内地首家物管企业上市

2014-06-26 10:22:49　来源: 南方日报(广州)　

近日，花样年集团旗下的深圳彩生活物业服务公司宣布将于6月30日在香港分拆上市。彩生活的成功上市将使其成为中国内地首家上市的物管企业。然而，更为吸引眼球的是，在彩生活的招股说明书中，部分物业管理业务的毛利率居然达100%。

在人工成本与日俱增、物业费始终未能上涨的情况下，彩生活是如何做到这么高的利润的？据记者调查了解，彩生活旗下的“酬金制物业管理”业务，过去3年的毛利率分别是100%、100%、98.2%。在此模式下，彩生活利用大量技术设备，大量减少人工成本，进而开展服务社区的多种增值业务，大大提高利润空间。

在业内普遍认为物管行业是个微利行业之时，彩生活董事长唐学斌却扬言：物管行业是个收入稳定、市场空间巨大的行业。而这背后的战略便是瞄准了小区居民无限的消费空间。

记者了解到，近年来，不少物管公司都纷纷效仿这种多样化社区经营的模式。

基于社区服务的物管模式

众所周知，传统的物业管理往往仅是对小区内公共场所、公共设备进行管理和服务的一种模式，主要提供保洁、保安、保修等服务，依赖收取管理费而生存，因此物业管理行业是个劳动密集型行业。然而，彩生活的运营模式却颠覆了这一公认的行业属性。

据公开数据显示，截至2013年底彩生活每百万平方米管理建面的雇员数是121人，而中国指数研究院公布的数据，2012年百强物业管理公司每百万平方米管理建面的雇员数是242人。在人工减少的情况下，如何做到盈利？彩生活给出的答案是—标准化、集约化和自动化。

“小区的出入门全改成智能化的A/B门，这里就省了20万元左右的人工成本。每个门口都安装摄像头，基本无人站岗。”一位接近彩生活的人士透露，彩生活在人工成本上的节省上做到了极致。根据资料，彩生活采用停车场保安系统、远程监控摄录机等设施降低员工数量。彩生活的包干制物业管理毛利润率因此由2011年的4%左右飙升至2013年的35%。

挣脱传统物管服务的限制，节省人工成本，把更多的资金放在社区服务打造上，彩生活在增值服务上寻找到新的利润增长点。据记者了解，彩生活服务集团提出了“彩生活服务体系”，利用移动互联网、物联网、云计算等技术，推出了一个服务业主的社区服务平台—彩之云。在彩生活的物管服务中，除了基础的维修管理、清洁绿化、安保维护等，更重要的是提供了如房屋增值计划、电子商务平台、金融服务等一系列的增值服务。

“我们做的不仅仅是对物业的管理，更关注的是社区居民和业主群在社区里面的消费所带给我们的增长空间。”花样年主席潘军表示。

增值服务并不是人人都能做

增值服务固然给小区居民带来便利和多样化的选择，然而在业内一些人士看来，这在一定程度上有悖传统的物管服务。业内许多人士认为，物业管理的本业是维护好小区的软件和硬件设备设施，其次才是开展多样化的增值服务，不可本末倒置。

记者调查彩生活所管理的部分小区得知，尽管大量使用自动设备，降低了人工成本，但这样也影响到了部分业主的服务体验。家住宝安一个由彩生活管理的小区的业主黄先生向记者表示：“自动设备的确是方便，但是小区的保安似乎越来越少，总觉得没人看着不安全。”

招股说明书显示，2011年彩生活有6个管理的小区终止了其物业管理服务，2012年是9个，2013年达到22个，占到其管理的小区总数的5%以上。根据花样年公布的数据，其大部分管理的小区将在2014年和2015年到期。

除了担心基础物管和增值服务在实际操作中主次颠倒之外，就增值服务本身而言，也并不一定适用于所有小区。长城物业集团副总裁梁志军表示，增值服务给企业带来新的利润增长点理论上是可行的，但实际操作还得看每个公司具体的情况。“制约企业做这种服务有两点：第一是小区规模，没有足够大的规模是做不成的；第二是集中度，项目要有足够高的入住率，才能和供应商谈判。”

尽管许多物管企业都在纷纷涉水增值服务，但在梁志军看来，行业对此依然处在探索阶段，“这究竟是唯一的一种盈利模式，还是多种模式中的一种，目前还难以下结论。”

多元化经营需防范法律风险

物业公司凭借为社区提供物业管理服务的先天优势，掌握着社区方方面面的资源。但实践中，物业公司开展多样化的增值服务，因缺乏法律法规的指引，也可能存在一些法律风险。

据记者了解，深圳某物业集团设立商务公司作为全资子公司，在集团下属物业公司自行管理的社区内建立公众微信平台引导社区居民消费，并在社区内“占山为王”，发布广告，开展“一站式”服务。商务公司使用场地前，向物业公司支付一定的场地使用费。主要业务由商务公司在社区内设点经营，部分业务则由物业公司的职员在下班后，根据自愿原则，登记成为兼职工作人员，提供送快件、送水、中介或家政服务。商务公司扣除成本后，按行规支付劳务费用。类似这样的现象在很多小区都存在。

广东世纪人律师事务所律师黄康认为，多样化经营的场所来自社区，而业主又对社区物业建筑区划内的专有部分与共有部分享有全部所有权，这就让物业公司在开展多元化增值服务之时不得不考虑物业公司与业主之间的法律关系，是否仍然存在物业公司开展物业管理业务之外的经营空间问题。“全部收入归业主所得，企业没动力。全部收入归物业公司所得，全体业主也不会同意，这会导致物业公司利用业主资源实现自身盈利，忽视物业管理的质量。”

“开展多元化经营的话双方应该采取包干制比较好，其次就是要成立一个关联公司，不要和物业公司捆绑在一起来开展业务。”黄康认为，采取包干制的话，要和业主协商好，经营所得费用如何分摊。其次，设立关联公司不用担心合同到期后业务就此中断，业委会和关联公司签定的合同是长期有效的。

南方日报记者 卓泳

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