关于审理物业管理服务收费纠纷若干法律问题探讨
文/ 刘阳
作者单位：广州市荔湾区法院民三庭
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随着我国房地产业的快速发展，物业管理作为一个新兴的产业正步入行业发展的快车道。然而，由于相关立法不够完善，以及物业管理行业尚处于发展的初级阶段等原因，物业管理方面的纠纷也日益增多，逐渐成为房地产审判领域中的一个热点。因此有必要对审理物业管理纠纷案件中涉及的法律问题进行总结和研讨。有感于此，笔者作为一名基层法院从事房地产审判工作的法官，结合司法实践中的一些体会和认识，仅就物业管理服务收费纠纷所涉及的若干法律问题进行初步的探讨。
一、广州地区物业管理服务收费的相关实践及纠纷类型
类型一、关于物业管理合同约束力之争议
1、实践中，物业管理合同一般有三种形式，即物业管理企业与建设单位签订的《物业管理委托合同》（注：《物业管理条例》称其为前期物业服务合同，下文统一称为《物业管理委托合同》），物业管理企业与业主签订的《前期物业管理服务协议》，以及物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同。
在广州市国土资源和房屋管理局（以下称市国土房管局）发布《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》[穗国房字[2003]592号]（以下称592号文）之前，广州地区的做法一般是由建设单位选聘物业管理企业并与之签订物业管理委托合同，业主与物业管理企业并不直接签订有关物业管理的合同。而在592号文中，市国土房管局明确要求，自2003年9月1日（即国务院颁布的《物业管理条例》生效之日）起，业主应当与建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》。因此，自2003年9月1日以后，同一物业管理区域内存在两种物业管理合同，即建设单位与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》以及业主与物业管理企业签订的《前期物业管理服务协议》。但实践中亦有部分业主因各种原因未与物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》。在此情况下，有部分未签《前期物业管理服务协议》的业主主张其不是《前期物业管理服务协议》的合同当事人，不应受前期物管协议确定的物业管理服务费收费标准及滞纳金标准的约束，从而与物业管理企业发生纠纷。
2、按照《物业管理条例》第二十六条的规定，建设单位与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》约定的期限未满但业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，《物业管理委托合同》终止。上述592号文亦有相同规定。但是，实践中亦出现《物业管理委托合同》约定的管理期限届满而物管合同无法续签的情形，这种情况下业主往往与物业管理企业针对如何收费发生纠纷。
类型二、关于物业管理服务费收费标准的适用争议
1、在建设部及国家发改委制订的《物业服务收费管理办法》[发改价格（2003）1864号]施行之前，政府物价部门对物业管理服务收费实行行政许可制度，以批复及收费许可证的形式进行价格监管。《物业服务收费管理办法》施行后，按照该《办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。2004年7月1日，《中华人民共和国行政许可法》生效，物业管理服务收费不再属于行政许可范围。
基于上述立法的变化，市国土房管局于2004年9月15日发布《广州市物业服务收费管理实施细则》[穗价[2004]200号]，该《实施细则》明确规定，自2004年11月1日起，广州市内相关部门印发的相关物业收费政策及核发的商场、办公楼有关物业收费标准批文和收费许可证停止执行，自2005年1月1日起，广州市内相关部门核发的住宅物业收费标准批文和收费许可证停止执行。该《实施细则》同时规定，实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅及非住宅物业服务收费实行市场调节价。同时，广州市国土房管局还发布《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》[穗价[2004]199号]及《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》[穗价[2004]198号]。该《等级标准》将物业管理分为综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等项目，并将普通住宅物业服务等级划分为三个级别。