小区成立业委会备案被驳回 业主集体起诉
广州物业专家律师网/程磊律师网
南方都市 报2016-11-10 07:38
●建设局称选举业委会人数未达到“双过半”，驳回小区成立业委会备案，业主质疑计算错误起诉建设局
●法院判决计算有误，但更正后面积仍未过半，建设局驳回没有问题
●成立业委会
高新区旭日湾花园准备成立业主委员会，在筹备两年之后，被高新区公共建设局发函告知，选举业主委员会未达到“双过半要求”(专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意)，不予备案。而业主则认为建设局有意将围墙外的酒店、商场、会所、幼儿园视作小区的“物业管理区域”，如此计算不合理。于是，8 4名业主集体将建设局告上了法庭，要求确立业委会成立的合法性。记者了解到，法院判决，计算确实有误，但更正后的面积仍未过半，因此判决业主败诉。
业委会备案遭拒
小区成立业委会，不料努力了两年之后未能成功备案。高新区旭日湾花园小区业主介绍，早在2013年，小区便开始向政府部门申请筹备业委会。不料在投票后却被否决。
业主提供的政府公文材料显示，2013年12月20日，高新区公共建设局作出批复，同意旭日湾花园业主申请成立业主委员会筹委会。2015年5月6日，建设局作出《关于旭日湾花园小区申请第一届业主委员会备案的复函》表示，旭日湾花园小区共有住户1149户，已核定面积为198072.87平方米，第一届业主委员会共发出选票1149份，回收671份，其中有效票659份(有效票面积为86476.49平方米，占总面积的43 .6%)，按照《珠海市物业管理条例》第23条第2款规定“专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”双过半要求，本次选举未达到成立业主委员会要求。拒绝了业委会的备案要求。
对于未过双半的说法，业主王女士对记者表示，业主们认为是建设局计算有误。业主认为，“现有物业管理区域”不应包含围墙外的面积、围墙内的共有面积。高新区公共建设局却主张围墙外的酒店、商场、会所、幼儿园是小区的“物业管理区域”。
在有效票计算上，业主则认为，《珠海市物业管理条例》第24条：“公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。”业主表示，珠海的气候条件，形成了许多“候鸟式小区”，加之许多人买房的目的仅仅是投资，造成入住率和常年入住率都较低，是小区召开业主大会的重要障碍。珠海市的地方立法用“推定”规则保护常住业主的正当权益。“业主委员会选票”及“业主大会表决票”由鸡山居委会人员直接放入每个业主的“邮箱”亦即“专有物业”内，符合适用“推定”规则的前提条件。小区使用该方式符合全部法定条件即视为业主大会合法召开，如公告程序、送达表决票到每户邮箱的程序等。高新区公共建设局混淆了回收表决票数和参会人数的概念。即使使用集体讨论方式召开会议，也不能将收到的表决票数和参会人数等同起来。
建设局：不适用推定规则
对于业主的质疑，高新区建设局解释，按照国务院《物业管理条例》第12条规定，在物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的情况下，业主大会会议方能召开；业主大会召开后，需要对相关事项进行投票表决的，可以适用《珠海市物业管理条例》第24条有关推定同意的规定。故本次选举有效同意票不适用上述“推定同意”解释。
对于专有面积的计算，建设局表示，旭日湾花园小区红线图范围之内包含酒店、商场、幼儿园及会所等建筑设施。多年来，一直由一家物业服务企业对包含酒店、商场、幼儿园及会所等建筑设施在内的旭日湾花园小区统一提供物业管理服务。最后，即便对物业管理区域的划分存在争议，依法也应当由高新区公共建设局进行确定。
法院：驳回业主上诉
记者了解到，目前这起案件珠海中院已经进行了二审判决。珠海中院认为，涉案的酒店、商场、幼儿园及会所属同一开发商所有，与小区共用物业设施设备，由同一家物业管理公司统一提供物业管理服务。而且，高新区公共建设局具有划分有争议物业管理区域的行政职权。经计算，小区统一实施物业管理的区域包含酒店等在内，其专有部分面积之和为178409 .05平方米。《复函》核定旭日湾花园小区面积为198072 .87平方米有误差，对此法院予以纠正，但按照更正的面积，总面积仍然未过半。
对于有效选票问题，法院认为，由于本次业主大会参会人数所占专用面积未达到法定标准，涉案选举也就不具备适用《珠海市物业管理条例》第24条“推定同意”原则的前提条件。
法院驳回了业主上诉。对于法院的驳回，业主王女士对记者感叹，为了小区成立业委会，不少业主已经努力了两年多，今后小区会继续在此进行业委会筹备，珠海房产闲置率高，业委会成立更加有赖有关部门支持，“在整个过程中多指导帮助”。
