小区业主难换物业难在哪里？业主物业纷争何时了
广州物业专家律师网/程磊律师网
2016年11月22日 09:22:20
来源： 兰州晨报
因不满原有物业公司的服务，合同期满后，小区千余户业主通过业主委员会决定不再续约，重新聘请物业公司。然而，新选聘的物业企业在进驻小区时，却遭到原物业公司抵抗。双方互不相让，剑拔弩张，新旧物业交接工作陷入僵局，最终诉诸法律。
兰州市安宁区阳光怡园小区面临的新老物业交接困局已非个案，当下各方需要反思的是业主和物业之间的关系，为何变成了这样？
1业主重新选择物管企业
2016年3月19日，阳光怡园业主委员会成立半年后，作出决定，不再与原物业企业续约，通过招投标、公平公正地招聘新的物业公司打理小区物业。
“这是个艰难的决定。”8个月后的11月20日下午，业主委员会一名成员向兰州晨报记者回忆说，“因为这相当于让业主和物业的矛盾白热化了。”
阳光怡园小区，位于安宁区通达路350号，2013年12月20日小区业主开始陆续入住，入住率达到了98%。前期物业由甘肃阳光物业管理有限责任公司负责，合同期为2013年7月1日至2015年9月30日。
业委会成员向记者提供的一份阳光怡园业主委员会工作报告显示，业主入住该小区后，陆续暴露出很多物业管理方面的问题和不足，主要集中在供暖热量结算对业主不公平、电梯安全问题及公共收益三方面。
据了解，在两年零四个月的时间里，小区多部电梯发生多起坠梯事件，虽未造成人员伤亡，但给当事业主造成了心理阴影。此外，小区公共收益本应做到公开透明、定期公示，然而物业公司至今未曾公示一次，也无任何解释。
业主与物业的矛盾在点滴中累积。直到物业公司抛出一份新的续约合同时，业主们的不满彻底爆发。这份拟续约的合同被业主评价为，“服务较前期物业稍差，条款较前期物业苛刻。”
尤其是，当业主们得知，物业费有近80%被用于人工工资，且每年出现亏损。很多业主开始担心，长远看物业能有多少资金会投入在小区维护建设上。
面对物业企业拿出的续约合同，业委会在半年度业主大会上谨慎告诫大家，“小区准备新签的物业服务合同应通过招投标方式，引入竞争机制才对广大业主最为有利。”
今年3月25日，业主委员会正式向甘肃阳光物业管理有限公司发了函告：“业委会现不再与贵公司签订续约合同，在此期间，贵公司切莫消极怠工。应积极协助业委会召开业主大会，赢得业主和业委会的认可。”
此前3天，业主委员会向安宁区物管办、银滩路街道物管办递交了重新选聘物业的报告。
一名业委会成员告诉兰州晨报记者，“两周后对方没有回复，我们依据兰州市有关规定按计划开始选聘新物业企业的工作。”
7月10日，业主委员会给“阳光物业”发出《关于通知甘肃阳光物业管理有限公司进行物业交接事宜的函》，“依照法律规定，我会已与上海文化银湾物业管理有限公司确定物业服务合同关系。现通知贵公司于即日起准备新旧物业交接工作，并于2016年7月20日起协助我业委会及新物业公司推进阳光怡园小区验收移交接管工作。”
2“东家”难换“管家”成常态
8月1日，阳光怡园小区新老物业交接，但未料交接过程最终演变成了直接对抗，不愿接受“下课”的“阳光物业”把阳光怡园新选聘的物业公司堵在小区大门外不让进驻。
业主委员会成员提供的照片和视频显示，“阳光物业”组织了保安、保洁等员工在小区大门前排成人墙试图阻挡，幸运的是双方均没有在对抗中采取过激行为。
经此一遭，让小区业主们意识到，虽然社会在进步，但“东家”换个“管家”依然不是一件容易的事情。
兰州晨报记者检索公开资料发现，10年前，兰州市城关区宜静园小区业主由于不满长期以来物业公司擅自提高收费标准、小区环境差等等原因，2006年5月21日，宜静园小区业主大会依法通过决议，决定重新选聘物业管理公司，但由于原物业公司拒绝履行交接手续，最终双方对簿公堂。
类似的新老物业交接冲突，常态情况是“请神容易送神难”，甚至有极端案件发生。2014年元旦，上海大唐盛世花园小区新老物管交接时，双方对峙互骂，一名老物管公司的员工驾车冲向新物管列队的人群，导致2死6伤。
而在阳光怡园的业主代表大会上，业主代表投票通过要更换物业公司，投票率符合有关法律规定，根据《物权法》的规定，三分之二以上业主同意，便可更换物业公司。
从法律层面来看，谁是谁非已经清楚。可是老物业就是赖着不肯走，从抵制到对抗，看上去似乎无解。
有评论认为，让业委会具备法人资格、切断地产商和物业公司的裙带关系，都是目前“东家难换管家”的应对之策。
2008年4月，时任兰州大学法学院副教授的刘绍彬在其指导的研究生论文中，曾以兰州宜静园小区业主委员会诉兴隆物业管理公司为案例呼吁，“只有将诉讼地位赋予业主委员会，才能更好地避免业主的共同权益在遭受损害时无法得到司法救济的尴尬局面。”
