限制功能商铺改规划失败 买家拒埋单成被告

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来源:新快报 日期:[2012-03-16]  版次:[C09]   版名:[买楼王·3·15维权特刊]   

■新快报记者 李琳　实习生 周萌萌

　　铺养三代，买铺是很多广州市民喜爱的投资模式，而社区商铺更因为经营风险相对小而受投资客喜欢。但许多投资客不了解的是，为配合社区配套需要，有些社区商铺早在楼盘规划中被限定了使用功能，如被限定只能作书店、药店、菜市场、邮政局、幼儿园等，如果不按限定功能开店，可能办不了工商登记。另外，这类功能受限的商铺往往很难改变规划，而因为功能受限，其价值也大打折扣。近日，天伦花园的商铺，就因为被限定的功能改不了规划而引起了纠纷。

　　各方说法

　　开发商：建阳公司法人代表表示，双方签署《买卖协议》时，所有商铺都具备了办房产证的条件，买家可以在房管局查询商铺的规划用途，规划资料中上述2间商铺已被限定为书店、药店的功能，这在销售前就是明摆着的事实。“《买卖协议》中却专门有条款规定‘房地产权属证登记不存在书店、药店及其他配套功能’，如此准确的一一对应，可能是天居公司相关人士与我们公司内部人员相勾结而造成的。因此，这个条款是无效的，天居公司说我们没有更改商铺功能是违约行为也是不准确的。”

　　买家：天居公司相关人士说：“我们没有继续办交易手续，是因为建阳公司出售的商铺的使用功能，还是与《买卖协议》中的约定不一致。《买卖协议》中指明商铺没有书店和药店及其他配套功能等性质，就是意味着建阳公司要想办法进行功能变更。他们一直没有将功能改过来，这是他们违约在先，应该是他们承担全部责任。因为他们要解约，我们的商铺没法卖给第三方，面临大笔的违约赔偿，这笔钱也应该由他们来赔。”

　　专家：中立地产总经理助理高德辉指出，社区商铺想改变规划功能，其实与社区中其他设施改变规划的流程是一样的，都需经过征求关联业主同意并向主管部门申报、审批的过程。而作为社区的规划配套，这种限制功能的商铺因为已享受过免土地出让金等优惠，通常都很难获批改变原先的规划。规划变更不获批，商铺就只有按原来规划的功能使用。在这一案例中，买家希望通过合同约定，令卖方变更商铺功能，其实原本就不太有可能实现，这或许只是买家一种拖延签约时间、然后把商铺逐一转卖获利的方法。

　　买铺后打算改使用功能

　　2011年3月28日，广州天居公司（简称天居公司）买下了由建阳公司开发的天伦花园首层的13间商铺，其中有2间商铺的功能被限制为药店和书店。双方签订的《天伦花园商铺买卖协议书》（以下简称《买卖协议》）中却有条款约定，建阳公司保证商铺的功能是商业性质，而且房地产权属证登记不存在书店、药店及其他配套功能等字眼。同时还约定，签订《买卖协议》后3个工作日内，天居公司应向建阳公司支付定金500万元；首期购房款为总房价的20%即1977.6万元（含定金），在收到建阳公司完成偿还银行贷款涂销抵押登记及归档手续通知后的20个工作日内划入指定账号。

　　据了解，天伦花园位于越秀区建设四马路，2005年已交楼，属于单体住宅楼，首层为商铺。目前这些商铺经营着火锅、美容美甲、理发店、便利店、房产中介等多种业态。2间被限定为书店和药店功能的商铺，目前正经营着火锅店和美甲店。据现场的房地产中介经纪林先生介绍，天伦花园首层商铺价格不菲，近期二手单价超过20万元，月租210-300元/平方米，一间210平方米的商铺每月能租到5万多元。不过如果商铺租作书店或药店，不一定能租到如此高的租金。

