“无效”物业公司坚决不撤 将开业主大会定其去留
广州物业专家律师网/程磊律师网
文/图 金羊网记者 黄珏
服务多年的物业公司更名后还能继续管理小区吗？近日，珠海拱北一小区业主反映，物业公司“更名”了，法院判决也认为服务协议无效，但物业公司却一直不肯撤场。11月22日，记者从多部门了解到，针对这小区的特别情况，仍然需要全体业主召开大会才能决定物业公司去留。
物业公司突然“更名”
1997年时建成入住的小区骏发山庄，曾是珠海较为高端的楼盘之一，其当时的宣传口号是“打造五星级的家”，其物业管理公司“朝达物业”隶属当年的开发商安徽某国企。业主李旭波介绍，其2012年入住该小区，当时对小区的封闭式管理尤其满意，当时门禁严格，外人进入小区都需要登记身份证。但2014年3月时，有小区业主交物管费时发现发票“不对劲”，原来“朝达”变成了“骏达”，而后业主们逐渐发现，门禁没有了，任何人都可自由出入小区，而消防设施也因无人管理而“瘫痪了”。为表抗议，不少业主拒缴物业费，而小区管理水平每况愈下，恶性循环从此开始。
近日记者前往骏发山庄采访，发现这个处在小坡上的小区，四栋高楼仍然非常显眼。在该小区工作十余年的骏达公司相关负责人刘兵介绍，2014年之前的物业公司确为国企的下属公司，但后因内部原因导致原公司无法继续挂名服务，于是由原班人马重新注册了新公司并继续为小区服务。据了解，骏发山庄最早物管费每平方米2.7元，后来因业主意见一度降到2.4元，现在为1.48元。刘兵特别提到，在今年3、4月份时物业费仅收到不足七成，物业管理“入不敷出”情况已非常严重。
法院判决称管理协议无效
当业主们发现物业公司“更名”后，有业主提出应当重新签订服务合同，刘兵表示，当时召开了一次业主大会，但很遗憾未能获得户数、建筑面积“双过半”，解聘物业公司的行动并不成功。为了保证小区的正常管理，根据大多数业主的意见，“骏达”公司签订了《骏发山庄物业临时代管协议》。去年，新一届业委会成立，并对“骏达”物业提出了一些要求，但双方无法达成一致。业委会相关负责人表示，已有不少业主提出希望能够更新现有物业公司，回到原来的封闭式管理。
今年年初，第三届业委会向珠海市住建局提交了《关于终止物业临时代管的函》称，业主们决定3月1日起不再接受该物业公司的服务，并要求该公司3月前撤出小区，但该物业公司未按要求撤出。今年3月，骏达公司也将长期未缴物管费的业主告上了法庭，二审之后，未缴费业主败诉并补交物管费。但法院的判决书中也明确指出，骏发山庄物业管理临时协议及其续签协议是无效的。
那无效是不是就需撤离呢？经调查后，珠海市住规建局10月底书面回复称，骏达公司应当在物业管理服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，但经相关部门与拱北街道办多次协商调解未果。10月31日，珠海市住规建局再次建议，由业委会通过诉讼途径提出要求骏达物业撤场的诉求。
不开业主大会现状难变
相关资料显示，骏达公司注册在珠海万山，未在香洲区设立分支机构或备案。珠海市住规建局表示，目前正进行关于骏达物业资质问题处理，在调查核实过程中，发现该公司在申请三级物业资质时所提供的《骏发山庄物业管理临时协议》被法院判定无效，且在申请过程中存在“擅自挖掘小区内公共绿地”的事实，如听证通过该公司将依法撤销资质许可。
骏达公司是去或留？珠海拱北街道办相关负责人坦言，在目前相关法律未健全的情况下，对于骏达公司事件很“无奈”。珠海国信信扬律师事务所律师林叔权则分析，按照珠海市相关法规，可由街道办牵头，与物管公司、业委会等部门召开物管联席会议协调解决，或在业主大会授权之下，由业委会向法院提起诉讼，再如查明相关物业的确无资质，也可由相关部门强制退场。
“一切还应由业主大会来决定，”珠海市物业管理协会相关负责人建议，骏发山庄尽快召开业主大会，来决策是否留下现有公司。但是骏发山庄的业委会感叹，这个有着700多户业主的小区，有超过一半是境外人士，要想“双过半”何其难！
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“老赖”物业企业将被严重扣分
11月22日，珠海市住规建局举行了《珠海市物业服务企业资信管理办法》听证会，15名听证会参加人现场发表了对相关办法的意见和建议。
根据相关办法，物业服务企业资信等级根据物业服务企业资信分值评定，分为ABCD四个等级，其中物业管理服务合同终止的，原物业企业不按规定退出、或退出前不按规定移交资料、或不配合交接的都将被扣20分，计分周期为三年。
有业主提出最近物业公司与业主们矛盾升级，即业主同意更新物业公司，但旧物业公司因各种原因拖延不愿离场。珠海市住规建局相关负责人表示，的确有出现不少业委会一上任就要“炒”物业公司的现象，但根据近期出台的各种法规，对物业公司将进行评分，如果分数过低，业主们便可以考虑启动更新物业公司程序，并可给予一年整改期，达不到预期相关部门将联合责令其强制退出，但如果评分较高，业主们并不需考虑更新。
（黄珏）
编辑：林明锋
