物业服务问题多 病因：物业服务价格快10年没变
2013年11月29日 07:22
来源：华龙网-重庆晨报
今年以来，本报接到多起关于物管的投诉，问题主要集中在电梯维修、小区清洁、小区进贼、物管收费等方面，本报曾就小区管理做专题调查报道。
业主与物管相处的核心焦点是什么，物管的工作到底是什么，作为业主怎样维护自己的权益？今天的报道，希望对你有用。
症结
有人这样比喻：业主与物管，像一对婆媳，谁哪里没做好，都可能落下“把柄”，被对方借机发飙。物管嫌收费偏低，在服务上缩了水，抑或有无心之过；业主觉得交了费，收费还不菲，一切事情物管包干。
1 沟通不到位
在红河大道的一个小区里，两年前有业主的摩托车被盗，业主认为该物管赔。物管方认为，业主没锁车，有过错在先，不予负责。
僵持之下，业主拒交物管费，说要用被盗的摩托车抵，抵足近8000元的车钱，再交物管费。
还有一种情况，双方怨气大。抑或是电梯坏了，抑或是化粪池堵了。这两种情况下，物管大抵会动员业主使用大修基金，可业主不乐意，说交的物管费，物管可不能白拿。
事实上，围绕停车位收费、外人随意进出，物管与业主也发生过不少争执。
在这些争执背后，双方通常各执一词：物管认为物管费低，服务项目少，或服务不到位，理所当然；业主却觉得交了物管费，交得还不少，小区的卫生、安全、设施维护等，物管理应包干，不应另行收取费用。
业主与物管被人比作婆媳，很难就解决遇到的问题达成一致。
2 费用谈不拢
如果每平方米涨两三毛钱，业主大多不满。以80平方米的电梯房为例，涨价后业主每月需多缴20元左右。
区国房局物管科科长阳本毅说，事实上，说到涨物业费，多数业主比较敏感，毕竟是要他们多掏钱。况且，市物价局也没有出台新的物管费征收标准。所以，物管的这一期望始终被搁浅。
也有业主认为，物管当前的服务质量并不高，要求涨物管费的理由站不住脚。如果物管做得够好，在业主满意的前提下，涨物管费的阻力要小得多。
物管费低—物管难以为继—服务缩水—业主不满—业主拖欠缴费，其结果要么是物管“自炒鱿鱼”，要么被扫地出门，或者继续僵持。这场较量，似乎将物管行业拖进这样一个“怪圈”。
“说到底，关键是钱的问题。”阳本毅说，如果物管费收取标准上浮，物管与业主的关系，会在很大程度上得以缓和。
3 物管盈利低
除了物管费的问题，物管管理水平良莠不齐，也令“婆媳关系”僵持难解甚至恶化。
目前，永川有119家物管企业，管理了约370个项目，涵盖的物业面积超过4000万平方米。其中，6个具备一级资质，7个具备二级资质，剩下的全是三级资质。
40多个新盘的物管管理水平比较高，物管盈利不是其终极目的。这些开发商物管的服务，就某种程度而言，是一种服务配套，以推进项目的开发打造，是为项目销售塑造面子。
然而，不同的是，独立物管往往要自负盈亏。阳本毅认为，在现有盈利不高的条件下，物管腾不出多余的钱来发高工资和福利，吸收的员工综合素质自然不高，服务品质“缩水”就不难理解了。
当然，阳本毅也表示，少数物管企业管理水平不高，只顾经济利益，忽视社会效益，不惜以牺牲服务品质来换取盈利。
4 责任没分清
“物管不是什么都该管。”阳本毅说，物管费只包括公共物业及配套设施的维护保养费、聘用管理人员的薪金、公用水电的支出、垃圾清理以及绿化养护等十多项内容，并非小区内的所有开销，都应从物业费里支出。
他举例说，比如小区进贼，偷了哪家的金项链、现金等专有物品，要是小偷没被抓住，被偷的业主多半会找物管索赔。
“原则上，专有物品是业主自行保管，与物管没有保管合同关系。再说，钱丢了多少谁能说清楚？”阳本毅说。
其实，不管是电梯维修、化粪池疏导，抑或是环境卫生、设施维护等，哪些该用大修基金，哪些该物管负责，在业委会与物管的合同中有约定。
阳本毅说，比如电梯维修维护，合同中通常以维修金额的多寡，来约定属于大修还是小修。小修多半由物管出资负责，而大修则动用大修基金。
然而，当电梯出现故障需动用大修基金时，不少业主不乐意，认为大修基金是在房子发生大的破损时，才能派用。
寻医必须在项目开发时就考虑后期物业
众所周知，未来的永川，将逐步崛起，成为一座大城。一座大城，要容纳成百上千个小区，这对物业管理来说是一大考验。
开放商要为后期物管考虑
在物管管理上，如何让历史遗留问题不再重演，让物管与业主和谐共欢？“严把第一关，不让后期物业难堪。”区国房局物管科科长阳本毅说，要严格规范开发商的作为，比如给后期物管预留办公场地、提升物业管理社会效益等。
阳本毅介绍，他们正在抓紧拟定《永川区进一步加强物业管理实施意见》，以明确物业管理所涉部门的分工，大力解决当前未解决的历史遗留问题。
以前有些项目开发，开发商只注重多修多卖，忽视了为物管留出办公场地等。再如，为让房子畅销，开发商物管对业主乱建，往往睁一只眼闭一只眼。
“项目必须无偿提供总面积3％。以上的住房，供物管及业主大会办公用。”杨章奎说，“必须是地面上的面积，而不是地下，且房屋必须独立成套。”
