物业服务瑕疵抗辩案件

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以其没有与物业服务公司签订物业服务合同为由不交服务费得不到法院的支持。

   因物业服务公司进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，且所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，业主以物业服务公司在部分服务项目上存在的瑕疵来否认物业服务公司的全部服务成果理由并不充分，虽业主在诉讼中提供了部分证据来证明物业服务公司服务存在问题，但该证据仅能反映某一地点或某一时间点原告在提供物业服务上存在的问题，并不能证明该问题的持续存在，也不能证明在业主向物业服务公司提出整改意见后，物业服务公司未履行整改责任这一事实，业主以现有证据来证明物业服务公司服务质量不合格的理由，证据不充分。

原告公司诉称，原告与xx园丁房地产开发有限公司及xx业主委员会分别于2007年2月1日和2009年8月20日签订了“城南名著”项目的《城南名著一期前期物业管理服务合同》及《城南名著物业服务合同》，合同约定由原告为“城南名著”全体业主提供物业服务。全体业主根据各自的物业面积向原告交纳物业管理费，在合同中双方对物业管理费交付的时间、金额及违约责任等进行了详尽的约定。合同签订后，被告从2009年2月28日起一直拒绝交纳物业服务费，期间，原告多次以口头或者书面的方式向被告催收，被告均未向原告交纳物业管理费。为此，原告请求法院判令：1、被告向原告支付从2009年2月28日至起诉之日止的物业服务费共计2 706.41元、车库服务费193元、生活垃圾清运费40元；并支付自逾期交纳物业服务费之日起至交纳物业服务费之日止的违约金共计878.27元；2、诉讼费用由被告承担。

被告周某某辩称：1、原告违反了合同中约定的关于环境卫生的条款的规定，没有及时清理小区内的垃圾；2、原告违反合同中约定的物业服务条款的规定，对公共设施疏于维护和管理；3、原告违反了合同中约定的秩序维护规定，小区内安保措施不到位，监控系统长期处于瘫痪状态，致使小区内长期发生盗窃事件，已严重威胁到被告人身财产安全；4、原告违反了合同中关于交通秩序与车辆停放问题的条款规定，因原告疏于管理，致使小区存在车辆乱停乱放现象；5、原告不愿意协助被告与开发商协调解决屋顶、飘窗长期渗水问题，致使原告的家具、门窗等严重损坏；6、被告没有与原告签订物业管理合同，而是与c合智物业管理有限公司签订的物业管理合同。

经审理查明，2006年5月9日，被告与案外人c合智物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定上述公司为被告所有的位于“城南名著”小区的物业提供管理和服务，合同第四条约定“委托管理期限暂定为2年，从2006年10月31日房屋交付之日起（实际交房时间为准）至2008年10月31日止，合同期满或业主委员会成立与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。2007年2月1日，原告与“城南名著”开发商四川园丁房地产开发有限公司签订了《城南名著一期前期物业管理服务合同》，约定四川园丁房地产开发有限公司委托原告对“城南名著”一期提供前期物业管理服务，合同就物业基本情况、委托管理服务范围和事项、服务质量标准、委托管理服务期限、物业服务费用及开办费、房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护、护养费用、物业费用的开支、代收代缴收费服务、双方的权利和义务、维修基金的管理和使用、违约责任等事项进行了详细约定，其中合同第四条第一款约定：“委托管理期限暂定为三年，自2007年2月1日至合同期满或业主委员会成立并与其所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”

2009年8月20日，原告与xx城南名著业主委员会签订了《城南名著物业服务合同》，约定双流华阳城南名著业主委员会将城南名著小区委托给原告进行物业管理，小区物业类型为小高层及商业，建筑面积261 735.68平方米，原告提供服务对象为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理期限从2009年7月1日起至2012年6月30日。双方在合同中就服务范围、管理事项、设施设备维护、附属建筑物的维修、护养、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、公共秩序、安全监控、巡视等内容进行了约定，其中合同第二章第十条约定：“本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方（原告）签停车场租用合同。车辆需要保管的业主、使用人应与乙方签订保管合同。”、第十一条约定：“维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、游动值勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。”、第二十一条第2款约定：“本物业管理公共服务费。”该合同届满前，原告与城南名著业主委员会协商解除了该合同，原告实际履行物业服务合同期限截止至2011年3月9日。

