别墅区能不能单独成立业委会
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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》
2016-12-30 06:27:17 来源: 南方都市报(深圳)
翠微园入住以来一直采取封闭式管理。
上榜单位
小金口街道办事处
暂得分7分
介入速度：2分处理进度：2分
处理效果：1分市民评价：1分南都评价：1分
求助事项
求助人：金宝山庄翠微园小区100余名业主
为何事：今年9月初，翠微园小区100多名业主联名向小金口办事处申请成立业主委员会，却被驳回称不能单独成立业委会，需参加金宝山庄大业委会。
点评：金宝山庄分南苑、北苑和翠微园别墅区，有1900多户。翠微园始建于上世纪90年代，入住以来一直采取封闭式管理，有170多户。虽然金宝山庄大业委会已成立，但翠微园业主认为自己小区一直是单独管理区域，且户数占金宝山庄总户数不到1/10，一旦翠微园事务需要业主大会投票时，翠微园业主都没有决定权，南苑和北苑的业主不关心也不了解翠微园小区的事情，所以翠微园有必要单独成立业委会。业主们的担心可以理解，能否成立业委会还需要相关部门依法依规办理。总之，业委会成立与否，最终目的都是要方便小区管理，方便业主生活。
成立业委会被拒，业主质疑居委会两大错误
12月中旬，位于小金口街道办事处的金宝山庄小区正忙着成立业委会，但其中别墅区翠微园的100多名业主却另有想法，那就是想单独成立业主委员会。翠微园是惠州金宝集团在上世纪九十年代初开发的一个别墅区，建有一百余栋独立或联排别墅，大部分已入住，之前一直采取封闭式管理。
今年8月，小金口街道在小区张贴公告称将成立金宝山庄业主委员会，翠微园的100多名业主们知道后向街道办写了一份申请书，希望能够单独成立翠微园业主委员会。但9月7日，小金口街道金源社区居委会回复称，金宝山庄是同一个封闭小区，由同一个物业公司服务，不分别成立业主委员会，因此翠微园小区不能(单独)成立业主委员会。
对于这个回复，翠微园业主们认为有两大错误。首先，业委会的成立只有街道办才能受理，居委会是无权回复的，现在他们的申请却被小金口街道办事处推诿到没有受理资质的金源居委会，而且金源居委会已正式受理并书面回复。另外，居委会所回复的内容依据完全不符合国家和省、市颁布的有关物业管理法规。居委会的理由是同一个小区同一个物业公司服务，所以不能分别成立业委会，但法规规定一个物业管理区域即可成立一个业委会。居委会对法规理解适用错误。
希望大业委会分三个小组分别处理小区事务
如果不能单独成立业委会，翠微园业主担心以后自己小区的权益会得不到保障。翠微园业主庄女士说，2012年，当时物业想拆除翠微园的围墙，将翠微园和其他两个洋房区域打通，但遭到翠微园业主反对，最终围墙得以保留。业主们认为，如果围墙打通了，小区安全没有保障，别墅区的容积率比较低，管理费也比其他两个区域高，别墅区的绿化、停车、公共设施等，这些业主权益都将得不到有效保障。
业主张先生说，翠微园业主只有170多户，整个金宝山庄有1900多户，翠微园的业主比例占不到1/10，如果放在一起开业主大会，翠微园的事情很难得到投票通过，“所以应该成立翠微园业主委员会来解决自己小区的事情。”
成立业委会的申请被居委会拒绝后，翠微园业主也做了很多努力。翠微园业主提出，在金宝山庄业主公约中增加一个条款，就是金宝山庄业委会成立后，还应分翠微园、南苑和北苑三个小组，每个区域的事情由自己的小组来处理，并且这个条款不能改变。
目前，翠微园业主仍没有放弃希望，他们仍在搜集相关材料，希望成立自己的业委会。
回应
房管部门：
设施能够独立划分就可单独成立业委会
房管局物业科科长李克立表示，根据物业管理条例，设施设备能够分割、独立使用的，比如电箱电柜，地下管网等，可以作为一个物业管理区域，也就可以单独成立业主委员会。这主要是考虑到设施设备独立后，方便将来的维修责任划分，这个管理区域的设施设备就由这个区域的业主来负责，减少纠纷矛盾。翠微园别墅区如果设施设备能够独立划分，可由物业来向房管部门申请划定。他也认为，如果能够独立划分还是划分出去好，因为不同的区域以后管理更方便。
小金口街道办社会事务办主任严惠忠表示，金宝山庄业主委员会已经成立，业主们也同意分成三个小组来管理三个区域，所以他认为没有必要再单独成立业委会。
金宝山庄物业公司经理王芒则表示，对翠微园成立业委会持中立态度，不支持也不反对。如果翠微园符合成立业委会的条件，业主们想成立都可以，物业公司没有意见。
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惠州已有223个小区业委会
12月25日上午，位于惠城区河南岸街道的中锴金城花园小区上千户业主召开了首届业主大会，并投票选举首届业主委员会成员。此时距小区入住已经过去12年，为了业委会的成立，业主们经过了三年时间的不懈努力。当日上午，除了小区业主外，河南岸街道街政办、南城社区居委会、开发商和物业公司代表也参加了业主大会。
在金城花园住了10年的赵先生说，小区有1590户，其中住宅1470多户，这次90%的业主都参加了业主大会。为了成立业委会，小区业主们三年前就开始努力，同相关部门和单位协商了无数次，今天能够最终成立，很不容易，他们也是南城社区居委会第一个成立业委会的小区。“有了业委会，以后小区的安全、保洁以及设施维修等问题，业主就可以参与监督和管理了。”赵先生说。
近几年，惠州非常重视小区业委会的建设。惠州市人大常委会先后开展多次人大代表视察活动，并把调研小区建设和管理情况列为2014年、2015年“代表统一活动日”活动主题之一。
两年来，市人大常委会加强监督，各级政府共同努力，业主委员会建设工作开花结果。截至目前，惠州共有223个住宅小区成立了业主委员会，其中惠城区121个、仲恺高新区3个、惠阳区27个、惠东县20个、博罗县35个、大亚湾区16个、龙门县1个。各小区均按规定发放了财政补贴，共计115.5万元。另有87个住宅小区成立了业主大会筹备组，正在按法定程序推进成立业主大会并选举产生业主委员会的相关工作。
