合同计价方式相矛盾买家利益获支持
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日期:[2012-07-20]
来源:新快报 版次:[C13]
版名:[商业地产·大赢家]
律师支招
●案例2010年,刘先生在某项目买下了一间142平方米的写字楼单位,总价272万元,当时购房合同第21条约定计价方式采用按套计价,但在合同的第25条却又约定,商品房交付后,如产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按照以下原则处理:面积误差比在3%以内,据实结算房款。房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
刘先生拿到房产证后发现产权登记上的面积比合同约定的少了12平方米,面积误差已经超过了3%。刘先生要求开发商双倍返还多收的购房款,但开发商却提出,合同上已有约定是按套计算购房款,即使房屋实际面积与合同约定面积有误差,购房者也无权要求返还多收的购房款。
协商不成后,刘先生只有起诉到法院。法院经审理后认为,双方签订的购房合同既约定了“按套计价”,又约定了面积差的处理方式,前后约定存在矛盾。因购房合同是由开发商拟订并提供的格式合同,双方对格式合同的理解发生争议,应作出不利于提供格式条款一方的解释。最后判决开发商需返还多收的购房款给刘先生,但没有按双倍返还处理。
●律师提醒广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示,开发商卖楼时往往都会事前拟订好标准的书面购房合同,因为合同内容往往都未与买家协商,因此都属于格式合同,其中的条款就是格式条款。按《合同法》规定,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中,刘先生与开发商签订的合同既约定了“按套计价”,又约定了面积差的处理方式,前后约定矛盾引发争议,根据《合同法》的规定,只能以不利于提供格式条款一方的解释为准,也就是说,需要按照面积差的处理方式解决。
值得注意的是,《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。采用按套计价方式,如果面积发生变化,总房款保持不变。因此,购房者在签订购房合同时,应对按套计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价作出明确约定,以免因计价方式约定不明发生纠纷。 (李琳)