关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知

（征求意见稿）

各区、县级市物价局、国土资源和房屋管理局，各有关单位：

为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费的市场价格形成机制，使物业服务收费更加适应经济社会的发展，减少业主与物业服务企业之间的矛盾，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社会建设，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规、政策规定，结合我市实际，现将我市住宅物业服务收费的有关问题通知如下：

一、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，前期物业服务收费实行政府指导价管理。市物价局、国土房管局制定政府指导价最高收费标准并向社会公布。

建设单位与前期物业服务企业应按政府指导价规定和优质优价原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

二、实行政府指导价管理的新建住宅前期物业服务收费，其物业服务项目应包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。

三、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。

四、新建住宅物业的建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，可在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区、县级市政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。该新建住宅前期物业服务的具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业根据招投标结果协商确定。

五、建设单位向区、县级市政府价格主管部门提出单独核定新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请时，应提交以下材料：

（一）书面申请。书面申请应包括申请人的名称、地址、联系方式，新建住宅物业的基本情况，物业服务用房的配备情况，拟定的最高收费标准和理由等有关内容；

（二）拟发布的招标公告；

（三）拟提交的招标文件中有关物业服务内容及要求的材料；

（四）物业服务成本测算资料；

（五）区（县级市）政府价格主管部门要求提供的其他材料。

六、住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同约定的物业服务收费标准执行。

商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。

七、住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。

八、在业主大会成立之前，同时符合以下条件的，物业服务企业可以对物业服务收费标准进行调整。

（一）前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满或没有明确约定收费标准执行期限但原标准已执行超过三年。

（二）调价方案业经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

九、物业服务企业调整物业服务收费标准，按以下程序进行：

（一）调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟定物业服务内容及调价方案草案，以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7日。预告期间，物业服务企业最近三年物业服务费的收支情况应一并公示。物业服务企业应于调价预告5日前知会物业所在地的居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（县级市）政府价格主管部门和房地产行政主管部门。

业主可对调价方案草案提出建议和意见。物业服务企业对业主的合理建议、意见应予考虑，并可对调价方案草案进行修改。

（二）书面征求业主意见。调价预告结束后，物业服务企业应当采用书面形式正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，但不得超过60日。征求意见书（函）的内容应当包括：

1.物业服务内容；

2.调价方案：原收费标准，新收费标准，新标准执行时间等；

3.调价理由及其他需要说明的情况；

4.征求意见的截止时间；

5.业主意见的选项表。选项应按赞同、反对、同意已表决的“赞同”和“反对”意见中的多数意见、弃权等进行设置；

6.业主签名栏（应当包含楼、栋、房号等）。

业主意见书（函）应由业主本人签名。业主因故委托他人签名的，应当提交书面委托书。

征求意见书（函）无法送达业主的，物业服务企业应于征求意见期间在小区显著位置公告相关情况及原因。

（三）统计业主意见。物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书（函）送达、回收情况以及业主意见情况进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。征求意见期限届满，已送达但没有反馈意见的情况，按弃权统计。

物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（县级市）政府价格主管部门和房地产行政主管部门等部门工作人员监督查验和统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。

（四）公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价，并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日。确定调价的，公示内容应当包括：

1.物业服务内容、收费标准、执行时间；

2.业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况；

3.业主总人数、建筑物总面积、各项业主意见的人数、专有部分面积汇总情况；

4.征求意见书送达、回收的情况及其他需要说明的相关情况；

5.公示截止时间；

6.物业服务企业服务电话及区（县级市）政府价格主管部门工作电话。

公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请区（县级市）政府价格主管部门对调价资料进行查验。上述复查和查验不影响公示期的计算。

区（县级市）政府价格主管部门可视小区实际情况对全部业主意见进行查验或抽样进行查验。抽样查验的，业主总人数在500人以下的小区，抽样比例不少于50%；500人以上（含500人）的小区，抽样比例不少于20%。区（县级市）政府价格主管部门应邀请街道办事处和同级房地产行政主管部门共同进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。

公示期届满后，物业服务企业应在5日内将调价结果知会所在地的居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（县级市）政府价格主管部门和房地产行政主管部门。

十、物业服务公司应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。

十一、物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理房产证的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。

十二、物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复。

十三、业主进行房屋装修的，物业服务企业可与业主约定装修保证金的收取和使用，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。

装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。

装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复，若装修业主不能及时修复的，可按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还业主；约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可协商解决或通过司法途径解决。

物业服务企业不得向业主收取装修管理服务费。

十四、物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。

除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

十五、装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费；业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。

十六、住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆（站）、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施；医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院（站）等医疗机构和社区卫生服务机构。

十七、住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，由业主与物业服务企业（或停车场经营者）约定；没有约定或约定不明确的，按该自有产权车位所在停车场小车月保收费的30%确定，按每月每车位计收。   

十八、对新建住宅物业依建设规划或商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或物业服务公司）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应为每户业主免费配送不少于4张门禁卡。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配送数量由小区全体业主依法共同决定。

业主在免费配送数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业可以不盈利为原则适当收取制作工本费。

十九、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应将物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应及时将所标示的相关内容进行调整。

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

二十、业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对物业管理服务有争议的，可以向物业所在地的居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（县级市）政府房地产行政主管部门申请协调处理。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地的区（县级市）政府价格主管部门申请协调处理。

二十一、市物价局、国土房管局会同市物业管理行业协会研究、制定我市住宅物业服务收费的参考标准并向社会公布，引导业主、企业合理确定物业服务的具体收费标准。

二十二、本通知由市物价局和市国土房管局依各自职权负责解释。

二十三、本通知从自下发之日起施行，有效期两年。有关法律法规变化或有效期届满，根据实施情况依法评估修订。市物价局和市国土房管局此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。