办不了房产证 业主反被开发商告

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来源于:新快报  日期:[2012-03-16]  版次:[C07] 

版名:[买楼王·3·15维权特刊]   
　　■新快报记者 杨金霞 实习生 黄思华

　　子买了，却不能如期办理房产证。类似的问题在房地产交易市场并不少见。由于土地使用权的各种信息都掌握在开发商手中，购房者处于信息不对称状态，实际上很难规避这种风险。如果不慎重，就有可能上当受骗。

　　郑姨没想到，五年前的一个匆忙决定，会改变她的生活重心。“为了争取到房子的产权，几乎呕心沥血，这个维权之路走得太漫长太艰难。”五年前，郑姨买了白云山附近云山居的一套三房单位，没想到房子原来是商改住，虽然在2007年12月住进该房子，但房子的产权至今还在当初出售房子的公司手里。“最离谱的是，该公司反告我违约。”

　　买套房签了几次合同

　　“当时去爬白云山，想找条近路，结果就偶遇这个楼盘。”楼盘就在山坡上，紧邻白云山，依山而居，做医生的郑姨很喜欢。当时一名销售人员告诉她，现在房子仅剩最后一套，面积是129平方米，总价86.6万元。在销售人员的极力推介之下，郑姨和老公当场下了订。因为事先没有准备，两人总共只凑了5000元。“销售人员说本来订金要两万元，但最终5000元也还是收了。”

　　事后，有朋友跟郑姨说，小开发商的房子最好不要买，怕有纠纷。郑姨有点后悔，没想到对方告诉她，“如果不买，订金不能退，而且现在买总价还有两万元的优惠。”郑姨于是打消了顾虑。

　　“我是在2007年8月1日签的合同，当时付了首期28万元，其余打算办理公积金按揭。”按照合同约定，在签订买卖合同30天后，买卖双方再去房管局办理登记手续。但到了8月11日，对方指定的律师事务所的律师说原来的买卖合同不能办理按揭。郑姨去楼盘找到广东合纵世纪房地产开发有限公司的人，对方说要她再交钱才能办。买房心切的郑姨于是又找亲戚朋友借了十多万元，总共交的房款已有44.6万元。

　　10月份左右，郑姨接到售楼人员的电话，说还要补签一份合同。感到有点不对的郑姨拒签并开始质疑。对方让她放心，只是因为房子是商改住，所以阳台面积计算有点变化，所以开始没有备案成功，但肯定是可以办房产证的。主动权在开发商手上，郑姨不得不补签了合同。

　　所签合同未备案

　　后来律师事务所和银行都告诉郑姨，她的贷款资料齐全，审批通过。但因合同上没有面积和图纸，不能做按揭抵押。郑姨打电话给开发商，对方不接电话。“合同上面都是写的按套出售，的确没有面积。”律师对此亦表示无能为力。

　　郑姨只能向房管部门求证售楼过程的合法性。“连续几年的取证之路走得非常艰难和漫长。”广州市房地产交易登记中心的人告诉她，她签的买卖合同没有合同号，没有在市国土房管局登记备案，开发商的预售号也已经过期，房屋平面图也应该重新测绘。

　　在此过程中，郑姨还发现她所购买的单位其实在2008年3月已经出了房产证，但产权所属是开发商。在采访过程中，郑姨也出具了房产证的证书。“但这个结果，在2010年，相关部门才告诉我。”

　　受到一连串的打击，郑姨心烦意乱，已经不能再上台给病人做手术。现在每逢3·15、市国土房管局领导信访人，郑姨最大的事就是去上访，但结果并不能让她满意。“每个部门都认可了我是受害者，但没有人站出来替我解决问题。”

　　买房人反成了被告

　　更戏剧化的是，郑姨还被开发商倒打一耙。“2008年8月左右，开发商通过提请仲裁，告我违约，没有交购房的余款。”说到这里，郑姨忍不住流下委屈的泪水。“明明是开发商没有在市国土房管局备案，才让我没办法办理按揭。”更令郑姨没想到的是，由于开发商隐瞒了没有备案等事实，最终的仲裁结果宣判，是让郑姨尽快支付房子剩余的房款和违约金。

