物管公司阻止业主收楼承担侵权责任

文/程 磊

[本文原载于《城市开发/物业管理版》2011年第1期]

     题记：物业服务企业以对前手业主享有的债权对抗新业主享有的物权缺乏法律依据，阻拦业主收楼入住构成侵权，新业主可以行使物权排除妨害请求权，并要求物业服务企业承担赔偿责任。

[案例]

     王新强于2009年12月3日与陈喜签订了房屋买卖合同，购买位于广州市越秀区银杏花园10栋406室的房屋。2010年3月，王新强办妥过户手续后，至银杏花园收楼。小区的物业服务公司保安出具了10栋406房的欠缴物业服务费的单据，要求王新强缴清406房欠缴的物业服务费21021元。原来，该房的前手业主陈喜从2007年9月就一直拖欠物业管理费，物业服务公司屡次要求其交纳，陈喜未予理睬。王新强认为，他之前不知道陈喜欠缴物业服务费，即使要交费也应从2010年3月他取得房地产权证之日交纳。王新强要求换锁入住，被物业服务公司的多名保安阻拦，导致其未能入住其购买的房屋。经过多次与物业服务公司交涉，物业服务公司坚持要求王新强交清21021元物业服务费才能入住房屋。双方协商未果后，2010年4月，王新强向法院提起诉讼，请求法院判令被告银杏物业服务有限公司排除对其房屋行使所有权的妨碍，配合原告办理入住手续，并要求被告承担从2010年3月起计算至被告为原告办理入住手续之日止的房屋租金损失，每月按照2300元租金标准计算。

    被告银杏物业服务有限公司辩称，原告作为406房的现任业主，负有缴清前任业主拖欠物业服务费的义务。如果原告不付清拖欠的物业服务费，物业服务公司有权不为其办理入住手续。因原告不交纳物业服务费，其迟延入住产生的租金损失应由业主自行承担，与被告无关。

[案件争议焦点]

1、        前手业主拖欠物业服务费，物业服务公司能否据此拒绝为新业主办理入住手续？

2、        物业服务公司的行为是否构成侵权？被告阻止业主收楼给原告造成的租金损失，原告能否要求赔偿？

[法院判决]

原告自2010年3月获得涉案房屋的所有权，从2010年3月起负有向被告交纳物业服务费的义务。2010年3月之前的物业服务费21021元应由前手业主陈喜负责交纳，被告可以向陈喜主张其债权。原告获得涉案房屋的所有权后，其依法享有的对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权依法应予以保护，任何人不得加以妨害，否则即构成对原告房屋所有权的侵害。据此，判令被告银杏物业服务有限公司排除对原告房屋行使所有权的妨碍，配合原告办理入住手续，被告承担从2010年3月起计算至被告为原告办理入住手续之日止的房屋租金损失，每月按照2300元租金计算。

[律师评析]

一、被告不得以涉案房屋未缴清物业服务费为由，妨害原告行使房屋所有权，原告有权行使物权排除妨害请求权。

2010年3月之前的物业服务费用，应由之前的房屋业主陈喜交纳。物业服务公司为406房业主提供物业服务，业主负有交纳物业服务费的合同义务。根据债权的相对性原则，债权仅对债的双方产生效力，债之关系只能在特定当事人之间产生特定约束，而不能及于第三人，债权以义务人为特定行为为其内容，因而只能向特定人主张权利。被告对前手业主的物业服务费，可以向前手业主陈喜主张，其债权不能及于第三人王新强，原告不负有交纳2010年3月之前房屋的物业服务费的义务。

被告阻拦原告收楼入住的行为构成对原告物权的妨害。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据法律的规定，所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处分四项权利。

本案中，原告自2010年3月获得房屋的所有权，所有权的绝对性和排他性决定了一旦所有权的权能受到妨害时，所有权人就享有妨害排除请求权，以恢复所有权的圆满状态。被告采取阻拦原告收楼入住、不准予原告更换门锁的行为，已经严重侵害了原告对房屋所有权的行使，原告有权行使物权排除妨害请求权，要求被告排除妨害，配合原告办理房屋入住手续。

二、被告的行为构成侵权，原告有权要求被告承担侵权损害赔偿责任。

《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，被告阻拦原告收楼入住，严重损害了原告对房屋所有权的行使，侵害了原告的所有权。因为被告阻拦原告入住房屋，导致房屋空置，原告只能继续在外租赁房屋，因此额外支付房屋租金。被告阻拦原告收楼的行为与原告的租金损失之间存在法律上的因果关系。被告明知原告购买了涉案房屋，并取得了房屋的所有权证，却以对前手业主享有的债权对抗原告享有的物权，主观上存在过错。因此，因被告侵权行为造成原告的损失，应由被告承担损害赔偿责任，即承担原告的租金损失。

[本案引发的思考]

在物业服务实践过程中，经常出现某些业主因不满物业服务企业提供的服务，拒不交纳物业服务费的情形。物业服务企业虽然屡次催缴，但业主仍迟迟不交纳相关费用。在不断的拖延过程中，往往出现已经超过两年诉讼时效的情形，给物业服务企业造成一定的经济损失。因房屋的所有权转移与物业服务费的交纳之间未建立有效的信息联动机制，物业服务企业往往对房屋是否发生产权转移并不知晓，新业主获得所有权后，到管理处办理收楼手续时，物业服务企业才知道原业主已经将房屋转让的事实。由于物业服务企业对业主的物业服务费享有的仅仅是债权，不具有物权的追及力。从法律角度分析，原业主欠缴的物业服务费，物业服务企业只能向原业主主张债权，债权具有相对性，其效力不及于第三人，包括后来取得产权的新业主。实践生活中，由于对法律规定的不正确理解，某些物业服务企业会将前手业主拖欠的物业服务费交纳义务错误地追加于新业主身上，这样往往引发与新业主的激烈争执。因此，物业服务企业应及时掌握业主房屋的产权转移情况，及时向业主主张支付物业服务费的权利。如果怠于行使自己的权利，一旦诉讼时效届满，物业服务企业将丧失胜诉权，无法成功追缴物业服务费。立法机关也可以制定相应的法律规定，在房屋办理过户交易时，通知房屋所在的物业服务区域的物业服务企业，查询房屋是否已经付清了物业服务费。如果业主拒绝支付房屋拖欠的物业服务费，可以由房管部门从其房屋交易的价款中予以扣留，将扣留款用于支付其拖欠的物业服务费，以保障物业服务企业的合法利益。

（作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）

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