　　改规划失败买家拒绝签合同

　　随后，天居公司支付了500万元定金，建阳公司也完成了偿还银行贷款涂销抵押登记及归档手续，双方准备签合同交易了。不过，天居公司却发现，在产权资料中，公司买下的27号和27-1号商铺的用途仍然是药店和书店，使用功能仍然被限。于是，天居公司在2011年4月27日向建阳公司发出了《关于房地产权属登记存书店、药店功能需变更的函》，要求建阳公司对该2间商铺的功能进行变更。不过建阳公司并没有去为商铺改功能，反而连续三次向天居公司发出书面通知，要求天居公司按约定与建阳公司签订《广州市商品房买卖合同》。天居公司则再次要求对方先变更商铺使用功能再办正式交易手续。最后，建阳公司一纸诉状将天居公司告上法庭，认为天居公司违约，请求法院判决解除双方去年签订的《买卖协议》，并收回全部13间商铺，同时不退还500万元的定金。

　　天居公司买铺不成反而成了被告。而天居公司在签订《买卖协议》后，就着手办理了商铺的消防、分户换证等手续，同时更先后将其中4间商铺转手卖出去了。因为建阳公司诉天居公司违约要求解除商铺的《买卖协议》，天居公司无法向已签购买商铺协议的新买家交铺，更将面临巨额的违约金赔偿。

　　广州市越秀区人民法院经审理后作出一审判决，判定建阳公司和天居公司签订的《买卖协议》应予解除，建阳公司退还天居公司500万元定金。因双方对判决不服，均已上诉至广州市中级人民法院，二审法院正在审理过程中。

　　教你维权

　　买铺先查商铺功能性质

　　广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，很多商铺投资客都不知道社区商铺有可能存在着被限制功能的情况，因此在交易时往往容易忽略该问题。为避免因功能被限而令利益受损，投资者在购买未有产权证的一手商铺时，一定要先在规划局查清楚商铺的规划用途；如果是二手商铺，可以在房管局查到其规划，而在商铺的产权证上，如果是被限定功能的商铺，也会在上面显示出具体被限定的功能。为进一步保障自己的权益，在签订商铺买卖合同时，最好约定商铺不存在使用功能被限定的情况，如存在该类情况则属卖方违约。如果查清楚商铺功能确实已被限定，就要仔细权衡是否要购买，因为这类商铺的功能通常都很难变更，功能改变不了将直接影响租金回报和日后升值潜力，因此要特别地慎重。

　　普遍现象

　　限制功能商铺价格普遍低30%-50%

　　去年以来，受住宅限购政策刺激，广州商铺市场投资大热，市场需求旺盛，炒铺潮兴起，商铺价格被一再推高。在大热的商铺市场中，主题商场铺因为缺乏经营自主性而风险高居，已越来越令一些投资客望之却步。与之形成对比的是，位于住宅、写字楼等物业的首层商铺，因为经营自主权相对独立，小业主可操作方式更灵活而受到投资客喜爱，成为近期商用物业投资市场的香馍馍。高德辉指出，许多投资客在购买住宅楼或写字楼的首层商铺时，往往没有留意其产权证上是否有限定商铺的使用功能。特别是住宅楼的裙楼商铺，因为政府对大多数住宅项目在规划上都有社区配套要求，比如规划社区中应有一定面积的书店、药店、菜市场、邮政局等等，发展商将这些配套在报建时规划在裙楼商铺里，这就是带限制功能商铺的由来。

　　高德辉还说，带书店、药店、菜市场等限制功能的商铺，都应按限定的功能来使用，之前就有不少限制功能的商铺不能办理其他行业的工商登记。而政府在发展商报建时，对这类带功能限制的商铺，也往往给予相应的地价减免等优惠。因为功能被限可能会影响到出租获利，这类限制功能商铺的商业价值通常会比普通商铺低30%-50%。而作为社区的规划配套，这类功能性商铺想改变原先限定的功能其实非常困难。买家购买时，一定要多作权衡，如果价格与周边商铺价格一样，则要考虑是否能入市了。