旧物管不愿撤 新物管进不来
广州物业专家律师网/程磊律师网
2016-11-24 07:17:02 来源: 南方都市报(深圳)
今年10月26日，珠海翠景豪景花园张贴的一纸更换物管的公示引发风波。旧物管质疑程序违法不愿撤出小区，并与业委会成员打起了“口水战”，新物管则进不来。目前，当地街道办已介入协调。
近年来，因更换物管引发的纠纷时有发生。如何实现小区平稳过渡，化解矛盾成为社会关注的一大热点问题。日前，南都记者对涉事小区进行了实地走访。
旧物管：
业委会程序违法
引发风波的翠景豪景花园是一个拥有40多栋楼，900多户业主的老旧小区。10月26日，小区张贴的一则宣布更换新 物 管 的 公 示 引 起 了 旧 物管———珠海市家家信物业管理有限公司的不满。该物业公司总经理李昊质疑此次更换的程序违法，不愿撤出。“如果真的是业主不愿我们服务，我们愿意离开，问题是现在的程序是违法的，主要是几个业委会成员要赶我们走。”
李昊称，按照《广东省物业管理条例》，业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所做决定需经业主委员会全体委员半数以上同意的规定，小区业主委员会有9名业委会成员，但决定更换物管并在公示上面签名的只有4人，明显违反了该规定，所作的决定无效。
10月31日，物业合同到期，家家信选择继续留在小区。而已投票产生的新物管则进不来。为了取得业主支持，新物管近日贴出一纸管理方案，许诺一旦进驻，将自掏腰包30多万元，为小区环境进行改造升级。“新物管连进都进不来，光有承诺也用不上”，一名业主说。
此外，现物业公司还质疑，要求换物管的4名业委会成员中，邓桂蓉和颜芹长期拖欠物业管理费和停车费，按照《广东省物业管理条例》，两人的业委会成员资格已经自动终止，无权决定是否更换物管。
业委会：
业主投票决定选新物管
“不是我们业委会几个人开会要换物管，而是业主要换物管，”业委会成员邓桂蓉、颜芹回应，原业委会部分成员因为搬家、工作调动等原因离开，确实没有再履行业委会的职责，但业委会仍有5名成员，仍是有过半数，并没有违反物业管理条例。
两人表示，更换物管，也并非业委会几个人开会就能决定的。早些时候，由于家家信物管的合同即将到期，业委会按照程序，依法召开业主大会，征求小区业主的意见和投票，共收到有效票500多张，除27票同意续聘外，400多张票均赞成与现任物管解聘，另择一家新物管，“选择新物管还是旧物管，对于我们业委会而言本身没有什么区别，只要管理小区好，业主满意，选谁都可以。”
颜芹说，物管质疑的公示只是公布业主投票结果，上面即便没有所有业委会成员签名也不违法。
业主：
物业服务质量有赞有弹
现任物管服务质量也成为焦点。李昊称，公司2011年进入小区，五年来一直兢兢业业，小区的管理和维护有了很大改善，大部分业主都是认可的，个别业委会成员要赶物管走，损害了小区业主的利益。
邓桂蓉、颜芹则针锋相对，批评现任物管服务小区期间，在卫生、安全、绿化等方面存在诸多问题，遭致业主不满。“如果物业服务好，业主肯定不会同意更换”，颜芹说，几个月前其放在办公室的一台自行车还被盗了，至今都没有一个说法。
南都记者就此随机采访了部分业主，对现任物管的管理有赞有弹。“以前没有后门，我们送小孩到幼儿园、买菜要多绕近一公里，物管进驻后，帮我们开辟了后门，方便了很多，”业主张女士说，就冲这一点，她就支持现在的物管，希望物管能继续为小区服务。业主孟先生说，小区管理虽然有些小问题，但整体上自己是满意的。
不过，也有业主提出质疑。“小区的草坪维护不好，不少地方已经秃顶了。”一名业主说，小区垃圾卫生处理不够好，垃圾堆放在垃圾桶外影响环境。22日上午，南都记者现场走访小区，确实看到了几个垃圾搜集点外，散落着不少垃圾，一些绿化地也是光秃秃的。
对此，李昊解释，小区接手时，草坪因长期缺乏维护，大部分都秃了，物管这几年已经补种了约五六亩草坪，情况大幅改善；至于垃圾问题，则是因为一些业主扔垃圾时不愿意扔进垃圾桶内，直接放在一旁，但小区每天会清理垃圾三次，卫生情况整体是不错的。