物管全包的误解要予以纠正
开发商要想预售备案，还必须通过审查“两书一证”，对前期物业招投标。除此外，还必须制定物管的相关管理规约。
“哪个环节有问题，都不得给预售备案。”阳本毅说，备案成功后，才能进入预售期。预售期完了之后，按照相关规定，收齐大修基金后，再才允许开发商与业主签订商品房预售合同。“没卖出去的房子，大修基金由开发商缴。”
用阳本毅的话说，如果项目规划前期没做到位，会令后期进驻的物管管理难办。
针对后期物业，阳本毅说，他们将按照物管与所在小区的业主委员会签订的《重庆市后期物业管理合同》进行监督，物管必须按合同约定，清洁项目区域的环境卫生，修复保养公共道路及设施。
在安全问题上，他要求物管便服巡逻，“这样小偷不知道你是干什么的，他没办法防你。”
“现在有些业主不明物管的权责，认为缴纳了物业费，物管就该全包。这块误区今后要加大宣传予以矫正。”阳本毅说。
病因
快10年了 物业服务价格仍没变
也许有人会问，同样是搞物业服务，为什么开发商物管服务品质高，而其他物管公司却难以比肩呢？
“开发商物管是靠房子养，不以盈利为目的。”阳本毅说，永川的开发商物业中，仅个别物管能收支持平，多数要亏钱，亏空部分由卖房收入来补贴。
开发商物管有背景资源
物管与业主不和，是普遍现象。但是，关系也有融洽的。
在区国房局物管科科长阳本毅眼里，物管服务分化明显，干得好的前期物管多，干得差的大抵是后期物管。前期物管就是市民口中的“开发商物管”。
他说，前期物管是楼盘在售时的物管。前期物管多随开发商迁动，开发商哪里有新项目，物管就跟着迁往哪里。
“前期物管多是靠房养的。”阳本毅说，不少前期物业是亏损的，一个是入住率不够，一个物业收费低。“为让楼盘好销，开发商乐意用卖房的钱来贴。”
目前，永川房产新项目有40多个，物管服务都很到位。比如进门保安敬礼，门禁管理从严，小区环境整洁……
阳本毅说，个别大型新项目，基于项目大、绿化面积宽、设施配备全等，综合评定级别较高，物管费自然按高级别的标准收取。
独立物业盈利实际很薄
“上班两年来，没见过开奔驰宝马等豪车的物管老板。”阳本毅说，在永川，多数小区后期物管的盈利，实际上非常薄。
所谓后期物管，多是指开发商卖完房后，小区选聘的独立的物业管理企业。
现行的物业费征收，是按照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》执行。该通知是重庆市物价局在2004年出台的。
按规定，物管费的收取，要按物业具备的条件和物管企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。
目前，永川依据不同的评级，非电梯楼物管费区间按0.5~0.9元/平方米收取，电梯楼按0.9~1.8元/平方米收取。
“非电梯住宅每平米五六角居多，而电梯房每平米多为0.9元或1元。”阳本毅说，基于现在的物价水平，这个收取标准该涨两三毛钱。
业主可与物管有言在先可要求其做到以下几条
药方
在读本记者的采访过程中，不少业主不知道物管应该提供什么服务，在他们印象中，只要小区有什么麻烦事，首先想到的就是物管。其实，物管不是万能的，但业主可在以下这些方面，与物管“讨价还价”。
1.费用支取：按有关规定和合同约定，公布物业服务资金的收支情况。
2.房屋养护：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。按房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，且组织维修。
3.每日巡查：每日可巡查几次，包括小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4.乱打乱建：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
5.电梯维保：可设定维保期限，定期维保，且作好维保记录，及时负责年检。
6.清扫保洁：业主可以要求物管每天清扫几次，清洁需要达到什么标准。小区草木、花地隔多久进行修剪，并定期喷洒药物，预防病虫害。
7.地下管网：可要求物管对水泵、上下水管道、落水管、污水管等设施进行定期维护。
8.消防安全：要求物管动用大修基金，为小区配备消防器具。
9.道路路面：设定时间，要求及时维护维修人行道板的路面。
10.市政设施：包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯管理和维护。
11.停车费用：停车位属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物管交纳停车费，至于多少归物管，多少归业主，这个比例可以商定。停车场属于开发建设单位所有的，业主可设定提取额度作为停车管理服务费。