按照该《等级标准》的规定，不同等级下部分同类物业管理服务的标准亦有所不同（如一级标准规定，设有物业服务中心，公示24小时服务电话，急修半小时到现场；相应地，二级标准规定，公示16小时服务电话，急修1小时到现场，三级标准规定，公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到现场），而且，该《等级标准》相应规定了物业管理服务各项目的不同权重（等级不同，相同项目所占的权重亦不相同）；按照该《等级标准》的规定，业主与物业管理企业也可以自由组合不同等级的服务内容，通过采用某一项物业内容所对应的该级基准价乘以该项服务内容的权重，得出具体每一项内容的收费标准，再通过累加的方式计算出整体服务的基准价。该《政府指导价基准价和浮动幅度》所作具体规定见下表：
实践中，有一部分物业管理合同是在上述《实施细则》施行之前签订的，由于物业管理服务收费须经行政许可，合同中物业管理服务收费条款一般都包含依据或参照政府部门核定的收费标准等内容。上述《实施细则》）施行之后，物业管理服务收费的行政许可取消，物价部门之前作出的收费许可、批复亦不再适用，物业管理合同中约定的依据或参照政府部门核定的收费标准等内容无法履行；而且，实行包干制、酬金制的普通住宅另行适用政府指导价，而物业管理合同约定的收费标准与政府公布的指导价标准又不一致（前者往往高于后者）。在《实施细则》施行后物业管理合同仍未到期，且业主所在物业适用政府指导价的情况下，物业管理服务收费适用合同约定的标准还是适用政府指导价，业主与物业管理企业就此发生争议，并因此导致大量纠纷。
2、另外，有些业主对资质为三级的物业管理企业按政府指导价的一级标准收费（或超过政府指导价最高限度收费）的行为提出质疑，认为三级资质的物业管理企业就应该按照政府指导价的三级标准收费。在适用政府指导价的物业管理区域内，也有一些业主认为物业管理服务费收费标准与政府部门规定的相应等级的物业服务内容、标准不符，要求法院对物业管理服务费收费标准予以调整。由此也引发众多纠纷。
二、上述争议的处理意见
针对上述几种类型物业管理收费纠纷的处理，笔者提出个人的处理意见如下。
（一）建设单位与物业管理企业签订的物业管理委托合同对业主是否有约束力
建设单位与物业管理企业签订了《物业管理委托合同》，而业主未与建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，并以此为由主张《前期物业管理服务协议》对其没有约束力，拒绝交纳或拒绝按《前期物业管理服务协议》约定的标准交纳物管费的案件。
该类型案件中，《前期物业管理服务合同》对该部分业主是否具有约束力？一种观点认为，根据合同的相对性原则，由于业主不是前期物业管理服务合同的当事人，不应受其约束。但笔者认为，前期物业管理服务合同应该同样对他们具有约束力，理由如下：其一，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”如果买卖合同已包含前期物业服务合同约定的内容，业主自应受其约束。其二，即使买卖合同未包含前期物业服务合同约定的内容，基于上文所述的物业管理服务合同的整体性，拒交物业管理费的业主不能独立于该物业管理服务合同关系之外，在大多数业主认可建设单位选聘的物业管理企业并按约交纳物业管理服务费时，应认为物业管理企业与全体业主之间成立事实上的物业管理服务合同关系，未签前期物业管理服务合同的业主事实上亦为该合同的当事人，应受其约束。其三，在将房屋售与买受人之前，建设单位以大业主的身份与物业管理企业签订了物业管理委托合同。如果在与业主签订买卖合同的过程中，建设单位已向业主明示该物业管理企业及相应收费标准，在建设单位将部分物业售予业主之后，可以认为，物业管理委托合同中的主要权利、义务也随之转移给了业主。其四、由于物业管理企业已提供物业管理服务，根据公平、有偿原则，该部分业主在享受该服务的同时应当与其它业主一样支付相同的对价。其五、如果未签署物业管理服务合同的业主不受该合同的约束，如其不支付物业管理服务费，将可能损害其它业主的利益，如其另按更低标准支付物业管理服务费，则对其它业主不公平，既不合理也无法律依据。
因此，笔者认为，即便业主未与建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，其仍然应受《前期物业管理服务协议》的约束。业主以未签《前期物业管理服务协议》为由拒交物业管理服务费的请求没有法律依据，不应得到支持。
（二）物业管理服务合同期限届满无法续签，业主是否继续受其约束
《物业管理服务合同》期限届满而无法续签的情形一般有如下几种：1、建设单位下落不明，而业主委员会又尚未成立；2、业主委员会成立，但《物业管理服务合同》期限届满后未能及时续签；3、业主委员会任期届满之后《物业管理服务合同》到期，因新一届业主委员会尚未选出而无法续签《物业管理服务合同》；4、在业主委员会招聘新的物业管理企业过程中，因新旧物业管理企业之间的纠纷而导致新的《物业管理服务合同》未能签订。以上几种情况，业主如以《物业管理服务合同》已到期为由拒交物业管理服务费，法院如何处理？