街道办：
业委会成员是否欠费等正在调查
如何平息小区因更换物管引发的风波？前山街道办有关人士昨日下午表示，该小区经召开业主大会并投票，现已选择了新的物管公司，但新物管公司尚未与小区签订合同，按照规定签订的合同条 款 还 需 业 主 大 会 表 决 通过，过渡期间，如果小区业主同意，事实上仍将由原物管继续服务小区。
针对物管质疑4名业委会成员没有达到法定人数便召开业委会，更换物管不合法以及部分业委会成员长期欠费一事，该名人士表示，已经接到投诉和相关材料，目前正在调查中。
该名人士同时表示，小区目前的纠纷是业委会、业主与物管公司的普通民事纠纷，按照规定，原来的物业合同到期后，业主有权利选择新的物管，该部门只能提供指导、监督。
物管质疑
两业委会成员长期拖欠管理费？
在物管公司与业委会这场“口水战”中，物业公司质疑，要求换物管的4名业委会成员中，邓桂蓉和颜芹长期拖欠物业管理费和停车费，按照《广东省物业管理条例》，两人的业委会成员资格已经自动终止，无权决定是否更换物管。
物业公司向南都记者出示了一份欠费统计表，显示邓桂蓉拖欠停车费及管理费总计44个月，颜芹拖欠管理费、车辆服务费38个月。统计表还详细列出了具体欠缴的月份。
不过，对于欠费一事，邓桂蓉、颜芹均予以否认，称从未拖欠过钱，直到今年6月以来，由于旧物管合同即将到期，不少业主在表达更换物管的意见后，她们多次缴费，均被物管拒绝。邓桂蓉出示了部分录音佐证自己的说法，其中10月的一次录音中，邓桂蓉要求缴纳物管费等，但被拒绝。
邓桂蓉也出示了部分发票反击物业公司的指责，如物管公司指其拖欠了2015年11月至12月的物管费，但前者提供了这两个月的发票。
还有多个月的停车费，邓桂蓉未能出具发票等证据证明已缴费。“有些发票因为装修，一下子没有找到”，邓桂蓉解释，业主开车出入小区都要刷卡，如果自己真的像物业所说，拖欠20多个月的停车费，她根本不可能进入小区。
对此，物业公司表示，企业对发票的真实性有很大的怀疑，至于停车费，由于两人身份特殊，系业委会成员，保安和物管过去出于维持关系的考虑，很长时间不敢催缴。
“这些都是子虚乌有，没有任何事实依据”，颜芹质疑，物管因不满被小区业主解聘，故意中伤自己。
律师说法
新旧物管均可通过法律途径维权
因更换物管引发的纠纷并非个案。据南方日报早些时候报道，从2011年至今，珠海金地小区业委会经过两轮投票，历时五年要解聘旧物管，尽管法院两次审理均判决认定业委会的行为合法，但旧物管仍不愿撤走，进行交接工作，导致新物管迟迟无法进入，僵持至今。
去年11月，本报报道了珠海漾湖明居因新旧物管扯皮。业主投票要更换物管，赢了官司后，旧物管仍不愿交接。最终两个物管公司都不交公共电费，导致小区公共用电受影响，电梯一度无法运行，让小区居民苦不堪言。
今年5月，南屏一小区通过业主大会选聘了新的物业公司，结果旧物业管理公司也不愿撤离，并要求业主返还几百万元。此事经媒体报道后一度沸沸扬扬。
长期关注小区物业纠纷的珠海国信信扬律师事务所律师林叔权表示，此类因更换物管引发的纠纷进入高发期，背后是业主不断提升的权利意识与现有物管服务质量存在落差。如果现在的物管不愿撤出，质疑业主大会的投票表决结果和程序，可申请上级相关部门召开协调会议调解，协调不成还可提起诉讼，由法院厘清是非；对于新物管而言，因为旧物管不愿走，无法进驻小区，当然也可以提起诉讼，依法维护自身权益。
林叔权表示，因新旧物管交替引发的矛盾屡见不鲜，对于业主、业委会和物业公司而言，没有赢家。要规避此类问题，作为物管公司就应当做好服务，积极承担小区维修等责任，将依法应该给业主的收费交还给业主，只有这样才能在法制意识不断提高的今天，赢得业主的理解、信任；对于业委会而言，如果决定召开业主大会，表决是否更换物管，那么每一步都要严格依法依规进行，透明公开，避免因某些地方存在瑕疵引起纠纷。
采写/摄影：南都记者 杨亮