另查明，被告周某某是“城南名著”一期2栋2单元1103号房屋的业主，上述房屋的建筑面积为130.7平方米。根据原告与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业服务合同》的约定，二被告所有的房屋的物业管理费缴纳标准为：0.9元/月/平方米×130.7平方米=117.63元/月。被告从2009年2月28日起未再向原告交纳物业管理费等相关费用，截止2011年2月23日共计拖欠物业管理费2 706.41元、车库服务费193元、垃圾清运费40元，此款经原告多次催收均未果。诉讼中，被告对所欠上述费用的数额不持异议，但认为原告所进行的物业服务质量不符合合同约定，且原告的安全保卫工作出现严重失误，导致小区业主的财产被盗；原告不愿意协助被告与开发商协调解决屋顶、飘窗长期渗水问题，致使原告的家具、门窗等严重损坏等原因，被告认为其拒绝交纳物业管理费合理，请求驳回原告诉讼请求。因双方当事人各持己见，调解不成。

再查明，2011年4月8日，经工商登记部门核准，原告名称变更为cyhde酒店管理有限公司。

诉讼中，原告向本院提交了其为城南名著小区提供物业服务期间部分《绿化修剪服务记录》、《绿化杂草杂物清理记录》、《城南名著管理处供水设备巡视检查表》、《巡视记录表》、《城南名著管理处外来人员（车辆）出入登记表》、《城南名著管理处（安全保卫具体岗位）值班记录表》等材料，证明其按约提供了相应的物业服务。

以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述、原告与xx园丁房地产开发有限公司签订的《城南名著一期前期物业管理服务合同》、原告与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》、城南名著《业主公约》、原告向欠费业主发出的《公告》、《催款通知书》、《企业名称变更核准登记回执》、被告与案外人c合智物业管理有限公司于2006年5月9日签订的《前期物业管理服务合同》等书证在案佐证。

本院认为，原告与四川园丁房地产开发有限公司签订的《城南名著一期前期物业管理服务合同》、原告与双流华阳城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》、被告与c合智物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》均系双方当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，合同是当事人真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。原告与“城南名著”开发商四川园丁房地产开发有限公司签订的《城南名著一期前期物业管理服务合同》以及被告与c合智物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》均因原告与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》生效施行而自然终止，因而对本案原、被告双方具有约束力的是2009年8月20日原告与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，原告与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》对“城南名著”小区的全体业主具有法律效力。被告作为城南名著的业主，对业主委员会所签订的物业服务合同应当遵守和自觉履行。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用······”。本案原告作为物业管理公司对“城南名著”小区进行物业管理服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求被告支付物业管理服务费，被告亦应当向原告交纳物业管理服务费，被告未按期交纳该费用是酿成本案纠纷的根本原因，现原告依据《城南名著物业管理服务合同》，要求被告支付物业管理服务费、车库服务费、生活垃圾清运费的请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付逾期缴费违约金的请求，因原告与业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》未就逾期交纳物业管理费的违约金的金额或违约金的具体计算方法进行明确约定，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。诉讼中，被告以原告未尽到物业服务责任，服务质量不合格，小区部分住户被盗及安全得不到保证以及房屋长期渗水等为由，不支付物业管理费的答辩意见，因原告进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，且所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，被告以原告在部分服务项目上存在的瑕疵来否认原告的全部服务成果理由并不充分，虽被告在诉讼中提供了部分证据来证明原告服务存在问题，但该证据仅能反映某一地点或某一时间点原告在提供物业服务上存在的问题，并不能证明该问题的持续存在，也不能证明在被告向原告提出整改意见后，原告未履行整改责任这一事实，被告以现有证据来证明原告服务质量不合格的理由，证据不充分。关于小区部分住户被盗及安全的问题。同时，在业委会与原告所签合同中明确约定“物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与物业管理公司签停车场租用合同。车辆需要保管的业主、使用人应与物业管理公司签订保管合同。”、“（物业管理公司）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、游动值勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，物业管理公司与业主、使用人另行签订合同的除外。”根据上述规定，被告以小区部分住户被盗为由拒绝交纳物业管理服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告在诉讼中提出房屋飘窗长期渗水的问题，造成飘窗渗水的原因，是由于房屋设计、建筑工程所使用的材料等多方面原因所造成，不能归责于本案原告物业公司，被告以此为由拒绝交纳物业管理费用的理由亦不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《物业管理条例》第十二条、第四十二条第一款之规定，判决如下：

一、被告周某某应于本判决生效后十日内向原告cyhde酒店管理有限公司支付2009年2月28日至2011年2月23日期间的物业管理服务费2 706.41元、车库服务费193元、生活垃圾清运费40元，以上共计2 939.41元；

二、驳回原告cyhde酒店管理有限公司的其他诉讼请求。