2011年04月15日 11:36 [买楼王]
来源：新快报
新快报讯 记者杨金霞报道 根据相关法律规定，业主出售商铺时承租人有优先购买的资格。不过，最近商铺承租人徐先生却不但未能享受到优先购买的权利，就连到法院起诉业主方也败诉而归，这到底是怎么一回事呢？
原来徐先生在2008年租下王先生所有的商铺，每月租金2万元。当时在租赁合同上约定，租赁期间王某转让该房屋时，须提前3个月书面通知承租人。但王先生最终将商铺卖给了第三人，只提前一个月发了一封《物业出售通知》的快递给徐先生，通知中告知徐某商铺将要出售。因此，徐先生认为，业主虽然告知其房屋出售的信息，但没有提前三个月通知，侵害了其优先购买权。故向法院提起诉讼，要求法院判决王某与第三人签订的房屋买卖合同无效。
法院经审理后认为，王某的确侵害了徐某的优先购买权。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故对于徐某要求法院判决王某与金某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持，驳回原告徐某的诉讼请求。
广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊对此表示，承租人针对侵害优先购买权纠纷如何提出诉讼请求非常重要。本案中，徐先生要求法院判令王某与第三人签订的房屋买卖合同无效，该请求不能获得法院支持。那么，承租人因此造成的损失如何获得赔偿呢？根据该条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。因此，徐先生作为承租人，可以就优先购买权被侵害要求王某赔偿其经济损失。
她还建议，作为商铺的承租人，也可以在商铺租赁合同中直接约定，如果出租人出卖商铺未在约定的期限内履行通知义务侵害承租人权益的，承租人有权按照商铺出卖给第三人的市场价值的一定比例承担赔偿责任。一旦出租人违反提前通知义务卖房时，承租人直接按照租赁合同约定，追究出租人侵害优先购买权的赔偿责任。
杨金霞