　　郑姨的维权之路也引来了不少媒体的关注，但有关部门和媒体根据开发商注册的地址，发现此地是住宅，业主称已住了多年。记者在网上查到开发商的电话，但打电话过去，一直处于无人接听的状态。而当初代办按揭的律师事务所也表示，郑姨的按揭申请本来已经通过，但因为没有房产证办不了抵押，而且律师方面也已经没有开发商的电话，联系不上。

　　“当时没有弄清楚房子的情况就决定买房，太冲动了。”时间在流逝，郑姨的维权之路依然看不到尽头。

　　各方说法

　　★业主郑姨

　　“对于一个工薪家庭，买房十分不容易。现在回想起来开发商当初的作为，其实都是设计好的，假的合同、假的公司地址等等，相关部门应该彻查清楚，还普通老百姓一个公道。”

　　★银行

　　该客户（指郑姨）在2007年8月11日向我行申请个人公积金住房贷款。根据规定，我行应该收到办妥所购房产的抵押登记证明后给予放款，但因客户提供的商品房买卖合同中没有登记抵押物面积，导致该房产不能在房管局办理抵押登记，故我行不能给予办理放款手续。

　　★广东合纵世纪房地产开发有限公司法定代表人姜仕

　　申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应约定履行，而给付购房款是被申请人的义务。由于被申请人拒绝在双方所签订的《商品房买卖合同》房屋平面图附件上补充签署手续，从而无法办理房屋过户及银行按揭贷款的后续手续，也不交纳剩余房款。

　　★广东博厚律师事务所律师程磊

　　如果业主仅仅支付了部分购房款就收楼入住，则开发商向法院/仲裁委员会起诉要求业主付清房款，这种请求能够获得支持。针对上述案件，关键是看业主是否愿意继续履行房屋买卖合同。如果业主愿意继续履行房屋买卖合同，则其应当全额支付购房款。业主全额支付购房款后有权要求开发商办理过户手续，如果开发商不配合，可以向法院/仲裁委员会起诉要求办理房地产权证。如果业主不愿意继续履行合同，原因是按揭贷款没有获得批准，无法继续履行房屋买卖合同，则业主有权解除合同，要求开发商返还已经支付的房款及利息。

　　（以上书面内容引述材料，均由业主郑姨提供）

　　教你维权

　　业主可向法院起诉要求开发商履行义务

　　广东博厚律师事务所律师程磊表示，一般来说，如果开发商取得了楼盘的“大确权”，但拒绝为业主办理房地产权证，业主可以向法院起诉，要求开发商履行义务。待获得法院的生效判决书后，业主凭借法院的生效判决书申请强制执行，法院会向房管部门出具协助执行裁定书，业主凭借裁定书即可以到房管部门办理房地产权证。

　　如果开发商尚未取得楼盘的“大确权”，则实际上不具备办理房地产权证的条件。只能根据《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的具体内容分别处理。该《意见》就解决因建设单位（包括行政企事业单位）倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠缴税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产登记历史遗留问题提出处理意见。

　　普遍现象

　　信息不对称办证风险难规避

　　由于土地使用权出让金、规划、抵押、查封等信息都掌握在开发商手中，购房者处于信息不对称状态，实际上很难规避这种风险。一般购房者买房办不了房产证的情况主要有几种，包括开发商没有取得房屋初始登记的权属证明书，即俗称未办理“大确权”，没有“大确权”，业主无法办理单个房屋的房地产权证；开发商没有足额交纳土地使用权出让金；违反规划建设，未取得建设工程规划验收合格证；土地或房屋未解除抵押；开发商未交纳相关税费；土地、房屋等被法院查封、限制交易；买受人没有提交办理房地产权证的相关资料。

　　法律界人士认为，买了房办理不了房产证明，大多是因为开发商手续不全，没有办理“大确权”。由于预售商品房在出售时都没有办理“大确权”，所以业主存在较高的办证风险。因此建议一般业主选择大型品牌开发商开发的楼盘，风险相对较低。