南充一社区物管突然跑路 业主自治救急
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2016-03-14 09:50:02 来源：南充晚报
连日来， 顺庆区二道巷水天阁小区物管跑路事件几经周折，小区物管工作终于走上正轨，这一切都缘于小区业主推选过渡组织实行物业管理自治。
“水天阁小区物管擅自撤场，小区管理仅仅失控了一下午，就被业主成立的临时过渡组织接管了。”连日来，顺庆区二道巷水天阁小区物管跑路事件几经周折，小区物管工作终于走上正轨，这一切都缘于小区业主推选过渡组织实行物业管理自治。
昨（13）日上午，顺庆区文丰街社区党总支书记张晓军表示，街道和社区原则上赞同这种处置方式，希望小区业主团结一心，把小区的物管工作做好做细。
“弹性”管理物业和业主成“对头”
“水天阁小区共有128户业主，首批入住时间是2012年6月，当时由开发商推荐，与 南充某物业管理公司签订合同，由其代管小区物业。”业主蒲大国介绍，在管理过程中，物管公司不断更换管理人员和保安，而且保安人员年龄越换越大，个别人员根本无法胜任门卫工作。
业主杨凡告诉记者， 小区前期物管在管理方面随意性很强，业主物管费有1元/平方米和1.2元/平方米两种价格，停车位也有80元/月和120元/月两种价格。更让人不满意的是，小区内三轮车、小吃摊、摩托车、自行车长期乱摆乱放，给小区业主进出造成极大不便，影响小区形象。
记者了解到，在物业服务过程中，由于物管公司拖欠工资，挫伤了物管和保安人员的积极性，小区业主家出现水管渗漏无人过问，个别业主家中发生盗贼入室行窃，小区内4次发生摩托车和电瓶车失窃事件。
从2014年起，陆续有业主欠交物管费抗议。小区物管难以为继，中途屡次想转手他人，均被业主拒绝。2016年3月初，水天阁小区物管连夜撤场。
业主磋商聘请临时物管维护秩序
水天阁小区毗邻 顺庆区红光路步行街，处于顺庆区新兴的高端商业集中区，片区内人口流动巨大。物管撤场后，小区管理出现真空状态，公共电梯和高楼供水装置面临瘫痪，业主们的正常生活面临困难。这时候，小区内一群年轻人挺身而出，他们指派了临时人员值守小区，并庚即召开小区临时业主大会，商讨过渡方法。
蒲大国告诉记者，当时到会业主全票通过成立临时清理小组，负责清理小区遗留账务，推选临时业主委会，代表业主执行小区物业管理工作。为解决小区一些遗留问题，业主杨凡捐出5000元现金，解决小区过道上空调噪音和风道扰民问题；业主刘兵等自掏腰包约请财会人员，在一周时间内全部清算出小区业主拖欠的物管费用。小区临时物管超负荷运转，使小区安保、环卫和物管维持正常运转。清理小组还多次召开会议通报清理工作进展。但是，尽管绝大多数业主有自己管理好小区的良好愿望，但是仍有个别业主，因为各种理由对小区业主执行物管权设置障碍。“有的业主要求赔偿家里失窃或渗漏造成的损失，有的业主则认为物管费收取标准存在异议。”
采访中，记者获悉，水天阁小区业主们的自管自治行为出现过危机。但是，在绝大多数业主的支持下，小区再次召开临时业主大会，选出临时业委会成员，坚决推进小区业主自管工作。
管理有效业主自治模式受认可
3月9日，在文丰街社区干部的见证下，水天阁小区临时业委会选出主任1人，副主任两人，并做好分工。临时业委会在每层楼设立委员一名，负责收集意见、催收物管费、监督楼层物管服务质量。
同时，临时业委会招聘了一名保安班长，由班长招聘4名保安和一名保洁员。保安除了值守门卫，还要负责楼幢的物管服务。临时业委会为每名保安购买了一份人身意外保险，和保安班长签订劳动承揽合同，按照合同约束保安和保洁人员的行为。
昨日上午， 记者再次来到水天阁小区看到，小区内乱糟糟的场景不见了，所有小车顺次摆放，摩托车、电瓶车全部驶入地下车库停放，小区环境整洁有序。“目前小区物管才刚刚走上正轨，很多方面都在进一步优化和推进。”新当选的小区临时业委会主任刘兵介绍，水天阁小区业主有信心把小区的事管好，把小区的环境扮靓。
文丰街社区党总支书记张晓军表示，很多小区在物管撤场后，随即陷入“瘫痪”，往往求助社区临时代管，而水天阁小区业主及时自管自治，化解危机，做法值得肯定。希望小区业主今后团结一心，把小区治理成一个模范小区、和谐小区。
南充晚报记者张松 文/图
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小区业主自治能走多远？
《四川省物业管理条例》规定，经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。
“物业管理具有一定的专业性，自治管理的路并不轻巧。”市房管局物管科相关人士介绍，适合业主自主管理的小区一般应具有4个条件，一是小区较小，物业环境相对单纯；二是有开明的业主群，具有议事能力和协作精神；三是小区有其它的公共收益；四是业主要有面对质疑的勇气和胸怀。
昨日上午，记者从水天阁小区临时业委会获悉，他们一是将物管服务外包，比如由保安班长承揽小区守楼护院和环境保洁任务，降低服务风险；二是开设对公账户，由业委会主任留一枚私人印章，两个副主任分别管理业委会的财务章和业委会公章，只有三章齐备才能从银行取现。小区物管费每年收一次，即收即存，有效规避资金安全的风险。
同时，小区自治如何提升业主满意度？专业物管公司提供高品质的物业服务，这成为一些市民要选择物业规范的高品质大盘的原因。但是对于一些老旧小区、新开发的小楼盘商品房小区，因为没有能力购买品牌物管服务，小区业主退而求其次选择自治，也算是一个不错的模式。
顺庆区东南街道办物管科相关人士表示，业主自治的成败关键在于业委会能否提高物管服务的满意度。除了物管服务、清扫保洁和小区安保都要明显提升外，业委会还要妥善做好少数业主的思想工作，保持良好的沟通和互动，让业主对物业服务“心悦诚服”。
近几年， 频繁出现的物业“弃管”问题，所带来的后果和影响都不容小觑，业主自治模式确实值得一些老旧小区学习， 是微型小区物管的新模板。 但小区业主自治还需尝试和探索， 比如组织内部出现经济或管理方面的问题， 最终买单的是全体业主，所以真正大范围推广仍需慎重对待。
