对近期新闻媒体有关物业管理收费情况的反馈意见
广州市物价局
广州物业专家律师网/程磊律师网
一、 关于政府指导价的制定和执行问题。
国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。”我市2004－2005年度普通住宅物业服务收费基准价和浮动幅度，是根据《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》中三个服务等级，并结合《转发省物价局、省建委<关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知>》（穗价[1999]100号）中住宅的政府指导价标准和我市目前实际执行情况制定出来的。考虑到有电梯和无电梯的住宅物业管理成本有所差异，此基准价按有电梯和无电梯进行区分，并分为三个等级，与服务等级相对应，上下浮动幅度为15％。按照此规定，普通住宅实行政府指导价，由物业管理企业和业主按服务内容、服务质量和服务范围根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准。且政府指导价是政府价格管理形式之一，具有强制性，而不是“参考价”。
关于如何约定具体物业服务收费标准的问题，根据现行法律、法规规定，对于新购住宅的物业服务收费，按照《广州市物业服务收费管理实施细则》第九条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”的规定执行；对于已入住的住宅物业服务收费，可以通过召开业主大会或者成立业主委员会的形式。有关业主大会或者业主委员会应按照建设部印发的《业主大会规程》（建住房[2003]131号）的有关规定执行。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主委员会应履行召集业主大会会议报告物业管理的实施情况、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同、监督业主公约的实施等职责。
二、关于普通住宅与非普通住宅物业管理收费标准的问题。
根据《物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。市物价局、市国土房管局制定的《关于印发<广州市普通住宅物业管理服务等级标准>的通知》规定了物业管理服务的三级等级标准，物业管理企业应与业主在物业服务合同中明确约定服务内容、标准。若服务内容标准在三级等级标准内，则按照政府指导价基准价和浮动幅度，由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定物业服务收费标准；若服务内容标准高于三级等级标准的，可由业主和物业管理企业根据双方具体商定的服务内容标准另行约定收费标准。具体收费标准不得由物业管理企业单方制定，应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由物业管理企业与业主双方在物业服务合同中约定。
三、 关于物业管理服务收费的明码标价问题。
《广州市物业服务收费管理实施细则》第十九条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。”市物价局《转发关于印发<物业服务收费明码标价规定>的通知》（穗价[2004]203号）也规定了物业服务收费标价牌的式样，物业管理企业应将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况，按照规定的样式向业主公示。对不执行明码标价规定的物业管理企业，物价部门将依据有关法律、法规予以处罚。
四、 关于业主拖欠、拒交物业管理费的问题。
《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。” 因此，拖欠甚至拒交物业服务费用，不仅会造成业主与物业管理企业间的误会矛盾激化，而且也违反了相关法律规定，需要承担相应的法律责任。业主对物业管理企业所提供的服务或所收的费用有任何异议、意见，都应在履行交纳服务费用的前提下，尽快与物业管理企业进行协商，协商不成的可以向有关部门投诉或通过法律途径解决。同时，物业管理企业也要做好相关服务项目内容解释、明码标价等工作，多与业主进行沟通，避免不必要的误会产生。
