员会所提交的业主委员会备案事项已收悉;备案事项变更内容如下:1、某某业主大会议事规则(修改版)。

2017年6月3日,被告向某某全体业主发出《关于召开第四次业主大会的通知》,该通知记载定于2017年6月24日上午在本小区3楼花园召开第四次业主大会,表决两个议题:l、是否同意某某小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”(即业主自治);2、是否同意实行《某某公共管理方案》;等。该通知的附件为《关于召开第四次业主大会表决程序》,其中表决程序的第六点记载“本次业主大会未参与投票业主的投票权数,计入已表决的多数票”。

2017年7月9日,被告向某某全体业主发出《关于第四次业主大会会议表决结果的公告》,内容为:业主委员会于2017年6月24日至2017年7月9日期间,采用书面征求意见的形式组织召开了第四次业主大会会议,对“是否自治”和“是否同意《某某公共管理方案》”进行了投票表决。并于2017年7月9日15:00在小区三楼花园统计、查验了业主表决票。居委、派出所代表对统计、查验表决票过程进行了监督。现将表决汇总统计结果和表决明细情况进行公示,公示期从2017年7月9日起至2017年8月11日止。公示期间,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见……查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,业主委员会将重新统计、公示表决结果。公示期满,业主无异议或异议不成立,业主委员会将把本次大会的表决结果在小区内显著位置公告全体业主。附表:1、“业主自治”表决结果统计表;2、“业主自治”表决结果明细表;3、《某某公共管理方案》表决结果统计表;4、《某某公共管理方案》表决结果明细表。其中,《某某小区第四次业主大会议题1表决结果统计表》记载:投票表决项目为是否同意“业主自治”;同意票,业主人(户)数368、占业主总人(户)数的百分比90.86%,专有部分建筑面积(平方米)38419.2291,占总建筑物面积的百分比75.81%;反对票,业主人(户)数23、占业主总人(户)数的百分比5.68%,专有部分建筑面积(平方米)10420.4622,占总建筑物面积的百分比20.56%;弃权票,业主人(户)数14、占业主总人(户)数的百分比3.46%,专有部分建筑面积(平方米)1840.6632,占总建筑物面积的百分比3.63%;未参与表决(计入已表决的多数业主投票权数),业主人(户)数147、占业主总人(户)数的百分比36.3%,专有部分建筑面积(平方米)14510.71,占总建筑物面积的百分比28.63%;等。《某某小区第四次业主大会议题2表决结果统计表》记载:投票表决项目为是否同意《某某公共管理方案》;同意票,业主人(户)数372、占业主总人(户)数的百分比91.85%,专有部分建筑面积(平方米)39055.4668,占总建筑物面积的百分比77.06%;反对票,业主人(户)数16、占业主总人(户)数的百分比3.95%,专有部分建筑面积(平方米)9681.24,占总建筑物面积的百分比19.1%;弃权票,业主人(户)数17、占业主总人(户)数的百分比4.2%,专有部分建筑面积(平方米)1943.6477,占总建筑物面积的百分比3.84%;未参与表决(计入已表决的多数业主投票权数),业主人(户)数147、占业主总人(户)数的百分比36.3%,专有部分建筑面积(平方米)14510.71,占总建筑物面积的百分比28.63%;等。

2017年8月12日,被告向某某全体业主发出《关于第四次业主大会决议一的公告》、《关于第四次业主大会决议二的公告》,公告内容分别为同意某某小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”(即业主自治),同意实行《某某公共管理方案》。

据《某某业主大会议事规则(修改版)》记载,第二十五条,在规定时间内,未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票。如属于业主委员会委员候选人计票的,按照各候选人得票多少排序,将未参与的票数计入得票排前面几位的候选人上面。(具体由业主委员会在召开大会前明确规则)。

原告于2017年7月11日提起本案诉讼。

诉讼中,原、被告确认《关于第四次业主大会决议一的公告》的内容无形成文字档案,当时只是有个问卷调查同不同意自治。

原告明确其诉讼请求是要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》中的表决结果即同意某某小区实行“业主自行管理建筑物及附属设施”(即业主自治)和《关于第四次业主大会决议二的公告》中的表决结果即《某某公共管理方案》,其申请撤销的理由是对被告的计票方式有异议,即把未参与投票的权数计入已表决的多数票。

本院认为,《某某业主大会议事规则(修改版)》第二十五条约定,在规定时间内,未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票。《广州市物业管理暂行办法》第四十八条规定:“业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定,以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。”根据该规定,业主大会议事规则是可以约定未参与表决业主的投票权数是否计入表决的多数票的,该规定没有禁止业主大会议事规则约定未参与投票以及弃权票的权数计入多数票权数。被告在第四次业主大会表决结果中将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票,没有违反上述规定和约定。故原告以对“未投票权数计入已表决的多数票”的计票方式有异议为由,要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》和《关于第四次业主大会决议二的公告》当中的表决结果,无理,本院予以驳回。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定,判决如下:

驳回原告沈某某的诉讼请求。

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