小区共有部分资金公布案件

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：按照《物业管理条例》第六条第（九）项以及第十五条的规定，业主在物业管理活动中享有监督物业共有部分资金的管理和使用权，业委会是代表业主大会的执行主体，小区业主有权知悉并要求物业公司公布小区共有部分的使用和收益情况。

对小区业主委员会要求物业公司向其返还小区共有部分收益的诉请，因未能列举相关证据印证该项纯收入余额已达约定的返还条件，或者依照法律规定应当予以返还的情形，故法院依法不予支持。

原审查明，c联合中银实业有限公司（以下简称联合中银公司）系位于xx西体北路2号“sxmd”住宅小区的复工建设方。2005年4月，联合中银小区与小区业主分别签订了《“sxmh”小区前期物业管理协议》。2005年9月9日，联合中银公司委托深联物业对sxmh小区实行全委托物业管理。合同签订后，深联物业依约进入sxmh小区从事物业管理服务至今，同时深联物业利用小区共有部分的场所，实施了安装广告牌、停车等措施进行经营管理、收费，但一直未就经营收益予以公示。2010年4月30日，经选举产生业主委员会，业主委员会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。期间双方因物业管理诸多方面问题进行商谈，并经c市金牛区物业纠纷人民调解委员会组织，由社区相关人员的参与下，对现物业公司退出物业服务、移交手续等进行调解，未能达成一致协议。sxmd业委会于2010年12月21日起诉，要求深联物业办理相关退出移交手续，案件仍在审理过程中。sxmh业委会因向深联物业要求对共有部分收益进行公示，并收取业主所有部分的收益未果，于2011年11月8日再次诉至一审法院，请求判令：1、深联物业向sxmh业委会公布sxmh小区共有部分的使用和收益情况；2、深联物业按照sxmh小区业主转由部分占小区建筑面积的比例88.7％向sxmh业委会返还小区共有部分的收益；3、本案诉讼费用全部由深联物业承担。
原审法院认为，双方就“sxmh”小区之间的物业管理服务关系合法成立，当事人之间的权利义务应受法律保护，双方均应按照前期的相关合同约定及《物业管理条例》履行各自义务。按照前期的相关合同约定，深联物业实施对小区的共有部分统一进行经营管理行为，未违反约定或法律禁止性规定，应受法律保护。按照《物业管理条例》第六条第（九）项以及第十五条的规定，业主在物业管理活动中享有监督物业共有部分资金的管理和使用权，sxmh业委会是代表业主大会的执行主体，故对深联物业提出sxmh业委会不具有诉讼主体资格，深联物业无义务项sxmh业委会对共有部分的经营情况公示抗辩观点，其理由不能依法成立，原审法院依法不予采信，深联物业应当按照业主大会的要求予以公示接受监督，故对sxmh业委会要求深联物业公布sxmh小区共有部分的使用和收益情况之诉请，符合有关法律规定，原审法院依法予以支持。另因双方未对该项进行约定，依据《中华人民共和国物权法》的规定，共有部分费用的分摊及收益按照其占有总面积的比例业主享有相应权利。本案小区共有部分，深联物业前期的投资、经营管理已经形成既定事实，且并无不妥或违反法律禁止性规定。对sxmh小区要求深联物业向其返还小区共有部分收益的诉请，因未能列举相关证据印证该项纯收入余额已达约定的返还条件，或者依照法律规定应当予以返还的情形，故原审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条和《物业管理条例》第六条第（九）项、第十五条之规定，原审判决：深联物业于判决生效七日内向“sxmh”小区业主公布小区共有部分的使用和收益情况；驳回sxmh业委会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由sxmh业委会与深联物业各负担50元。
宣判后，sxmh业委会不服，向本院提起上诉。请求判令：一审判决第二项内容适用法律错误，请求二审人民法院依法改判被上诉人按照小区业主共有部分占小区建筑面积的比例88.72％向上诉人返还小区共有部分的收益；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由：一审法院对深联物业是否应当向sxmh业委会返还共有部分收益的认定前后矛盾。法律规定小区业主共有部分的公共收益属共有部分的业主共有，应依法返还业主。根据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定，小区公共收益在没有约定的情况下，应当按照小区业主专有部分所占面积建筑物总面积的比例分配。小区公共收益属于小区全体业主所有，任何人都没有权利在未经小区业委会授权的情况下使用，一审法院在没有法律规定的情况下，擅自认定被上诉人使用公共收益的行为合法性。一审判决第二项内容适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人答辩称，1、对于返还共有部分收益的事项，上诉人未取得业主大会授权，其无权要求分配权益。上诉人要求被上诉人返还小区共有部分收益的诉讼请求，超出了业主大会的授权范围，且未取得业主大会的授权，故其无权要求分配该共有部分的收益；2、上诉人的上诉请求适用法律错误，《中华人民共和国物权法》第八十条规定，但该条的规定实际上是为了解决业主之间如何分摊、分配建筑物及其附属设施产生的费用、收益问题，并不是用于解决业主同物业服务公司之间的纠纷；3、被上诉人自2005年接受中银公司的委托，对sxmh小区进行物业管理服务至今，此期间共有部分的收入全部用于小区共有部分的维修、养护等工作，已无盈余，且被上诉人从公司的经营所得中支出了庞大金额维持该工作，也已经严重入不敷出；4、上诉人在一审中的两项诉请是两个不同的诉讼请求，关于上诉人是否取得授权的问题，一审法院只对第一个诉讼请求进行分析和认定，但没有对上诉人提出第二项诉讼请求是否取得授权及性能分析和认定，被上诉人认为上诉人对其第二项诉讼请求没有诉讼主体资格。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人深联物业是否应当向上诉人sxmh业主委员会按比例返还共有部分的收益。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，建筑区划内共有部分的共有和共同管理的权利属于sxmh小区业主，业主有权对共有部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，故小区共有部分的收益是否应当返还应由小区业主主张，因上诉人sxmh业委会未提供证据证明其有权代表sxmh小区全体业主向被上诉人深联物业主张返还共有部分收益，且主张返还的金额亦不明确，故本院对上诉人sxmh要求被上诉人深联物业按比例返还共有部分收益的上诉主张，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。