业委会委员不称职怎么炒？

------从《广东省物业管理条例》新规定说开去

【本文原载于《现代物业》杂志2009年第4期】

文/程 磊

     业主委员会作为业主大会的执行机构，在小区自治中发挥着重要的作用。但是，业主委员会成员利用职务便利获取自身不正当利益，滥用权力，损害业主的利益的情况也时常出现。当业主发现业主委员会成员违反法律、法规规定，肆意侵害业主权益时，如何罢免不称职的业主委员会成员呢？2008年11月28日，广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议对《广东省物业管理条例》进行了修订，并于2009年3月1日开始实施，该规定中对业主罢免业主委员会成员作出了一些具有可操作性的规定，为业主的该类维权行为提供了指引。

    建设部《业主大会规程》（ 建住房<2003>131号） 第二十九条规定，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。《广东省物业管理条例》第三十条规定，业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。从上述规定可以看出，如果要更换业主委员会委员，需要由业主委员会或者20％以上业主提议，由业主大会做出决定。实践中，业主委员会自身不大可能会提议更换自己的成员，一般是由非业主委员会成员提出的。非业主委员会成员的业主们发现业主委员会的委员利用职务便利，损害全体业主利益，牟取私利时，便会提出更换业主委员会成员中的部分甚至全部更换。但按照《业主大会规程》规程的规定，需要有20%以上的业主提议。因此，单个或者少数业主的提议可能很难奏效，必须发动广大业主直到达到20%的人数时才能提出罢免业主委员会成员的议案，这在实践中是非常困难的。

提议发出后，要通过业主大会投票表决的程序。而业主大会要由业主委员会去召集。如果业主委员会知道业主大会要就罢免业主委员会成员的事项进行表决，当然会千方百计地阻止业主大会的召开。如果业主委员会故意不召集业主大会，那么20%业主提议的罢免议案也可能就此搁浅。

    《广东省物业管理条例》对这种业主委员会拒绝召开业主大会的情况作出了明确规定，这也是该条例一大亮点。

    该例第十八条规定，经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。根据规定，如果20%的业主提议召开业主大会，而业主委员会不组织召开业主大会，则业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府要求组织召开。这样，业主大会的召开障碍便有可能排除。如果在业主大会上，有占物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加并同意的话，便有可能通过罢免业主委员会委员议案。

    上述罢免议案能否通过司法诉讼的途径解决？在审判实践中，业主大会和业主委员会的运作属于业主自治范畴，不属于人民法院民事案件的受理及审理范围，法院会告知当事人向有关行政机关申请解决。对于业主委员会成员的选举和更换不属于法院的主管范围。我国的《民事诉讼法》只规定了选民资格的申诉资格案件属于人民法院受理民事案件范围，公民对于选举委员会对选民资格的申诉所作的处理决定不服的，可以在选举日的5日以前对选区所在地基层人民法院起诉 。这是唯一的选举事项可以提起民事诉讼的法律规定。因此，上述罢免程序中的纠纷主要依靠行政机关进行协调解决。

    街道办事处、乡镇人民政府能否解决好纷繁复杂的社区治理难题呢？如果业主委员会执意不执行行政机关的“协调组织”，有没有相关的救济措施呢？或者20%业主提议召开业主大会，街道办事处、乡镇人民政府不积极组织、协助召开业主大会怠于履行职责时，业主能否提起行政不作为的诉讼，向法院起诉要求街道办事处、乡镇人民政府履行协助、组织义务？这些都是可能在以后的实践中遇到的问题。

    物业管理作为一种新型的管理服务体例，与过去传统的房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。业主作为物业所有人，拥有对物业管理的绝对权利，在物业管理中居于核心地位。但目前业主的自治水平较低，多数业主不愿意过多参与物业管理的相关事宜，把本应属于业主集体决策的事项下放交给业主委员会的一小部分人决策，造成业主委员会少数人的意见代替了全体业主的声音。

    在中国目前的制度设计中的业主委员会，虽然《物业管理条例》规定由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责行政区域内的物业管理活动的监督管理工作。但实践中因城市物业管理区域庞大，物业管理事务繁多，政府的监督管理往往很难到位，对业主委员会的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定，而对于其具体的、日常的运作及行为监管乏力。除了业主大会，业主委员会没有别的可以直接制约的“上级”，可以说对业主委员会及其委员的监督完全处于“真空”状态。而业主大会对业主委员会违法行为的纠正和对后果的救济则维系于业主的民主参与意识，但这种意识在现实中却又是十分薄弱的，往往导致业主大会的召开和决议的产生都十分困难。

    社区自治意识的薄弱和自治实践的缺失，导致业主在社区自治的实践中困难重重，相关基层机关的介入是此次《广东省物业管理条例》修改的重要亮点。除了行政机关的介入外，立法机关能否考虑将司法程序的介入引入小区的自治领域，赋予业主更多的诉权，这样对于解决社区治理中的难点问题也许是一个可以尝试的选择。