物业与中介成竞争对手

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

有中介机构反映，小区物管变相阻拦中介带客看房频发。记者走访发现，小区物业开设中介业务或成原因之一

来源：中山商报 2017-02-24 第 4091 期 A05版　发布日期：2017年2月24日　

    过去一年来，火热的中山房地产市场让地产中介行业成为了直接受益者。然而随着市场交易的增多，过去一段时间中介与小区物业之间的摩擦也在增多。近期市内一些中介向记者报料，称市内不少小区物业公司以收入场费、办证等各种方式变相阻拦中介带客看房。究竟物业这样做的原因何在？这样的做法又是否有法律依据？为此记者特意进行了多方采访。

    市场案例
    有中介称带客看房屡被小区物业“刁难”

    “如果每个小区都这样刁难我们的话，这不但对中介业务开展有影响，业主也会成为利益受损方。”上周，中山家家顺区域业务负责人黄伟坚向记者反映，称从去年下半年至今 ，市内多个楼盘小区的物业管理方以各种理由阻拦中介上门带客看房。据家家顺方面提供的不完全统计名单，这些楼盘中不乏远洋城、时代倾城、世纪新城等近20个大家较为熟悉的城区、镇区楼盘。

    记者进一步了解到，目前中山城区很多小区都有规定，非小区居民、中介进入小区看房一定要有业主委托书，委托书上要有业主身份证号等信息，进入小区的时候要进行登记。以东区远洋城为例，由于该小区采用独立组团管理，因此早在去年该小区就要求场外中介办理类似“入门证”的凭证，并且每个组团都有各自独立的证件。没有相关证件的中介就不能进入该小区带客看房。

    此外，港口星辰花园则向入场中介人员收取每人每月10元入门证费用，否则不得进内。至于中海、大信等楼盘物业则对中介的看房时间、停留时间作出了明确规定。如晚上6点后不得带客看房、逗留时间不超过30分钟、特殊情况需要业主出示委托书和电话通知等。

    黄伟坚告诉记者，即便有时公司按物业规定为业务员办理了相关“入门证”，后者在穿着正装带客户进小区看房时仍会经常受到小区保安的阻拦，而理由也是多种多样。
    “我们不仅要对当事业主负责，还要对小区其他业主的安全负责，不能仅凭一把钥匙和当面打个电话就进入小区。”东区远洋城一组团的保安负责人向记者表示，一些中介会以带客看房的名义进入小区，而事实上他们是在到处踩点寻找哪些业主有放盘意向。这样一来，小区的治安可能会存在隐患，这也是为何物业方面向场外中介“设卡”的主因之一。

    记者观察
    阻拦背后：小区物业开中介门店“截胡”传统中介

    在物业公司“设卡”中介的背后，除了前者口中的“治安原因”外，不少中介受访人士认为，这还与物业公司自身开设中介门店有关。

    据记者观察，自从去年中山楼市大环境“走牛”以来，不少房地产上下游企业都瞄准了中介卖房的这项业务。其中，作为时刻与业主打交道的小区物管公司可谓“近水楼台”。从记者近半年来的非正式统计，包括远洋、万科等房企旗下的物业公司都在中山项目开设了相关的中介门店。此外，像中正物业这类本土第三方物业公司过去一年也逐步在自身管理的住宅小区门前开设物业租售门店。

    记者早前采访了解到，其实小区物业涉足中介服务一直以来都是有的，只是早年物业公司的服务范围大多局限在楼盘个别小区业主的放盘委托上。不过随着过去一年中山二手房买卖业务的蒸蒸日上，物管公司也看到了自身参与中介服务的可能性与商机。

    过去半年在石岐区、古镇先后开设了两家中介门店，中山中正物业相关负责人王博告诉记者：“我们长期和业主打交道，对小区物业情况很熟悉。加上良好的物业服务，这会让业主更信任物业公司旗下的中介。”王博表示，物业公司作为社区商业服务的运营商，其业务拓展肯定要往社区化发展。而中介作为一种区域性质明显的服务行业，物业公司只要资源到位得当，其发展中介业务的前景还是比较明朗的。与此同时，在传统物管行业利润逐步下滑的情况下，中介物业的开展也是物业公司谋求多元化、顺应市场发展的一种积极出路。

    不过，在物业公司变身中介服务方的同时，这让前者无可避免地成为了传统中介的竞争对手。有早前不愿具名的本地中介一线人士告诉记者，自从一些物业公司开设中介门店后，前者所管理的小区就更为之针对、刁难场外中介带客看房情况。在前者看来，这也是跨行业竞争出现后的必然产物。

    对此，王博认为这取决于物业公司的专业态度。“在目前中正所管理的10 多个住宅楼盘中，我们没有一个小区出现对场外中介进行所谓‘设卡’。一般来说，只要我们验证了中介受业主委托卖房情况的真实性、登记了来访人员信息就会放行。”在王博看来，故意“设卡”违反了市场公平竞争的原则，也容易让小区物业的口碑受到影响。对于中正这类注重口碑与市场认可度的物业来说，他们不会为了中介业务而影响自身企业形象。

    中山家家顺总经理李功镇则认为，对业主来说，不管是买卖还是租赁，都是希望以市场价快速成交。与中介公司的大量房源和大量经纪人相比，现阶段依靠物业成交的二手房毕竟还是少数，只能说双方各有优势，在公平竞争下并不会相互取代。

    律师观点
    物业“设卡”中介要有合法前提

    物业收取 “看房费”是否合理？对此，广东保信律师事务所冯靖琪律师认为，物业公司收取“入场费”、“看房费”是缺乏法律依据的做法。而且，物业“设卡”场外中介要有合法前提。

    冯靖琪指出，根据《物权法》和《物业管理条例》，出售房产是业主行使物权的正当合法行为。在业主二手楼放盘的情形中，业主与中介之间订立有中介合同，并将钥匙交于中介代客看房，则中介进入小区是受业主委托，得业主许可进入小区和其物业，物管理应放行，且不能再收取任何通行费。

    其次，物业公司在缺乏正当依据下阻拦中介带客看房，其做法实质是变相、间接地限制业主的法定权利。由于物业所收取的入场费用会间接增加了业主出租或二次出售房租的成本，影响业主权益，业主或中介有权拒绝支付。如果物业收取了入场费而放行未经核实的中介人员进入小区，更是影响业主的居住安全，属于未尽物业管理职责的范畴。

    冯靖琪指出，物业管理公司提供的服务和收取的费用，应在不违反法律规定，以及和业主签订的合同约定服务范围的前提下进行。无论有无收费，物业管理公司都应该提供安全保障服务，查实进场中介人员身份信息，是否征得业主同意进入等。如果小区物业认为收取中介相关费用能够提升小区管理的话，其应经小区业主大会或业委会表决通过，并报当地物价局批准、备案。否则，物管公司单方面制作的收费文件、规定则没有法律约束力。