时尚天河无证营业 商户拒交租遭“封铺”

http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=769089
来源:新快报 日期:[2012-03-16]  版次:[C08]

版名:[买楼王·3·15维权特刊]   
　　■新快报记者 李琳
　　在去年底出现迟开业纠纷后，近日，时尚天河商业广场（简称时尚天河）又爆出商场管理方与租户的租金纠纷。业主称商场在未取得营业执照、经营许可证，未通过消防验收的情况下就违规开业，导致商户生意惨淡，商场管理方更向业主逼租逼迁，导致纠纷进一步升级。
　　无证经营致商户被罚30万
　　位于天河体育中心地下的时尚天河规划有3000多个铺位，建筑面积23万平方米，是广州最大的地下商场。去年，该商场在三度延后开业时间后，终于在12月24日开始营业。但商户开门做生意后，才发现商场迟迟未取得营业执照、经营许可证，消防验收也没有通过，导致场内商铺无法办理工商登记，商场也没法作宣传推广，令商户生意惨淡。更有商家因商场无证开业，被工商部门罚款30万元。
　　令商户们愤慨的是，当初签租约时，商户都被告之有5个月的免租期，但合同里却没约定这5个月免租期的具体起止时间。就在商户因商场宣传缺位致人气寥落、生意惨淡时，商场管理方却突然向租户催要2个月的租金，称只有交了2个月的租金，才能免租2个月，再交2个月租金，才能再免2个月租金……在获知商场未通过消防验收即自行开业并收取租金和管理费后，不少商户开始拒交租金。2月20日上午，时尚天河管理方对场内两家拒交租金的售卖成衣商铺拉闸停电“封铺”。其“封铺”行为引发商户不满，50多名商户集体向商场讨说法维权，要求商场在证照齐全后再开业收租金，商场却坚持要商户继续营业，交了2个月租金后再免租，最终引发一场商场租金纠纷。
　　强行砸锁并拿走商户货物
　　而2月28日，新快报报道了时尚天河的租金纠纷事件后。2月29日傍晚，新快报记者又接到报料人陈小姐的电话，称该商场管理方向她一家商户发出单方“解约通知”，声称陈小姐“严重违反物业管理条例”，要求她限时搬迁，同时不予退还10万元押金。
　　陈小姐称，她租下的商铺每月租金高达5.68万元，管理费为50元/平方米/月，加上水电费，每月大概要花费6万多元。之前曾投入4万多元装修，加上进货、人工等，陈小姐前期总投入加起来足有30多万元，但开业两个月以来，店铺营业额加起来才1.5万元。“连管理费和水电费都不够付！”入场装修前，陈小姐已交了10万元的押金。陈小姐说：“他们没有营业执照和经营许可证，消防验收也没有通过就要求我们开业，这是他们违约在先，这次又没有任何理由地提前解约，更是他们违约了，这10万元的押金就应该退还给我！”商场管理方却不同意陈小姐提出的退押金再搬迁的要求。3月8日，陈小姐又再接到商场逼迁的通知。商场管理方更在3月13日砸掉陈小姐商铺门锁，并拿走了陈小姐部分货物，然后封铺。时至“3·15”前后，该商场管理方与商户的矛盾仍未解决，商户仍在艰难维权中。

　　各方说法
　　商户：商户陈先生说：“开家店不容易，前期装修投入不少，我们大多数商户都希望能坚持做下去。如果管理方能先从自身找原因，积极办好各种证照，完善经营管理和加强宣传推广力度，确实完善了自身的软硬件再向我们收租金，我们哪会有意见呢！”他希望商场能多站在商户的角度考虑问题，延长免租期或者适当减租，帮商户渡过开业前期的亏损关。“不然的话，大家见生意都做不下去就只有撤场，商场空了，以后越来越难经营，可能就陷入恶性循环的困局啦。”
　　商场管理方：时尚天河有关负责人表示，商场约定的免租期是有条件的，是先交2个月租金才能免租金2个月，这其实也是要商户表诚意，如果大家都只是冲着免租期来，过了免租期就准备撤，商场就没法经营了。“商户不收租就是违反我们的物管条例，他们违约，我们就能封铺。”
　　专家：广州市雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚表示，时尚天河的管理方来自北方，主打的“快时尚”、“体验式消费”的概念很多都只是复制其在外地的所谓“成功手法”，在广州却水土不服。时尚天河规模大，商铺多，招商时只顾着将商铺租满，只是有个“营销策划”，根本就没有做好周边消费力调查和科学的商业规划，可以说是“先天不足”。邓国坚指出，对商场来说，招商完毕往往是“痛苦的开始”，开业更考经营管理者的实力。如果商业项目规划先天不足，后天经营管理又不到位，经营管理方式粗暴，商场就难免“见光死”，陷入开业即纠纷不断的困局。

