物业公司阻止群租是否构成侵权？

文/程 磊

[本文原载于*广州市物业管理行业协会会刊《物业管理信息》2011年第1-2期]

[案例]

（注：文章所涉当事人均系化名）
　　吴兴芳是广州市天景花园23栋203室业主，该房屋户型为3室2厅1卫，建筑面积145.2平方米。2010年1月4日，吴兴芳与广州天景房地产开发有限公司签订《天景花园临时管理规约》，约定该临时管理规约对物业管理区域内的全体业主和使用人均具有约束力，并约定业主按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。业主违反上述规定，物业管理企业有权制止。2009年8月1日，广州市天景物业管理有限公司（以下简称天景物业公司）与广州天景房地产开发有限公司签订《天景花园前期物业服务合同》，约定天景花园由天景物业公司提供前期物业服务，全体业主和物业使用人均应遵守该合同约定，并承担相应的责任。天景物业公司对业主和物业使用人违反上述临时管理规约的行为，针对具体情节并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
　　2010年1月23日，吴兴芳与租户蔡志新签订房屋租赁合同，吴兴芳将203房出租给蔡志新，蔡志新随后将房屋进行装修。2010年1月26日，蔡志新与天景物业公司签订《天景花园室内装饰装修管理协议》，约定天景物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理。另约定严禁改变房间原有设计用途；天景物业公司有责任制止违反国家、政府有关政策法规及本物业有关装修管理规定的行为，并发出书面整改要求；对整改不及时的，物业公司应采取相应措施，收回施工人员临时出入证、责成相关施工人员退出小区等，直至原告改正；对阻止无效的，物业公司可直接向法院起诉；由此产生的损失，由责任方承担。在随后的房屋装修过程中，蔡志新将房屋客厅隔离为三间独立房间，餐厅、主卧室、书房均被隔离为独立房间，共隔离为10个单间。2010年2月1日，天景物业公司向蔡志新发出违章装修整改通知单，称203房的住宅室内装修施工中，将房屋隔成多间，改变房屋原有设计功能和布局的施工行为，违反了建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和《广东省物业管理条例》及《天景花园临时管理规约》的相关规定，要求蔡志新停止施工，恢复原样。2010年2月18日，蔡志新准备将十多张床和茶几、沙发等物品搬入203房时，遭天景物业公司阻止，遂发生争执。双方多次就此协商未果后，蔡志新作为原告向法院提起诉讼，诉称原告将203房装修完毕后，打算将生活必需的家具搬入，但在小区门口被被告工作人员多次强行阻挠。原告并没有在《天景花园临时管理规约》上签字，管理规约对租户没有约束力。原告使用租赁房屋的过程中并不存在不当行为，故被告无权对原告的房屋使用行为进行阻止。要求法院判令被告停止侵权、不得无理阻挠原告及其房客正常出入小区；赔偿原告自2010年2月19日至起诉之日2010年5月19日三个月租金损失，以每月人民币4000元计算共计12000元的房屋租金损失。
　　被告辩称：《天景花园临时管理规约》由203室业主吴兴芳签字，其法律效力及于承租人。原告将承租的3室2厅1卫的房屋分割成10间转租，违反了《天景花园临时管理规约》、《天景花园前期物业服务合同》及《天景花园室内装饰装修管理协议》中的相关规定，改变了房屋原有的设计功能和布局，被告有权予以阻止，故请求驳回原告的诉讼请求。
[案件争议焦点]

    1、《天景花园临时管理规约》对原告是否具有法律约束力？

2、被告是否有权阻止原告将床、茶几、沙发等物品搬入房屋？被告的行为是否构成侵权？

[律师评析]