《物业管理服务合同》期限届满，其对双方均无约束力。在上述第一、二、三种情形下，如原有物业管理企业继续留任，在合同期限届满后，其与全体业主之间存在事实上的物业管理服务合同关系。由于物业管理企业继续提供物业管理服务，根据等价有偿原则，业主在享受该服务的同时应当支付对价。那么，业主应按照《物业管理服务合同》约定的收费标准支付？还是按照重新协商后的收费标准支付？抑或暂时按照政府指导价确定的收费标准支付？笔者认为，政府指导价并非适用于所有的物业，即使业主所在物业有相应的政府指导价，由于政府指导价一般同时规定基准价和价格幅度，在按照政府指导价支付物业管理服务费的情况下，仍然需要物业管理企业与业主协商达成一致。如果物业管理企业与持有2／3以上投票权的业主协商达成一致，则应以双方协商确定的收费标准计收物业管理服务费。在协商不成的情况下，考虑到物业管理企业提供的物业管理服务质量并未发生变化，按照费用与服务水平相适应（见《物业管理条例》第四十一条）的原则，业主应继续按照原《物业管理服务合同》约定的标准支付物业管理服务费为宜。
而在上述第四种情形下，原有物业管理企业不再继续留任，在物业管理服务合同期限届满至新任物业管理企业正式接管期间，如果仍由原有物业管理企业提供物业管理服务，依据上述理由，则该期间内的物业管理服务收费应按原来的标准执行；如果在上述期间内由即将接任的物业管理企业提供物业服务，由于其与全体业主之间存在事实上的物业管理服务合同关系，则该期间内的物业管理服务收费应按新任物业管理企业与业主委员会商定的标准执行，以保持收费标准的一致性。
（三）物业管理企业的资质、服务等级与物业管理服务收费标准之间的关系
审判实践中，有些业主对资质为三级的物业管理企业按政府指导价的一级标准收费（或超过政府指导价最高限度收费）的行为提出质疑并诉至法院，认为三级资质的物业管理企业就应该按照政府指导价的三级标准收费。另外，也有一些业主认为物业管理服务费收费标准与政府部门规定的相应等级的物业服务内容、标准不符，要求法院对物业管理服务费收费标准予以调整。那么，物业管理企业的资质、物业管理服务等级与物业管理服务收费标准之间到底有何关系？法院应否对物业管理服务费收费标准进行调整？
所谓物业管理企业资质，简单地说就是指表明物业管理企业可以提供的物业服务层次、范围的准入资格。《物业管理条例》第三十二条规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）从注册资本、专业技术人员等方面将物业管理企业的资质等级分为三级。而物业管理服务等级则是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类，并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业管理企业的资质高，意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业管理项目的层次较低资质的物管公司高。而物业管理服务等级高，意味着物管公司提供的服务多，收费的标准因此亦提高。但资质低（高）的物业管理企业也能提供等级高（低）的物业管理服务。
综上所述，物管公司资质与物业管理服务等级属不同概念，物管公司的资质与收费标准无关，而物业管理服务等级则与收费标准紧密相关。
如业主以物管公司提供的服务与服务等级不符要求调整物管费收费标准的，法院不宜仅仅依据物业管理服务等级的具体内容调整物业管理服务收费标准。
《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》（穗价[2004]199号）将普通住宅物业服务等级划分为三个级别，一级含43项服务内容，二级含41项服务内容，三级含34项服务内容。其它地方政府有关部门也分别制订了互不相同的普通住宅物业管理服务等级标准。由于这些规定中各个级别所包含的内容主观随意性大，难以量化，各个级别之间的区分也不明显，如法院按照物业管理服务内容、标准的变化对物业服务费收费标准进行调整，将会难以操作。例如，按照上述《等级标准》规定，在一级标准下，物业管理企业应“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，进行物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量”，“每栋每层设置一个垃圾桶，每日上门收集并清运垃圾两次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁无异味”，在二级标准下，对应的内容为“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉”、“按栋设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次”，就前一项而言，第一等级的服务内容多于第二等级，但无法具体量化，就后一项而言，第一等级的服务标准高于第二标准，但取证困难，难以认定。因此，笔者认为，在业主仅以物业管理企业提供的服务与相应等级的物业服务等级的内容、标准不符，要求调整物业管理服务费标准时，一般应按照“有约定从约定”的原则予以处理，不轻易调整物业管理服务费收费标准为宜。