　　律师：广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊指出，商场无证经营严格上来说就是违法，一些特殊行业，如餐饮、娱乐、烟酒之类的，在拿到营业执照的基础上还需要有相应的经营许可证才能营业。如果该商场确实在没通过消防验收、没取得营业执照前，就强迫或诱使租户开业经营，实际上是未达到租赁合同约定的开业条件的，其行为已属于商场违约在先，租户有权拒绝缴纳租金等费用。如果经催告两次后，商场仍然无法正常开业的，业主就有权解除租赁合同，并有权要求商场赔偿商铺装修等损失，还应赔偿双倍违约金。
　　教你维权
　　签合同前要求商场出示证照原件

　　程磊表示，对商户来说，在与商场签订租赁合同时，就应该严格审核商场是否已通过消防验收，是否已获得营业执照和各种经营许可证等相关证照，更可要求招商方出示证照的原件，同时以相关复印件留底。另外，在签订租赁合同时，一定要将发展商或经营管理方承诺的各种优惠条件都以清晰的文字表述记录在合同条款或补充条款上，所有口头承诺都只有化为文字记录在合同上才有效。商场承诺的免租期一定要在合同上注明具体的起算时间和截止时间。最重要的是，合同中还要约定好违约条款，规定如果发展商或管理方有违法行为，或者未能提供所承诺的优惠条件时，需赔偿因此对商户造成的所有损失并消除影响。

　　程磊还提醒商户，在维权时一定要注意保留文字、声音等证据，以证明商场方在未达合法开业条件前确实有强迫商户开业的行为，并以租赁合同中双方相关约定为依据，追究商场管理方的违约责任。

　　普遍现象

　　商场扎堆开易陷“开业门”

　　近两年，广州众多大型购物中心扎堆开业，竞争激烈，也容易陷入“开业门”纠纷。

　　高力国际的统计数据显示，仅2011年全年，广州市新开业的大型购物中心面积达38.8万平方米，全年平均空置率10.6%；今年广州还将有62.9万平方米的新大型购物中心开业。

　　大量新商场的开业，将令广州零售市场总量达到历史最高峰，令市场竞争白炽化。据业内人士透露，新商场按规定是需通过消防验收，办齐营业执照、经营许可证等相关证照后才能开门营业的。可事实上，绝大多数新商场受工期或规划等原因影响，要通过消防验收需要较长时间，因为消防验收不达标，也就无法办齐营业执照、经营许可证等相关证照。而为了抢占市场先机，也为了兑现当初向租户承诺的开业时间，许多商场都是在证照不齐全的情况下匆忙开业的，并要求商户按合同约定时间同时营业。可是商场证照不齐，商户也办不了自己的营业执照，从而出现整体“无证经营”的状况。

　　另一方面，新商场为提高进驻率，在招商时往往承诺了诱人的“免租期”，短的2-3个月，长的半年。而商场管理方为减少自身风险，往往还在“免租期”上大做文章，如要求进场前缴纳2个月租金作为押金，如果提前退场押金就会被没收。还有商场要求商户先交一定租金后继续经营才能获得免租期，希望以此条件留客。值得注意的是，近年新开业的商场中有大量的地下商业项目，由于地下空间在通道、客流动线、消防等方面要求更加严格，办齐所有证照所需时间更长，因此更容易出现无证开业的情况。