山西太原：省城超市外租区商铺调查

　　近日，本报房周刊帮购QQ群中，不断弹出“家乐福外租区火爆出租”的消息。本月，随着家乐福超市在太原两个门店的相继开业，朝阳街和长风街两大商圈内，又产生了一批炙手可热的超市外租区商铺。据知情者介绍，两个家乐福超市的外租区商铺，均在短短一个月内就全部租完。与此前在太原开业的所有大中型超市一样，外租区的火爆程度也在业内人士的预料之中。

　　在太原市的超市中，外租区大都炙手可热。间或有转手或转租的商铺或柜台，都深受经营户们欢迎。可是火爆背后必然存在风险。在入手和经营超市外租区时，到底需要警惕怎样的风险呢？对此，记者进行了调查采访。

　　1　个例百分百的出租率

　　外租区，通常是指超市收银线外的招商区，外租区的商铺由超市租给商户，经营一些和超市货物互补的产品。家乐福超市的外租区，是今年下半年以来，太原市商户们最为活跃的地方之一。

　　11月13日下午，记者在太原市长风街家乐福超市外租区内看到，装修材料、纸箱、货物摆了一地，商户们都在紧张地忙碌着，为过几天的开业做准备。

　　在一家经营服饰的店铺内，负责人任先生告诉记者，“从今年7月开始，家乐福超市外租区开始招商。之前家乐福还没有进太原的时候，我就对此有所关注，一直跟进最新动向，在比较早的时间里拿下了这个商铺。可以说，家乐福的外租区是相当火爆的，朝阳街和长风街两个超市的外租区所有店铺，很快就全部租出去了。”随后记者又在该区域内采访了3位店面负责人，他们均表示，家乐福超市进太原的消息一传出，他们便开始关注相关动态信息了。

　　任先生说，“拿商铺前，我们对超市的营运能力做了考察。家乐福是全世界排名前列的零售连锁集团，因为超市在市场的领先地位，能够保证购物中心巨大的客流量，所以大家都愿意在这里开店。也因为此，超市的外租区才会如此火爆。”

　　而此外，超市对经营者的资质也是有考量的。“超市在选择进场的经营户有一个严格的标准。”店面负责人之一的郭先生告诉记者。记者在家乐福官网看到，超市对目标租户的标准是：“首先是具有市场认可度的品牌的租户，具有相当的管理和营运能力、能够提供与超市互补的产品、为顾客提供服务性设施和产品以及对风险具有一定承受能力的租户。此外，目标租户可以涉及餐饮、食品、服装、家居用品、运动休闲、服务设施(儿童乐园、通讯服务、药店健身房等) 和健康产品、美容美发等。”如果满足了这些条件，租户可以有自己的品牌形象，能够自主地安排价格调整和促销活动，自主管理现金流等。

　　2　行情超市外租区大都炙手可热

　　连日来，记者调查了太原市多家大中型连锁超市，如美特好、沃尔玛、山姆士等，发现这些超市的外租区在开业之初也都非常火爆。

　　主营服饰产品的张先生在太原市开了十几家门店，他对超市外租区的经营非常有经验。他告诉记者：“外租区是客流通往超市出入口的必经之路，人们在刚进入超市、或者结账后出超市的路上，看到一些物美价廉的东西很容易选择购买，这无形中提高了外租区的价值，这一点从外租区的高租金中就可以看出。”

　　记者了解到，外租区与超市属租赁关系。一般情况下，超市根据门面大小、位置优劣等因素收取不同档次的租金及管理费；还有一种特殊联营商店(与超市形成战略合作的品牌)，不支付超市租金，而是采取“扣点”(即超市按特殊联营商店销售额的一定比例提成，一般在10%—20%)方式顶替租金。

　　记者从各商户处了解到，目前家乐福超市外租区的日租金在5元/平方米·天—9元/平方米·天。租了三个商铺、主营通讯器材的赵先生告诉记者，“现在该超市外租区的租金收取方式是押三付一(即押三个月的租金，付一个月的租金)。”而在太原市其他超市，外租区租金大都是年付或半年付，粗略算来每平方米的日租金基本在4元—10元。