（四）取消物业管理服务收费行政许可后如何明确物业管理服务收费标准
审判实践中，部分物业管理服务合同是在《行政许可法》（或《物业管理条例》）出台之前签订的，合同中物业管理服务收费条款一般都包含依据或参照政府部门核定的收费标准等内容。在物业管理服务收费行政许可取消后，业主与物业管理企业之间关于物业管理服务收费标准产生纠纷，一般有如下几种类型：
1、物业管理服务合同既约定明确的物业管理服务收费价格，同时又约定“最后以物价部门批准价格为准”。
由于物业管理企业实际收取的物业管理服务费收费价格可能高于政府指导价，在此类纠纷中，业主一般主张物业管理服务合同中约定的服务费计收标准无效，物业管理企业应按政府指导价计收物业管理服务费。
按照现行的相关司法解释的规定，确认合同无效应依据法律、法规的规定，一般不能依据规章或其它规范性文件的规定。物业管理服务合同中有关服务费价格的约定并不违反法律、法规的强制规定，即使与地方政府制订的政府指导价相冲突，也不应被确认无效。事实上，此类物业管理服务合同中关于物业管理收费的约定是一个双重标准，行政许可取消以后，政府物价部门不再审批物业管理企业的收费价格，此类物业管理服务合同中约定的“最后以物价部门批准价格为准”已丧失履行条件，合同中约定的物业管理服务收费价格即成为唯一能够明确的收费标准。因此，业主应按合同中约定的物业管理服务收费价格交纳物业管理服务费。
2、物业管理服务合同既约定物业管理服务收费价格的浮动幅度，同时又约定“最后以物价部门批准价格为准”。
依据上文的分析，行政许可取消以后，此类物业管理服务合同中约定的“最后以物价部门批准价格为准”已丧失履行条件，确定物业管理服务收费价格应依据合同中的约定，无论该约定的下限值是否超过政府指导价，合同约定合法有效。但由于该约定并非明确的价格标准，而是一个价格的浮动幅度，此时应如何确定具体的物业管理服务收费价格？可以考虑的方案很多，如继续按照双方实际履行的价格标准执行；取该价格的浮动幅度的中间值执行；按该价格的浮动幅度的下限值（上限值）执行；按照政府有关部门制订的政府指导价执行等等。每种方案都有一定道理，但是，考虑到取消物业管理服务费行政许可的立法目的是尊重当事人的意思自治，发挥“看不见的手”在调节物业管理服务市场中的作用，在处理该问题时应坚持有约定从约定的基本原则。既然双方已在合同约定的幅度内确定了一个具体的收费标准，并且得到实际履行，则原来的收费标准应继续执行，不宜变更。
3、物业管理服务合同既约定明确的物业管理服务收费价格，同时又约定物业管理企业“有权在政府部门核准的收费标准范围内调整收费价格”。
由于物业管理服务合同约定的物业管理服务价格是明确的，双方应按照该约定履行。由于政府指导价并不具有强制性，物业管理服务合同约定的物业管理服务收费标准高于政府指导价时，政府有关部门可以对物业管理企业进行行政处罚或责令改正，但合同中的物业服务收费条款并非无效。因此，如业主要求按照政府指导价调低物业管理服务价格，其请求不应得到支持。物业管理服务收费行政许可取消后，上述约定“有权在政府部门核准的收费标准范围内调整收费价格”即失去履行条件，因此，如物业管理企业主张依据政府指导价调高物业管理服务收费标准时，其请求亦不应得到支持。
4、物业管理服务合同未明确具体的收费标准，仅约定“物业管理服务费标准按政府有关政策法规和物价局有关文件进行调整”。
在物业管理服务收费行政许可取消后，该约定亦失去继续履行的条件。由于物业管理服务合同并未反映物业管理企业和业主双方就服务费标准达成的任何合意，如业主所在物业不属于政府指导价范围，在没有其它参照标准的情况下，物业管理服务费只能按照双方原实际执行的标准计收。如业主所在物业属于政府指导价范围，业主要求按照政府有关部门每年公布的指导价调低物业管理服务收费标准时，其主张符合合同的约定，可予以支持。
物业管理纠纷作为新型案件，考虑到该类案件的处理结果影响面广泛，判决的范例效应将给物业管理行业及广大业主带来较大冲击，在处理时应该慎重。该类纠纷需探讨的问题还很多。笔者仅就审判实践中遇到的涉及物业管理合同约束力及收费标准的问题进行了粗浅的探讨。由于目前关于物业管理方面的立法还相对滞后，人民法院在处理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。因此一方面需要尽快完善相关的立法工作，一方面也需要我们从事审判工作的法官在司法实践中发现问题、总结经验、以便更好地适应今后审判工作的需要。
