李某某与Asc锦绣物业服务有限公司

物业服务合同纠纷上诉案

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：在物业服务合同纠纷审理过程中，业主提交小区现场拍摄的照片，用以证明物业公司的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明物业公司的物业服务没有达到合同约定的标准。

原审查明，李某某系xx区涌泉街办温泉大道一段1399号锦绣森邻49栋2单元5层9号房屋的所有权人。2009年5月17日，签署了《锦绣森邻业主临时公约》，其中第五条约定，“锦绣森邻”根据物业管理条例的规定，通过招投标方式选聘了Asc锦绣物业服务有限公司，并签订了前期物业服务合同，为本物业提供物业服务。第十五条约定，物业买受人所购物业的房屋类型为住宅，建筑面积为134.62平方米，房屋坐落为49幢2单元5楼9号。同日，与sc物业公司签订《前期物业服务合同》，约定sc物业公司为提供前期物业服务。其中第四条约定，花园洋房物管费按建筑面积每月每平方米1.3元收取。第六条约定，机动车车位产权属于甲方业主的，按每月60元标准缴纳管理费和清洁费。第十二条约定，乙方（sc物业公司）违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（）有权要求乙方限期整改，逾期未整改而给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用按每天千分之三收取滞纳金。2010年3月22日，与sc物业公司签订《机动车位服务协议》，约定由sc物业公司对所购的锦绣森邻51-（-1）-1号车位提供服务，每月向sc物业公司交纳机动车位服务费60元。
向sc物业公司交纳了2009年7月1日至2009年12月31日的物业服务费共计1050.04元，并当庭表示对sc物业公司诉称的物业服务费、车位服务费的收费标准和未交费期限无异议，对未交的电费数额119.35元无异议。
原审法院认定上述事实所采信的证据主要有当事人陈述、当事人身份信息、《前期物业服务合同》、房屋所有权证、《锦绣森邻业主临时公约》、《机动车位服务协议》、发票等。
原审法院认为，sc物业公司与签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同中没有约定物业服务期限，并不影响合同效力。故双方之间的物业服务合同关系依法成立并有效。由于双方已形成物业服务合同关系，sc物业公司实际提供了物业服务，李某某应当交纳相应的物业服务费用。
关于提出因存在物业服务质量问题而拒交物业费的问题。原审庭审中，李某某提交了小区照片，用以证明sc物业公司的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明sc物业公司的物业服务没有达到合同约定的标准。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。
关于sc物业公司主张的物业服务费、车位服务费、电费及违约金的问题。根据合同约定，应支付自2010年1月起至2013年8月31日的物业服务费为134.62平方米×1.3元／平方米×43个月=7525.26元，自2010年4月至2013年8月31日车位服务费为60元／月×40个月=2400元，自2012年6月5日至2013年8月5日电费为119.35元。《前期物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务相关费用的违约金按每天千分之三收取，sc物业公司主张按该标准的15%主张违约金2235.05元，未超过合同约定，原审法院予以支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、于判决生效之日起十五日内向Asc锦绣物业服务有限公司支付物业服务费7525.26元、车位服务费2400元、电费119.35元；二、于判决生效之日起十五日内向Asc锦绣物业服务有限公司支付违约金2235.05元。案件受理费31元，由sc物业公司承担1元，承担30元。
宣判后，原审被告不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回sc物业公司一审的诉讼请求。其主要的上诉理由是：1、sc物业公司与开发商是关联企业，相互串通，自己被迫签订案涉《前期物业服务合同》，且该合同没有约定期限，是无效合同；2、sc物业公司物业服务存在质量问题，自己拒交物业费具有事实依据；3、自己一直没有使用车位，不应缴纳车位费；4、sc物业公司剥夺了自己成为业委会成员的选举权和被选举权。
被上诉人sc物业公司答辩称，公司是按法定程序通过招投标方式被聘为小区的物业管理公司，并且严格按照《前期物业服务合同》约定履行义务；双方就车位使用问题另行签订了协议，车位费是单独收取；公司建立了方便与业主沟通的QQ群，在群里发布了选举业主委会员相关事宜，且sc物业公司只是协助街道办发布信息。
二审庭审中，上诉人为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：（一）sc发展公司网站首页信息。拟证明sc物业公司与开发商sc发展公司是关联企业；（二）电子照片。拟证明sc物业公司服务存在质量问题；（三）停车发票。拟证明自己并未使用私家车位，每次停车均交纳了停车费；（四）“关于组建业主大会筹备组的报名公告”、“关于锦绣森邻业主大会推荐楼幢代表的公告”。拟证明sc物业公司剥夺了自己关于选举业委会成员的相关权利。被上诉人sc物业公司发表质证意见称，对上述证据的真实性均无异议，但均不具证明力。本院认为，上诉人提交的上述证据材料因与本案不具关联性，故不予采信。本院二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致。
本院认为，本案的焦点问题是：1、《前期物业服务合同》的效力问题；2、sc物业公司是否履行了合同义务，是否应当支付相应物业服务费；3、是否应当按《机动车位服务协议》约定另行支付车位服务费。
第一，并无证据证明sc物业公司与开发商恶意串通，强迫其与sc物业公司签订《前期物业服务合同》，损害其利益，亦无证据证明该合同有违反法律、行政法规强制性规定的情形或其余导致合同无效的情形，故上诉提出案涉《前期物业服务合同》系无效合同的理由不能成立。
第二，sc物业公司实际提供了物业服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如果认为sc物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可另行主张权利，但拒缴物业服务费没有法律依据。
第三，案涉《前期物业服务合同》中关于其他有偿服务费部分明确约定机动车车位产权属于甲方业主的，应向sc物业公司缴纳管理费和清洁费，且双方后来另行签订有《机动车位服务协议》，约定每月向sc物业公司交纳机动车位服务费60元，协议明确载明该服务费仅为对车场场地和设施设备的运行维护费用。故sc物业公司主张车位服务费符合合同约定，上诉提出其并未使用车位而不应缴纳车位费的理由不能成立。
此外，关于提出的sc物业公司剥夺了其成为业委会成员的选举权和被选举权的理由，不属于本案审理范围。综上，的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。