　　在山姆士超市内，一位工作人员告诉记者，外租区内各种特色的业态及装修，与超市的灯光、音乐相映衬，显得非常热闹。外租区除了为超市增加人流驻足的时间外，还和超市的业态形成互补，二者共享客流量，成为一个完整的购物整体。“一般情况下，超市外租区是不允许转租的，因为价格炒起来肯定会影响超市方面对其管理。”郭先生表示。而记者发现，在一些大中型超市内，也有少数商户私下将还未到期的商铺转手。记者联系了几家要出让商铺的“二房东”，他们均表示，只要不超出允许的经营范围就可以，除了付超市房租、管理费外，接手人要付给“二房东”一笔转让费。一间不足10平方米的商铺，根据地段的不同，转让费也不同，从1万元到4万元不等，例如三墙路某大型超市内有一间6平方米的商铺，转让费是13000元。但即使是这样，超市外租区也非常受宠，有意接手者不在少数。

　　3　风险 小因素也能影响经营

　　在美特好滨河店外租区开店的郭先生，就是超市外租区商铺成功经营者。郭先生说，“在太原市的几家大型超市中，这个店外租区规模算是较大的，从人气、客流量、消费群体购买力等方面看，都已发展得较为成熟。”虽说超市外租区的位置，和城市核心商圈的繁华商业街区非常相像，但在经营中也存在一定风险。比如说超市突然关张，商户们就会手足无措。太原市民王永胜就遇到过这样的倒霉事。

　　王永胜说，“三四年前，我曾经在太原市迎新街天客隆超市的外租区租了一间铺子，卖服装、配饰等货物。由于迎新街一带只有天客隆这一家较大的超市，所以客流量不小，生意还算不错。可是有一天超市却突然宣布关门了，原因是消防检查没通过、超市要停业整顿。之后的一周内，顾客远远看到超市就不再走近，客流量明显减少，成本都收不回来。最后没办法，超市进出口这一排的几家商铺，都疯狂降价甩货。”

　　8年来一直在投资商铺的李先生分析道，如上述超市突然关张，这属于不可控因素。因此，商户们在考察超市时应该尽量考察得仔细一些，看是否存在这样的风险。例如超市的地理位置、客流量、超市能否长期稳定经营、超市定位及商品档次等，尤其是社区内小型超市以及中小型超市，都要注意这些问题。

　　“一个看似很小的因素，都能影响到整个超市的运营。我就了解到这样一个案例，太原市迎泽区有一家大型超市，虽地处繁华地段、客流量很大，但销售额却并不乐观。究其原因，是超市周围的停车位有限。由于无法停车，很多人不得不放弃在这里购物，或购物时为了避免提太重的东西走出去而减少购买量。超市外租区虽然火爆，但它的风险也不容小觑，所以提前仔细考察、规避风险是非常必要的。”

　　4　专家 签订合同要细致

　　在商铺投资中，如果租的店面是新房还好，和超市直接签订租赁合同。但是很多情况下，投资者要租的店铺往往不是新房，而是老房子，有时候转铺的人希望接手人多出一些转让费，会想办法隐瞒一些细节，这时如果接手人不了解情况，就很容易吃亏。

　　北京中文伦德律师事务所太原办事处李姓律师表示，一般情况下，商铺租赁的合同一般包括：当事人的姓名、名称及住所；房屋的地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋状况及修缮责任；有关转租的一些约定；合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。“一些细节性的约定必须明确，才能避免比不必要的争执。”李律师说，“曾经一个案例就让我感到十分头疼。有两个临街商铺，二者之间有一堵墙面划分界限不是十分明确，一方利用墙面做广告时，就与另一方产生了争执。所以，合同中明确要租赁的商铺的地址、面积、范围以及租赁用途。例如，店铺位于太原市某超市外租区的A区25号、15平方米，并且要在房屋结构图上画出商铺的准确位置，并写在合同上，避免开业后因为通道、隔墙的利用等问题引起争议。”

　　李律师还表示，合同中需要列出商铺用途，例如服饰、餐饮、文化用品等。如果要接手一间“二手铺”，一定要仔细了解该商铺的经营许可范围，以免与超市或出租方发生不必要的冲突。此外，要明确租赁日期和房租交付方式。要写明某年某月某日，最好不要写“每三个月支付”，而应该明确到某年某月某日到某年某月某日。一般情况下，商铺租金可能会逐年递增，投资者、经营户要判断，最好一年一签合同。

　　如果商铺需装修、增设某些设施、或者做较大的结构性改造的，一定要事先征得出租方的书面同意，写到合同中，一旦出现纠纷也有个凭据。

　　本报记者 张磊