业主物管打官司 8成是业主输 为啥?拿不出证据
2012年12月12日 09:15
来源：华龙网
华龙网讯 昨日，记者从市五中院了解到，去年该院审结物业管理、服务类纠纷案件68件，今年1～11月共审结物业服务合同类纠纷案件88件，较2011年审结物业类纠纷总数骤增，“因为拿不出证据，约8成业主输了官司”，市五中院民一庭负责人介绍称。
个案
房漏水拒缴物管费输官司
因自家房屋多处漏水，南岸一小区的业主便拒交物管费。拖欠了5个月后，物管将其告上法庭，索要804元的物管费。庭审时，物管表示，2010年7月开始，小区业主李芳(化名)拒交物管费，总共拖欠了5个月的物管费共804元。
对此，李芳表示，她的确拖欠了物管费没缴，“因为我的房子多处漏水，多次向物管反映，他们都不给我解决，所以才不缴物管费”。
南岸区法院审理后认为，只要物管向业主提供了物管服务，业主就有义务缴物管费，业主未按时足额缴纳物管费，理应承担违约责任。而李芳以房屋漏水没有得到解决为由，拒缴物管费不能得到法律支持。这是因为漏水问题属于另一法律关系，李芳可另外依法起诉。最后，法院判决李芳在判决生效10日内缴纳804元的物管费并付违约金134元。
特点
不搜集证据仅靠口头答辩
市五中院民一庭负责人称，他们审理的物业类纠纷案呈现多样化态势，物管公司和小区业主的诉求明确，案情清晰明了，经法院主持调解，双方易达成和解。不过，物业服务类纠纷一般涉及小区业主人数众多，多为集体诉讼。
“最显著的一个特点是，业主败诉率高，8成以上业主输掉了官司”，该负责人说，此类纠纷产生原因主要有开发商遗留房屋质量问题难以解决、物业公司服务存在瑕疵、沟通交流机制存在障碍等。
“多数业主证据保全意识不强，举证能力较弱，仅在审理中口头予以答辩，因为证据不足，法院最后基本上支持了物业公司要求欠费业主缴纳物管费的合理诉求”，民一庭负责人表示，官司最重要的是证据说话，没有证据，无法获得法律支持。
建议
拍照片找证人求助公证处
那么，如果认为物管提供的服务确有瑕疵，业主该怎样取证呢？为此，记者向重庆联益律师事务所律师连毅进行了咨询。连毅称，根据物业管理协议，业主如果觉得小区的安保、电梯及下水道等公共设备有安全隐患，或者认为小区清洁卫生很差等，可以采取拍照、请公证处进行公证、寻找证人等来为自己维权，进而起诉物管公司，要求对方承担违约责任。
但是，“不能因此拒缴物管费，因为这是两种不同的合同义务”，连毅解释说，物管的工作做得不好，不能构成你拒绝缴纳物管费的原因。
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粪水倒灌泡坏家俱
物管未尽责赔5000元
华龙网讯 小区共用的排污主下水道堵塞了，粪水倒灌入其屋内，致使家具受损，永川区的陈先生将小区物管告到法院。昨日，记者从市五中院了解到，小区物管公司最终被判赔偿5000元，原因在于其未尽疏通责任。
陈先生在永川区某小区购买了住房一套，去年4月17日，他与小区物管公司签订了《物业管理协议》，协议约定：由物管公司负责对小区房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理等。同年9月3日，陈先生家进了粪水，家具受损。原来，小区内的排污主下水道堵塞了，导致粪水倒灌。
事后，陈先生找物管公司讨说法，没有得到满意回答。无奈之下，他只好将物管公司告到法院，要求赔偿其损失。
庭审中，物管公司称，陈先生家的室内下水道属于其专属部分，“对其专属部位，我们没任何权利和义务，陈先生家的损失是他自己使用不当造成”。
永川区法院一审认为，物管公司对小区内包括下水道在内的公共设备和附属设施，负有经常性、及时性、周期性和预防性的养护、维修的义务，但其并未全面履行上述义务，使得陈先生家所在单元楼层的共用下水道堵塞，引发粪水倒灌，造成陈先生屋内物品被浸泡受损，物管公司应承担相应责任。据此，一审法院判决物管公司赔偿陈先生损失5000元。
物管公司不服，向市五中院提出上诉，但市五中院近日经二审，维持了原判决。
广州物业专家律师网/程磊律师 www.chengleilawyer.com
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