天河东路围蔽　餐饮零售业“首当其冲”

02012年07月04日02:04 来源：新快报 

http://news.hexun.com/2012-07-04/143157113.html

|　　新快报记者 杨金霞 文/图

　　“刚刚人气好一些，现在又要围蔽两年，生意肯定会大受影响。”天河东路一家餐饮店租户表示，近期会和业主商议减租的事。据了解，昨天猎德大桥北延线天河北隧道工程正式围蔽施工后，不仅短期内造成交通拥堵，对附近的商业来说，也是一个打击。

　　现场走访

　　商户有心理准备

　　天河东路，一直是天河商圈的重要分支，不仅有太古汇这样的标志性商业综合体，还有天河路75号、炳胜酒家、石牌酒店、英伦公馆、K歌王KTV、黄埔华苑等餐饮娱乐等业态，成为整个大天河商圈的重要补充。走访天河东路时，记者发现，部分路段已被围蔽了一两条车道，来往车辆稍显拥挤，而在高峰期则非常拥堵，但两边的商铺照常营业，其中几间商铺正在装修，未见因围蔽出现撤场的情况。

　　“道路围蔽了，生意肯定多少会受影响，不过这一带一直很塞车，的确应该想办法解决一下。”该路段一家便利店老板对围蔽施工表示理解。记者走访了解到，不少商户都对围蔽影响生意有心理准备。

　　“这一带的商铺不仅是楼上消费，还有区域内的互动。道路围蔽后，预计最终人流会减少一半。”有着多年商业地产操盘经验的百嘉信集团副总经理兼商业地产总经理杨军艇表示，交通对一个商圈影响巨大，特别是马路两边的商铺将受直接影响。

　　兴业地产的一位经纪人则表示，由于此次天河东路围蔽的时间周期很长，对附近商业形成不良影响是肯定的，预计商铺租金也会因此下跌。“目前天河东路的商铺租金为400-500元/平方米/月，如果长期围蔽后，租金可能会下跌到300-400元/平方米/月的水平。”

　　天河东路二次围敝，商业面临再次重建

　　实际上，这已经不是天河东路第一次围蔽。早在2010年广州亚运会前，猎德大桥北延线至天河路隧道的开建，将天河东路围蔽了一年多。“当时天河东商业受到了较大的影响，围蔽路段的租金水平仅200-300元/平方米/月。”中原地产工商铺组区域营业经理洪小姐表示。2010年广州亚运会前，天河东路下沉隧道开通，天河东路的商业气氛才逐步好转，周边街坊没想到的是，不到两年的时间，天河东路迎来了二次围敝。

　　在广东流通业商会执行会长、广州楚睿商业董事长黄文杰看来，区域的商业氛围是一个整体，区域内的商业业态相融合相呼应，其中某一部分被破坏后，需要再重建。而一年多前的围蔽，已经为天河东路的商业带来一个冲击，此次两年期的围蔽，天河东路商业显然面临再一次的重建。“消费就是习惯，在天河东路商业氛围被围蔽两年破坏之后，当隧道开通之后，天河东路还将面临商业氛围、人气的聚集过程。这对一个区域的商业来说，当然是不利的。”

　　业内分析

　　交通拥堵影响商业环境

　　“这里本来就是交通黑点，现在围蔽，路况更差了。光是调个头就花了二十多分钟，以后都不敢来这儿逛街了。”昨天中午，天河北的罗小姐和朋友约了在太古汇吃饭，但这段几乎近在咫尺的距离，却让她驾车足足花了半个小时。

　　实际上，在猎德大桥北延线天河北隧道工程正式开始围蔽施工的第一天，就出现早晚高峰期天河东路、天寿路、天河北部分路段严重塞车的情况。业内人士指出，天河东路是天河中心区的主干道之一，它的围蔽带来的影响，不仅仅限于被围蔽的路段，鉴于周边交通受牵连，整个天河商圈也会有一定影响。

　　黄文杰指出，“天河商圈最临近天河东路的大型商业综合体就是太古汇，受围蔽影响也最大。目前，天河路为东西贯通的主干道，已经很畅通，受天河东路围蔽影响不大。而南北贯通的天河东路会受影响较大，从番禺和广州北的自驾车消费者会因交通不便，到达目的地的时间大幅延长，从而减少消费。”

　　杨军艇则认为，从整个商圈整体而言，目前天河商圈的主要交通黑点就是天河东路，一旦这里的道路更顺畅，对于整个商圈来说是无疑利大于弊。

　　社区服务商业受影响小

　　天河东路上的业态十分丰富，据粗略统计，这一路大概有一百六七十间店，除了大型的商业综合体太古汇，还有餐饮、娱乐、生活服务类等多种商业业态。而不同的商业业态，所承受的道路围蔽所带来的影响也大不一样。

　　合富置业市场经理梁燕明就表示，天河东路两边都是一些成熟的小区为主，临街的很多商铺都是为周边写字楼上班族和小区住户服务，因此即使围蔽后有一定影响，但这部分业态受到的冲击不会太大。

　　天河东路一知名家纺品牌正在进行装修，据附近中介公司介绍，该品牌店在此地已经经营十多年，平时生意一般，年底旺季时，消费者会排起长龙，往往一个旺季就能完成全年的销售业绩，因此围蔽不会对该店产生太大影响。

　　黄文杰表示，天河东路围蔽后，会减少这一带的车流、人流，对周边商业有直接影响，但不同的商业形态，影响程度也大不一样。“影响最大的应该是一些餐饮、零售业，因为这部分业态的消费和交通顺畅度关联紧密，如果交通太拥堵或者直接被围蔽，很多人可能就去别的地方消费了。相比之下，一些生活配套服务的商业业态，比如美发、超市等都是为周边小区住户服务，受影响会相对小一些。”

　　律师说法

　　围蔽后的损失谁来弥补？

　　广东博厚律师事务所律师程磊表示，天河东路围蔽施工后，因承租人从事经营活动，租赁物周边环境的舒适性及周边道路的便利性，影响到经营活动的人流量。因此，租户对租金标准作适当调整的要求是合理的。一般在这种情况下，业主和租户都会协商解决。上海曾判决因地铁施工影响经营减低租户租金的案件，最后租户按照《房产租赁合同》中的租金标准的62％支付租金。

　　此外，如果协商或调解不成，根据相关法律规定，“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”情况下，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同的，一般包括以下两种种情况：租户在签订商铺租赁合同时，无法预见商铺临近位置将进行围蔽施工，或者虽已知隧道工程围蔽施工的事实，但不可预见涉诉商铺处于沿线的施工范围，且无法预见该事实不可归责于承租人；因围蔽施工，造成涉诉商铺无法正常经营，继续履行合同的结果将显失公平。法院在处理类似案件时，一般会审查承租人目前的经营情况，如确因围蔽施工造成商铺不能正常经营，可解除双方签订的租赁合同。