物业费提价是否对业主有效?

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。

如业主认为业主委员会与物业服务公司签订《协议书》调整物业公共服务费收取标准，未经过小区过半数业主同意，侵害了绝大多数业主的合法权益，可以通过正当程序向业主委员会主张权利，但在业主委员会代表全体业主所作包括与物业管理公司签订《物业服务合同》以及调整物业公共服务费收取标准等决定，在未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力。

原审法院经审理查明，陶某某系xx城小区A6栋1-3层A1-20号（房屋建筑面积为219.90㎡）的业主，cpx公司系该小区的物业管理公司。2006年3月21日，cpx公司与xx绿水康城业主大会业主委员会（以下简称绿水康城业主委员会）签订了《物业管理服务合同》，并在xx房地产管理所备案。该合同约定：住宅由业主按1.00元/月/㎡向cpx公司交纳，物业管理期限2006年3月24日至2009年3月23日，合同在履行过程中如发生争议向c市仲裁委员会提交仲裁的方式解决。2009年7月1日，cpx公司与绿水康城业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：cpx公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，　住宅用房1.00元/月/㎡，业主无正当理由或物业公司催缴三次以上未交费的业主从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰交纳违约金，合同期限从2009年3月24日起至2011年3月23日止，合同自签署之日起生效，追溯自2009年3月24日起，合同在履行中发生争议，经调解不成的，经由c市人民法院诉讼解决。事后，陶某某因家中财物受损，从2010年1月起至2012年3月止，没有交纳物业公共服务费。2010年10月13日，cpx公司与绿水康城业主委员会签订了《协议书》，该协议约定：绿水康城业主委员会同意将双方在2009年7月1日签订合同所定物业服务费标准由1.00元/月/㎡提高到1.50元/月/㎡，提价时间从2010年9月1日开始执行。庭审中，双方对陶某某是否应补交所欠物业公共服务费和谁存在违约行为有较大争议，双方各持己见。
原审法院认定以上事实有双方当事人的一致陈述、《准予变更登记通知书》、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《协议书》、房屋信息摘要查询单等证据在卷佐证。
原审法院认为，cpx公司与绿水康城业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思的一致表示，不违反法律规定和损害国家、集体及他人利益，合法有效，绿水康城业主委员会是该小区业主合法代表，其行使的权利义务及于该小区业主，故cpx公司及陶某某均应按照《物业服务合同》的约定履行。从2006年3月24日起，cpx公司为小区业主（包括陶某某）提供相应的物业服务，陶某某也接受cpx公司的服务，陶某某按协议标准交纳了2010年1月前的物业公共服务费，由此表明陶某某对cpx公司提供的物业服务不持异议。因cpx公司的工作失误造成陶某某财物损失，陶某某主张cpx公司的侵权赔偿责任，cpx公司主张的是给付之诉，而陶某某主张的系财物损害赔偿之诉，系二个不同的法律关系，对因发生的财物损害赔偿纠纷不在本案中处理，陶某某只能另行主张。基于以上理由，陶某某应按照物业服务合同约定缴纳物业公共服务费。cpx公司对在该小区物业公共服务费的调价行为，是依照与该小区业主委员会签订的《协议书》执行，属于合同的正常履行，陶某某关于其未曾在协议上签字不认可协议的主张，不能对抗代表业主的业委会已经签署的合同效力。从2010年1月起至9月止按照1.00元/月/㎡计算，2010年10月起至2012年3月止按照1.50元/月/㎡计算，陶某某应当向cpx公司给付该期间物业公共服务费总金额为7916.4元。陶某某以财物受损未赔为由而未给付物管费是不当的。cpx公司同时请求违约金和利息，不符合法律规定，因违约金的性质是填补损失，原审庭审中已对各方当事人做了释明，将按照法律规定对违约金进行调整，现cpx公司没有证据证明其具体损失金额，原审法院仅支持利息200元的请求，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陶某某于判决生效后10日内向cpx公司支付2010年1月起至2012年3月止的物业公共服务费7916.4元。二、陶某某于判决生效后10日内向cpx公司赔偿违约利息损失200元。三、驳回cpx公司的其他诉讼请求。案件受理费51元，由cpx公司负担11元，陶某某负担40元。
