业主委员会起诉应召开业主大会
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广州物业专家律师网程磊律师提醒：
《中华人民共和国物权法》下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第七十六条 规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会未举证证明提起诉讼召开了业主大会并取得业主大会的授权，其提起诉讼缺乏法律依据，应予以驳回。但如果业委会后来取得业主大会授权，具备提起诉讼的主体资格，则有权提起诉讼。
[深圳市中级人民法院案例]
上诉人（原审原告）深圳市ssqxxx花园小区业主委员会
被上诉人（原审被告）深圳市xxx物业投资有限公司
原审法院经审理查明:根据深圳xx物业开发有限公司（以下简称xx物业公司）提交的深房地字第××号房地产证和2015年7月13日打印的《产权资料电脑查询结果表》显示，位于深圳市百花路长城大厦6栋首层房屋的权利人为原xx物业公司，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为1203.73平方米，使用年限自1985年5月28日至2035年5月28日。
另查，xxx花园小区业委会提交的经ssqxxx花园业主大会审议通过的《ssqxxx花园业主大会和业主委员会议事规则》第二条规定，业主大会的议事范围包含了业主大会的诉讼和仲裁。xxx花园小区业委会未举证证明提起本案诉讼召开了业主大会并取得业主大会的授权。
xxx花园小区业委会在原审中诉请:1、确认长城大厦六号楼首层架空层所有权属长城二花园全体业主所有；2、xx物业公司对长城大厦六号楼首层架空层商场设置和占用面积即时按竣工图恢复其原建筑设计使用功能；3、xx物业公司对长期非法占有的长城大厦六号楼4、5、6单元底层楼梯间即时予以返还；4、xx物业公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，首先，《中华人民共和国物权法》不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第十六条 规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第十七条 规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据房地产证和产权资料电脑查询结果表显示，xx物业公司是涉案长城大厦6栋首层的权利人，故在上述房地产证和产权登记没有被撤销的情况下，xx物业公司是涉案房产的合法权利人，xxx花园小区业委会主张涉案房产属于小区全体业主共有，缺乏事实依据。其次，《中华人民共和国物权法》下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第七十六条 规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。xxx花园小区业委会提交的《ssqxxx花园业主大会和业主委员会议事规则》第二条规定，业主大会的议事范围包含了业主大会的诉讼和仲裁。而xxx花园小区业委会未举证证明提起本案诉讼召开了业主大会并取得业主大会的授权，其提起本案诉讼亦缺乏法律依据。综上，xxx花园小区业委会的起诉不符合法定的受理条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第十六条 、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第十七条 、下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第七十六条 、《中华人民共和国民事诉讼法》起诉必须符合下列条件:
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第一百一十九条 、裁定适用于下列范围:
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第一百五十四条 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第（三）项 ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第二百零八条 之规定，裁定驳回xxx花园小区业委会的起诉。
上诉人xxx花园小区业委会不服原审裁定，向本院提起上诉，请求裁定:l、依法撤销（2015）深福法民三初字第502号民事裁定，指令深圳市ssq人民法院继续审理；2、判令原xx物业公司承担本案的诉讼费用。
上诉的事实与理由:一、原审法院认定xxx花园小区业委会没有资格提起本案诉讼，属于认定事实错误，xxx花园小区业委会具有提起本案诉讼的主体资格。首先，依据业主大会表决通过的《ssqxxx花园业主大会和业主委员会议事规则》第二十二条第（七）项的规定，向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议，由业主委员会决定，经全体委员过半数以上签字通过。本案诉讼已经业主委员会表决通过。因此，提起本案诉讼，已经取得业主大会的授权，并由业主委员会过半数以上委员签字通过，xxx花园小区业委会有权提起本案诉讼。其次，2015年9月10日，长城二花园小区召开了业主大会，对业委会提起本案诉讼进行了追认。而且业主大会会议也对关于“授权业委会通过法律途径（含民事诉讼、行政复议、行政诉讼）确认六栋架空层产权属于全体业主所有”事项进行了表决，并获得通过，同意的人数占小区全体业主772户的58.29%，同意的人数其所代表的面积占总面积78443平方米的57.029%，也符合《中华人民共和国物权法》下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第七十六条 的要求。再次，依据2015年9月10日业主大会会议审议通过的《长城二花园小区业主大会议事规则》第二十二条第（八）项的规定，向行政主管部门申请行政许可、申请行政复议，以及因行政纠纷或民事纠纷向仲裁机构或人民法院提起仲裁、诉讼的决议，也由业主委员会决定，全体委员过半数签字通过。二、原审法院裁定驳回起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》有下列情形之一的，中止诉讼:
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第一百五十条 的规定。原审中，原xx物业公司当庭提交的房地产证和产权资料电脑查询结果表显示:其是深圳市百花路长城大厦6栋首层的房产权利人。xxx花园小区业委会认为登记错误，立即向深圳市ssq人民法院依法提起了行政诉讼，法院依法予以受理，案号为（2015）深福法行初字第1068号，受理时间为2015年8月12日。深圳市ssq人民法院依法受理该行政诉讼案件后，xxx花园小区业委会立即于2015年8月18日向深圳市ssq人民法院邮寄了《中止审理申请书》，深圳市ssq人民法院收到了上述《中止审理申请书》。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有下列情形之一的，中止诉讼:
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第一百五十条 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第（五）项 的规定，原审法院应该裁定中止诉讼，待（2015）深福法行初字第1068号行政诉讼案件审结后，依法恢复诉讼，而非裁定驳回起诉。
被上诉人xxx物业公司当庭答辩称，原审法院裁定主要事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持，xxx花园小区业委会的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。
原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院查明，深圳xx物业开发有限公司于2015年9月10日经有关政府主管部门核准变更登记为深圳市xxx物业投资有限公司。
另查明长城二花园小区于2015年9月1日-2015年9月10日召开小区业主大会，并于2015年9月11日通过了授权业委会通过法律途径（含民事诉讼、行政复议、行政诉讼）确认六栋架空层产权属全体业主所有的表决。
本院认为，xxx花园小区业委会在原审中提起本案诉讼时并无业主大会授权，原审驳回起诉符合法律规定。但在本案上诉期间，xxx花园小区业委会于2015年9月11日取得业主大会授权提起本案诉讼，具备提起本案诉讼资格。基于此原因，本院指令深圳市ssq人民法院对此案受理并审理，原审裁定应予撤销。依据《中华人民共和国物权法》下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第七十六条 、《中华人民共和国物业管理条例》下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第十一条 、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第十二条 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第三款 、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第一百七十一条 和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。 ＇ data-trigger="click" data-placement="top">第三百三十二条 的规定，裁定如下，
一、撤销深圳市ssq人民法院（2015）深福法民三初字第xxx号民事裁定；
二、指令深圳市ssq人民法院审理本案。
本裁定为终审裁定。
