广州市物业费如何提价明确操作流程
文/程磊
随着城市住宅区品质和物业服务水平的提高，物业服务成本也在大幅提高。广州市的最低工资标准连年递增，人工成本大幅提高。《劳动合同法》颁行后，社会保险费作为企业必须为员工缴纳的费用不再存在灰色地带。随着物业服务成本的急剧增加，物业服务企业要求调整原有的收费标准的呼声也越来越高了。由于之前对于提价缺乏具体可行的具体操作规程，在提价过程中，业主与物业服务企业出现的矛盾纠纷较多，需要主管部门出台相关的政策进行规范和调整。
在最近颁布的《广州市物业管理办法》和《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》征求意见稿中都涉及到一个迫切需要解决的实际问题：在前期物业服务阶段，物业服务企业如何对物业服务费进行提价？具体的操作程序如何？
根据《广州市物业管理办法（征求意见稿）》第六十七条规定，在前期物业服务阶段，物业服务企业提价需要满足两个条件:（一）前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满或者没有明确约定收费标准执行期限的；（二）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。对于第一个条件，如果前期物业服务合同约定的收费标准还在明确的有效期限内，如具体到年月日，则物业服务企业不能提高物业服务收费标准。对于“没有明确约定收费标准执行期限的”，我认为，如果前期物业服务合同约定合同期限为“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效为止”，应视为没有明确约定收费标准执行期限。对于第二个条件，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。调整物业服务收费标准属于《物权法》规定的第七条“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”兜底条款，应经过双二分之一业主进行表决通过。
《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（征求意见稿）第八条对于前期物业服务阶段物业服务企业提价作了详细的规定，提价条件中对“没有明确约定收费标准执行期限”还规定需要原标准已执行超过三年。这种规定可以避免某些物业服务企业在前期物业服务合同中不明确约定收费标准执行期限，而原标准执行期限短而要求提高收费的情况。第九条规定了具体的提价操作程序。包括调价预告、书面征求业主意见、统计业主意见、公示调价结果四个主要步骤。
调价预告期间，物业服务企业应将最近三年物业服务费的收支情况进行公示。之前，广州市发生了多起物业费提价风波，如祈福新村“晒帐单”等，上述通知明确规定了物业服务企业在提价前应“晒帐单”，而且是提价之前三年的帐单。通过“晒帐单”的形式，让业主了解物业服务公司的收支情况，公司运营是赢利还是亏损，物业服务企业提价的理由是否正当等。
在以往的提价过程中，对于物业服务企业能否直接采用书面形式征询业主意见一直存在争议。某些人士认为，物业费提价应召开业主大会，对提价事项进行表决，而业主大会的召集权在于业主委员会，物业服务企业无权通过征询意见形式进行提价。上述通知中对此进行了澄清，明确规定物业服务企业可以采用书面形式征询业主意见，如果达到人数和面积双重过半数的业主同意，即可以提价。为什么如此规定？因为在前期物业服务阶段，业主委员会尚未成立，谁来召集和主持业主大会？某些人士认为应由“业主代表”来召集业主大会。但“业主代表”如何依法产生，是否具有公信力？法律并没有明确规定。在实践操作中，前期物业服务阶段很难召开业主大会，要产生合法有效的表决意见更难以实现。
统计业主意见阶段比较容易出现问题，对于征求意见书是否有效送达，征求意见书上的签名是否为业主本人签署，其他人代为签署是否获得了业主的授权等情况争议较大。对于已经送达征求意见书但没有反馈意见的情况，是否应视为同意？通知规定，这种情况应按弃权处理，不能计入同意票数。对于查验和统计征求意见书的过程，物业服务企业可以邀请居民委员会、街道办事处、物价局、房管局等部门工作人员进行监督，也可以聘请公证机构进行公证，以保证查验和统计工作的公开透明。
在公示调价阶段，通知规定了对于业主异议的处理方式，业主可申请区物价局对调价资料进行查验。区物价局对全部业主意见进行查验或抽样进行查验。通过区物价局、街道办事处、区房管局等主管部门的查验，将查验结果通知业主。
《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》详细地规定了调价的具体流程，便于物业服务企业和业主参照适用。在提价过程中，引入相关指导监督部门的监管，确保提价过程的透明公开，消除业主对提价过程出现“猫腻”的疑虑。通知还规定了抽样查验的具体办法，业主对于“征求意见书”上业主签名的真伪可以通过抽样查验的方式进行验证，经过验证后，如果物业管理区域内人数和面积超过半数的业主同意提价，则提价合法有效。
