新老物业交接起争端 十三业主状告业委会
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》
2017年02月24日 17:20:06 来源： 新华网
老物业不愿撤离，新物业无法顺利进驻，这样的事情在全国各地都不少。2016年4月，璜土一小区的业委会将老物业炒了鱿鱼，重新聘请了新的物业公司，可到了交接日，已经被解聘的老物业公司不肯撤场，两家物业公司发生冲突，小区物业管理陷入瘫痪，忍无可忍的业主将业委会和新物业公司告上法庭。近日，江阴法院开庭审理了该起物业纠纷。
据了解，该小区自2007年以来，一直由开发商指定的甲物业代为管理。2015年11月，小区第一届业委会宣告成立。2016年3月，业委会召开会议，选聘乙物业为小区新的物业公司。按照物管条例，前期物业在新物业合同生效后就自动终止。但老物业却迟迟不肯撤场。2016年4月11号凌晨，业委会带领新物业公司进场，将老物业公司 “赶”了出去，此后就出现双方多次对峙的场面，这严重影响小区业主的生活。
业委会认为老物业很多行为违背了物业公司的基本准则，选聘新物业是为了让小区管理更加规范，缘何业委会做出的这个决定得不到小区业主的肯定呢？原来，业委会选聘新物业时，没有召开业主大会，仅是将选聘结果作了公示。而这违反了《物业管理条例》中关于必须经过全体业主过半数，并且面积过半数同意的程序要求。
面对不满的业主们，小区业委会于2016年12月正式向法院提出，请求延期审理该案，并表示将重新召开业主大会，对2016年3月份作出的辞退旧物业选聘新物业这个程序进行再次确认，同时要求业主大会进行授权。最终，在市住建部门、当地派出所及社区等职能主管部门和当地基层组织的指导和监督下，以书面征集意见的方式召开了业主大会，得到了投票业主95%以上的赞成并形成决议。
十三位业主表示，本次业主大会的召开说明业委会做到了公开透明，他们的诉讼目的已经实现，因此选择撤诉。业委会表示，他们将督促新物业按合同履约，将业主大会做出的决定公开透明地向业主公示，包括每隔两三个月会通过短信群、微信群以及在小区张贴公告的形式将所从事工作的进度、问题、下一步计划以及解决思路向全体业主公开，集思广益。
法官提醒广大市民：根据法律规定，小区业主才是整个小区的主人。小区业主通过法律程序选聘出来的业委会是业主大会的执行机构，业委会没有独立的意思表示，它所从事的任何行为必须经过小区业主大会的授权并且接受全体业主的监督。但小区也是大家的，只有相互体谅才能建立和谐小区，业主与业委会也应该要换位思考，明确双方关系，业委会更要尊重广大业主的意愿，保障广大业主的权益。 （潘亚伟 孔春琴）