宣判后，原审被告陶某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回cpx公司的诉讼请求，判令cpx公司赔偿因物业管理服务严重不当给陶某某造成的财产损失并恢复原有树木及绿化，扣除cpx公司违法、违规擅自加价收取的物业服务费。本案一、二审诉讼费用由cpx公司负担。其主要上诉理由为：一、2009年12月，cpx公司工作人员在砍伐树木时损害陶某某珍藏的红珊瑚及花盆、植物，期间cpx公司工作人员还将淤泥堆放在陶某某花园内，导致绿化植物死亡。2012年7月，cpx公司工作人员再次在陶某某门前砍伐树木，损坏了露台绿化。根据《物业管理条例》及《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，cpx公司应当承担相应的赔偿损失及恢复原状的责任。二、cpx公司与绿水康城业委会签订《协议书》，在未召开小区业主大会，未征得小区多数业主同意，也没有得到相关行政部门的审核批准的情况下，擅自将物业公共服务费按1.5元月/㎡收取，严重违背了《物业管理条例》的规定。
被上诉人cpx公司答辩称，陶某某在原审中未提出反诉，其提出的第二项诉讼请求应当另行起诉。cpx公司按1.5/月/㎡收取物业公共服务费是有充分依据的，陶某某的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。
二审中，被上诉人cpx公司提交《绿水康城物业服务费上调通告》，拟证明绿水康城业主委员会调整物业公共服务费收费标准，取得了三分之二以上业主的同意。经庭审质证，上诉人陶某某对该证据的真实性不予认可。本院认为，cpx公司提交的该证据与本案待证事实缺乏关联性，不能实现证明目的，故本院不予采信。
本院经二审审理查明的事实及采信的证据与原审一致。
本院认为，cpx公司与绿水康城业主委员会签订的《物业管理服务合同》及《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，对小区全体业主具有同等的法律约束力。陶某某入住小区后，实际接受了cpx公司的物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主应按时交纳物业服务费用”的规定，陶某某应按《物业服务合同》约定的标准及时向cpx公司支付物业公共服务费。陶某某上诉认为cpx公司物业管理服务严重不当造成其财产受损，应当承担赔偿责任，故其有权拒交物业公共服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，陶某某如认为物业管理公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成其财产损失，可另行向人民法院主张权利。因陶某某上诉提出要求cpx公司赔偿因物业管理服务严重不当给陶某某造成的财产损失并恢复原有树木及绿化的主张，与cpx公司在本案中基于双方建立物业服务合同关系所提起的违约诉讼，系两个不同的法律关系，故陶坤所提该项诉讼主张，不属于本案审理范围，本院不予支持。陶坤以此为由拒交物业公共服务费缺乏法律依据，故对其该项上诉主张，本院不予采信。
关于绿水康城小区物业公共服务费调价是否恰当的问题。cpx公司与绿水康城业主委员会签订《协议书》，将双方在2009年7月1日签订物业服务合同所定物业服务费标准由1.00元/月/㎡提高到1.50元/月/㎡。陶某某认为cpx公司的调价行为，未征得其本人同意，《协议书》也没有在小区进行公示，对其不发生法律效力。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如陶某某认为绿水康城业主委员会与cpx公司签订《协议书》调整物业公共服务费收取标准，未经过小区过半数业主同意，侵害了绝大多数业主的合法权益，可以通过正当程序向业主委员会主张权利，但在业主委员会代表全体业主所作包括与物业管理公司签订《物业服务合同》以及调整物业公共服务费收取标准等决定，在未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力。
综上，上诉人陶某某的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。