3“业委会”遭遇诉讼主体资格难题？
目前小区物业体系普遍比较复杂，有两个概念先要说清楚，一个叫做业主大会，一个叫做业主委员会。根据2016年4月1日甘肃省十二届人大常委会审议批准的《兰州市物业管理条例》规定，一个物业管理区域只能有一个业主大会，业主大会由全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会通过选举产生。
《兰州市物业管理条例》规定了业主大会有权决定的13项事宜，其中就包括了“选聘和解聘物业服务企业”以及“确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”等。
还规定，业主大会和业主委员会的决定，对全体业主及物业使用人具有约束力。
阳光怡园业委会成员告诉兰州晨报记者，当初成立业委会的目的是为小区业主搭建一个与物管对话的平台。通过依法办事促进各种矛盾的解决，协调业主与物业的矛盾，提高物业服务水平，使小区和谐发展。
在街道社区监督指导下，2015年8月7、8两日，阳光怡园首次业主大会会议在小区中心广场召开。就相关事宜由社区发布通告，在物业公共区域公布，并接受广大业主的咨询。
阳光怡园小区第一届业主委员会正式成立，并备案。《兰州市物业管理条例》规定，“前期物业服务合同可以约定服务期限。在业主委员会与其选定的物业服务企业签订合同生效时，前期物业服务合同终止。”同时，该条例还规定，“前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。拒不移交的，新物业企业可以请求街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所协助移交。”
但是，为什么业主大会选聘的物业企业与新建小区前期物业在交接过程中，却一直纷争不断呢？兰州大学法学院教授贾登勋说，目前物权法等仅对物业公司移交相关资料的义务作了规定，但对不移交的情况如何处理并未详细说明。
这种情况下，像阳光怡园小区业主，物业公司要打定主意不走，业主也无计可施。
对抗没有出路，诉诸于司法亦非坦途。10月9日，阳光怡园业主委员会向法院递交诉状，要求依法判令“阳光物业”退出小区，移交小区物业服务用房、场地及相关档案资料等。
据媒体报道，庭审中，阳光物业就小区业委会是否为本案适格主体提出质疑。
回溯至2007年12月，兰州市中级人民法院二审宣判：兰州宜静园小区业主委员会因小区原物业公司拒绝移交相关物业管理手续，该小区业主委员会诉原物业公司案，但因小区业主委员会不具备“民事主体资格”被驳回上诉。
阳光怡园业主委员会将遭遇怎样的命运呢？在法院作出判决前，无人可以预测。然而，就业主委员会有无诉讼主体资格的争论，时至宜静园小区诉讼案过去10年后的今天，依然无法终止。
4业主和物业纷争何时了
有评论无奈感慨，“在国内小区维权纠纷中，常常是作为‘管家’的物业公司，远远要比作为‘东家’的业主还像主人。”
这一特点，如果放在物业公司的历史变迁中观察，其实就不难理解。梳理资料就可以发现，在上世纪90年代商品房推向市场之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作为政府职能部门的房管局行使管理职能。在商品房产生后，物业管理才应运而生。但是，当时比较大的开发商和物业公司，有很多都是从房管部门改制而成。
在这种情况下，物业公司只可能是“管理”的角色，而不可能定位于服务。一方面，地方政府出于便于管理的思维，会主动地赋权物业公司，以增加管理职能；另一方面，开发商旗下的物业为了使他们管理主业“名正言顺”，也希望政府部门“授权”物业行使管理职能。
所以，现在回过头来看，就不难发现当时物业以管理者自身定位色彩浓厚的深刻烙印。
在个别小区，物业的特色是飞扬跋扈，而业主的特色是拖欠物业费。甚至有业主认为“拒绝交费，可以帮助物业意识到咱们业主的价值”、“只要这个小区还有一个人没交物业费，我就不交”，一些业主的这类行为，毫无疑问会把整个小区拖入一个恶性循环中。
2007年，根据《物权法》的要求，修订后的《物业管理条例》，也已经将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“管理”转变成“服务”，这是定位的巨大变化。
但是，改变并没有那么容易。当一个人或一个部门，从管理者的角色下野，进入一个服务者的定位，最难改变的是心态，这直接影响他们的行事风格。这决定了物业“管理”向“服务”的转型，必然是一个漫长且艰难的过程。
文/ 兰州晨报首席记者 邱瑾玉
