广百新翼低价卖抵押写字楼

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日期:[2012-07-27]  版次:[C04]   

版名:[买楼王·商业地产]

来源于：新快报

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　　起价1.51万元/m2

　　上周，城启集团的广百新翼商务中心（以下简称广百新翼）推出一批一手的写字楼单位，以1.67万元/平方米均价发售，比去年售价每平方米低了两三千元。这批写字楼单位早年曾被法院查封，在2009年解封后现仍抵押在银行手里，要完成涂销手续才能正式交易过户。不过大部分写字楼都带租约出售，租金回报有5%-6%。

　　■新快报记者黄颖 实习生练洁仪

　　价格

　　降价2000-3000元/m2

　　周日上午10时，记者以买家身份来到了北京路与西湖路交会处的广百新翼。在广百新翼门口，就有近20名中介拿着宣传单招揽路过的行人。原来，这个早就建好多年的大厦虽然卖的是一手楼，却是由二手中介来卖楼。合富置业经纪江先生告诉记者，这次大厦卖的是16-24层的写字楼，有200多套单位，现在已经卖剩几十套了，均价1.67万元/平方米。“最便宜的才1.51万元/平方米，不少单位售价都在1.7万元/平方米以下。”

　　不过，记者了解到，广百新翼去年下半年曾卖过一轮。当时售价要1.8万-1.9万元/平方米，但价格过高，卖不动。过了大半年，项目于是降价2000-3000元/平方米卖楼。写字楼降价后的确吸引很多投资客入市。记者现场看到，一间30多平方米的售楼部挤满了看楼客户和二手中介。

　　现场

　　变身楼上铺 上午11时还没营业

　　据了解，该批写字楼面积在86-212平方米之间，有86、94、142、166、179、190、212等不同户型面积选择。便宜的、面积小的单位总价130多万元就能买得到。而这批写字楼八成单位带租约发售，大部分单位月租金在65-80元/平方米之间。租约时间短的今年内就到期，长的要到2016年。记者还发现，这些写字楼大多成为了楼上铺，租户主要是服装批发商，不少写字楼单位里面都挂着一排一排的衣服。不过大部分楼上铺都没有开门营业。江先生解释说：“这是因为周末有些店不营业，即使营业也要10点半以后。”不过记者11点多离开时，发现还是少有楼上铺在营业。另外，大厦里也有不少单位是空置的，既没有挂公司招牌，单位里面也没有办公桌椅。

　　记者算了一下，按该批写字楼现有租金和价格来算，其租金回报在5%上下，这在广州投资市场中也算是较理想的。不过租约到期后能否租到现在的高租金，则很难说。

　　风险

　　180个工作日办房产证 交了定金才能看合同

　　在售楼部现场，不少买家都表示担心这些单位都还抵押给了银行，无法真正完成交易。江先生说：“虽然写字楼还带有抵押，但开发商承诺在交齐房款后的180个工作日内办好房产证。”记者问：“如果买家付了房款，开发商不去还贷、赎契，房子交易不了怎么办？”江先生表示如果开发商不去赎契，办不了房产证，肯定能退房款，购房合同里面也会有约定。不过，当记者要求看购房合同时，江先生则表示售楼部里没有合同示范文本，买家必须交了5万元定金签了认购书，才能去看合同的条款。

　　对于记者担心开发商拿到房款后不去银行还贷、办理赎契业务的问题，合富置业另一位经纪小李就向记者出示了一份房管局出具的查册证明。证明上显示工商银行西华路支行已经在今年7月10日申请为广百新翼写字楼办理涂销抵押业务（即赎契）。这意味着开发商已经在办理这批写字楼的赎契业务。

　　投资提醒

　　1

　　只能做三成按揭

　　据了解，广百新翼属于一手现楼写字楼，开发商已经办好了每套单位的房产证。不过现在却只能申请到三成的贷款按揭。去年曾代理过这些写字楼的满堂红中介小黄表示，开发商在2001年时为写字楼办了房产证，按1万元/平方米购买，且有发票，这次销售，买家也只能按之前的价格来申请贷款。算起来，一套85平方米总价138万元的单位，就得付97万元的首付款。

　　2

　　只剩下39年使用年限

　　记者在房管局出具的查册证明里还看到，该批写字楼土地使用年限从2001年至2051年，算下来写字楼只剩下39年的使用权。因为《物权法》没有规定写字楼物业可以在土地使用年限到期后自动延期。所以，该批写字楼使用年限短了，也会影响未来的升值空间。

　　律师说法

　　买抵押房要约定涂销抵押时间

　　广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，根据《物权法》规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，开发商出售处于抵押状态的写字楼，首先需要经过银行的同意，否则买家即使签了购房合同，也存在购房合同无效的法律风险。程磊建议市民在签订购房合同时，在合同中声明：开发商出售的写字楼处于抵押期间，开发商出售抵押房的行为已经获得了抵押权人（某银行）的书面同意。

　　另外，购买抵押房屋存在风险。处于抵押状态的房屋，一旦开发商没有及时还清银行贷款，银行诉至法院，法院将判令银行行使抵押权，将房屋拍卖、变卖，以偿还银行贷款。

　　如果市民真的要买抵押中的写字楼，应在购房合同中约定开发商办理涂销抵押手续的具体时间，可以约定在购房者支付首期楼款之日起30-60天内开发商应办理银行还贷以及涂销抵押手续。如果开发商未能在上述约定的时间内完成涂销抵押手续，开发商应按照购房者已付购房款每日千分之一或者其它比例的标准支付违约金给购房者。如果开发商在支付首期楼款之日起90天后仍未办理涂销抵押手续，购房者有权解除购房合同，退还已付楼款，并要求开发商按照同期银行贷款利率标准支付已付楼款的利息。

　　周边行情

　　售价1.2万-1.6万元/m2

　　在北京路、中山五路一带，基本没有其它一手写字楼在售，而二手写字楼售价多在1.2万-1.6万元/平方米。可以说，广百新翼写字楼售价在该区域是较高的。如距离广百新翼较近的百汇广场，写字楼售价仅1.25万元/平方米。而位于北京路南段的锦源国际？总裁1号，其写字楼楼龄要比广百新翼短得多，但售价也仅1.5万-1.6万元/平方米。

　　不过，相比之下广百新翼位置最好，加上写字楼大多成了楼上铺，租金也比周边的写字楼要高。如百汇广场写字楼月租金仅50-60元/平方米，锦源国际·总裁1号写字楼月租金也是70元/平方米上下，而广百新翼大部分带租约的单位月租金都要65-80元/平方米。

　　广百新翼部分单位租售价格一览表

　　 户型面积（㎡） 售价（万元）租金（元/㎡/月）

　　 185 / 75

　　 85 / 55

　　 500 / 75

　　 85.97 138 /

　　 93 155 /

　　 北京路附近写字楼租赁行情一览表

　　地段 写字楼名称 面积（㎡） 售价（万元）租金（元/㎡/月）

　　北京路 锦源国际·总裁1 号 366 / 70

　　北京路 合润广场 50 / 60

　　北京路 合润广场 270 324 /

　　广卫路 金科大厦 114 / 68

　　中山五路 中旅商业城 340 / 70

　　中山五路 中旅商业城 148 / 80

　　中山六路 越秀新都会大厦 130 / 85

　　中山六路 越秀新都会大厦 130 260 /

　　中山五路 百汇广场 57 / 60

　　中山五路 百汇广场 128 / 50

　　中山五路 百汇广场 180 225 /