法律毕业生半年打12起房屋租赁官司 疑似“碰瓷”
2012年03月31日 13:50
来源：新民晚报 作者：袁玮
特约通讯员侯荣康
本报记者袁玮
一名“80后”男青年，自去年9月以来，短短半年竟在徐汇法院先后打了12起与房屋租赁有关的民事官司，诉讼的主体虽然不尽相同，但案情却惊人地相似。一家涉案的房产中介公司经营者在接受调查时表示，房屋出租或承租固然是市民的自由，但作为中介公司实在不敢再接触这样的客户，实在不敢再承接这样的业务。因为这样的客户猫腻太多，这样的业务陷阱太深！
有法律界人士指出，这名男青年的做法，和街头常见的交通“碰瓷”异曲同工，但因为他精通法律，善于钻空子，这类新型房屋租赁“碰瓷”更需警惕。
1目标瞄准老年房东
肖杰出生于1984年，毕业于上海一所知名大学法律专业。眼下并没有具体供职单位，涉案的十几处房屋的租赁、转租或许就是他所从事的“职业”。
2010年10月，肖杰为租下龙山新村一套房屋，通过中介公司与年逾七旬的产权人严老伯签订了一份房屋租赁合同，合同约定，租期三年，月租金3000元，首期付三押一，以后每三个月结算一次；租赁期内实际使用的水、电费等由承租方承担；还约定未经房东同意不得转租；如无故违约，违约方须向对方支付违约金3000元。
合同履行半年多，严老伯发现出租房住进了其他人，于是质问肖杰违反不得转租的合同约定，提出解除合同。肖杰反客为主将严老伯告上法庭，要求法院判令严老伯返还押金3000元、退还租金3000元，并赔偿违约金3000元。肖杰诉称，被告之所以要提前解除合同，是因为对原告提出维修房屋的要求不满。被告严老伯辩称，提出解除合同的真正原因是房屋擅自转租，原告违约在先。在扣除原告应支付的违约金和相关费用后，被告已将押金和剩余的租金返还给了原告的母亲。庭审中，肖杰对被告方提供的原告将涉案房屋转租的证据不予认可；对被告方出示的结算单、中介公司的证明和证人证言等书证既不认可，也不申请司法鉴定。
法院认为，本案中原告未能提供充分的证据证明被告违约，原、被告提前解除合同后，已经办理了交接手续。原告虽否认委托其母亲代办，但根据被告提供的证据已能相互印证。依照《合同法》的相关规定，判决驳回原告的诉讼请求。
无独有偶，角色转换，肖杰在作为二房东的另一起租赁纠纷中，将一名有意承租房屋的李老太给告了。案情经过令人哭笑不得。肖杰为出租房屋事宜约李老太在一家房产中介公司签订合同，言明如届时没有前往即按违约处理。但签约前一天，肖杰打电话称签约临时改在一家咖啡店进行，李老太如约前往，却未见肖杰其人。孰料，几天后竟有法院传票和诉状送上门，原来是肖杰以索要违约金打起了官司，弄得李老太措手不及，只得尴尬应诉。
2横竖都是对方违约
去年7月，肖杰打探得知王先生及其朋友承租的汾阳路房屋有意转租，于是找上门签订了一份《房地产租赁合同》，约定租赁期为5年，月租金3900元，签订合同之日交付押金3900元，双方若有一方违约，违约方须向对方支付违约金3900元。合同签订后，肖杰按约交付了押金3900元。可第二天，肖杰即提出解除租赁合同，在要求退回押金遭到王先生拒绝后，肖杰向法院提起了诉讼。
庭审中，肖杰诉称，签订合同时，被告出示的是产权人的委托书。经查询，那份委托书有假，被告并未得到产权人的合法授权，根本无权出租涉案房屋。现要求被告退还押金3900元，赔偿违约金3900元、中介费1365元。被告王先生辩称，自己是和朋友共同租赁涉案房屋的，当时确实约定了可以转租，原告也清楚出租转租的有关细节。现在明明是原告出尔反尔，故意设套，单方退租。
法院认为，本案被告在没有得到房屋权利人合法授权的情况下，出租权利人的房屋，属无权处分他人财产的行为，被告收取的押金应予返还。但原告主张的违约金和中介费，缺乏法律依据，法院不予支持。
在截至目前的12起房屋租赁案件中，其中一起比较特殊。肖杰在这场官司中当了一回被告，但从案情分析，那名原告还是“被诉讼”的。去年6月，肖杰为承租张先生位于漕东支路的一套房屋，与张先生签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定，如发现承租方有违反国家法律法规等现象，出租方有权单方解除合同并追究违约责任，不退还押金。合同签订的当月，肖杰即将涉案房屋转租给案外人，由此张先生将肖杰告上法庭。
庭审中，肖杰辩称，转租是经原告同意的，有原告同意转租的通信记录为证。但法院查明，双方就转租事宜曾有过协商，但对于原告提出的附加条件，双方最终未能达成一致。被告提供的所谓证据，实际上是断章取义，在原告的部分通信记录上做了手脚，有违原告的真实意思表示。据此判决被告擅自转租的事实成立，其行为已构成违约，不须退还押金；同时根据双方的另一项约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的费用，判决被告赔偿原告交通费200元。(文中人物为化名)
广州物业专家律师网/程磊律师 www.chengleilawyer.com
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