   一、《天景花园临时管理规约》对原告具有法律约束力。

   国务院《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”
第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”根据上述规定，在业主大会成立之前，开发商应制定临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件由业主签署。管理规约是建筑物区分所有权人基于对区分建筑物的管理、使用及所有关系而共同遵守的自治性规则，属于自治法规或规章，具有团体性契约比如公司章程的性质。管理规约是业主订立的自治法规，其效力不仅仅及于全体业主，还及于共有人、承租人、受让人、继承人等。其法律效力不同于一般的合同，一般的合同仅在合同的缔约当事人之间具有约束力。管理规约作为建筑物区分所有权人自治共同体的根本性自治规则，地位和作用相当于管理团体的最高宪法，在整个自治性规则体系中，处于至高地位。管理规约具有物权性质，其制定和修改要经过民主程序，其法律效力高于一般的业主大会决议和业主委员会决议。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，管理规约需在房管部门、街道办事处备案，经过公示程序后，其具有对世性，对于订立规约之外的第三人，包括使用人和继承人均具有法律效力。本案中，即便原告作为物业使用人，没有在临时管理规约上签字，但因管理规约具有的对世性质，原告作为物业的承租人，也应遵守临时管理规约的规定。

二、被告有权阻止原告将床、茶几、沙发等物品搬入房屋，被告的行为不构成侵权。

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本案中原告将3室2厅1卫建筑面积145.2平方米的房屋分割为10个单间进行装修，并提供给十几个人共同使用，实质上改变了房屋的功能和布局。在装修过程中，将没有防水要求的阳台改为厨房，将其中的书房部分改为卫生间，拆改了部分墙体，擅自改变房屋原有的设计方案，明显违反了《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第二十条规定，装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。被告依照《天景花园前期物业服务合同》及《天景花园室内装饰装修管理协议》的约定，对原告违规装修的行为进行制止，符合法律规定，不属于侵权行为。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，被告作为为天景花园提供物业服务的企业，依法负有维护物业服务区域秩序的管理权，当业主违反前期物业服务合同或管理规约的规定时，物业服务企业可以依法请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。原告将十几张床、茶几、沙发等物品搬入房屋，并将房屋群租牟取更大的经济利益，势必对房屋的居住安全带来隐患，加大了物业服务的管理成本，加剧了物业共有设施和设备的损耗，对周边的居民生活带来不便，被告阻止原告搬运物品的行为是基于维护广大业主的合法权益之目的，不构成侵权。

[法院判决]
    原告装修时将145.2平方米的房屋隔离成10间单间，并将房屋提供给多人独立地共同使用，由此形成事实上的群租，实质上改变了住宅的功能和布局，明显违反了临时管理规约的约定，根据《前期物业服务合同》的约定，被告对业主和物业使用人违反临时管理规约的行为，可针对具体情节并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。现原告存在擅自改变住宅设计功能和布局、未按照设计功能使用物业的分割转租行为，被告作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具系被告依约履行职责的行为，且方式并无不当，于法不悖。故原告关于被告无权对其房屋使用行为进行阻止之主张，不予采信。因此，原告要求被告停止侵权、不得无理阻挠原告及其房客正常出入小区；赔偿房屋租金损失12000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。判令驳回原告的诉讼请求。

[《商品房屋租赁管理办法》禁止群租行为]

    2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》针对群租现象作出了明确规定，办法第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。办法第二十二条规定，违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。关于各地政府规定的最低人均租住建筑面积的标准，上海市已有明确的规定。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》（沪府发[2004]29号文）第八条规定，租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。

在广州市，群租现象并不鲜见，某些房东为了牟取更高的租金收入，将房屋分割成数个小房间，甚至在每个房间都重新设置洗手间，单独出租可以获得更高的租金收入。在房价和租金持续高涨的今天，城市“蚁族”为了减少日常开销，选择群租的不在少数。但是，房东为了赚取更高的租金，却苦了周边的邻居和物业管理区域的物业服务公司。一定建筑面积的房屋，原本设计为满足相应数量居住者的需要，在面积不变的情况下，尽可能增加居住者，肯定会导致建筑物负载加大，物业服务的成本增加，物业设施设备如电梯、电表等负荷增加，相邻业主居住环境变差，房屋噪音和安全等问题频出。《办法》规定禁止将房屋分拆进行群租、隔断“化整为零”，不但保障了承租人应该享有的居住条件，同时也保障了相邻业主的合法权益，对于规范房屋租赁行为，维护房屋租赁双方当事人的合法权益具有重要意义。

（作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所执业律师）