以民事代理视角解析《物业承接查验办法》
[本文原载于2011年第1期《现代物业/新建设》]
文/ 程 磊
为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，住房和城乡建设部制定了《物业承接查验办法》（以下简称“办法”），于2011年1月1日起施行。因物业共用部位、共有设施设备无人验收或验收不全，业主入住后发现问题，经常遭遇物业服务公司与开发商之间“踢皮球”，互相推诿责任。因此，物业承接查验至关重要，是厘清建设单位和物业服务企业之间法律责任的重要一环。本文试图从民事代理法律视角对该办法作一些法理探析。
一、 物业服务企业作为全体业主的代理人身份参与物业承接查验活动。
业主在收楼时关注的是自己购买的房屋的专有部分是否符合交楼标准，对于物业共有部位、共有设施设备的交付情况缺乏关注。根据建筑物区分所有权理论，物业共用部位、共有设施设备属于全体业主共有，开发商除了交付单套房屋之外，还要将共有部位、共有设施设备等住房配套设施设备交给全体业主。业主大会没有成立之前，物业管理区域尚处于前期物业服务阶段，建设单位本应交付物业共有部位、共有设施设备给全体业主的代表业主委员会，但业主委员会尚未成立，那么物业共有部位、共有设施设备由谁来承接呢？
办法规定，在前期物业服务阶段，建设单位应将物业共有部位、共有设施设备交给其选聘的物业服务企业。建设单位在其制定的临时管理规约中约定全体业主授权物业服务企业进行物业承接查验。显然，物业服务企业是接受全体业主的授权，在业主委员会没有成立的条件下，作为全体业主的代理人，履行全体业主对物业共有部位、共有设施设备查验承接的职责。
根据民事代理制度的法律规定，代理人必须以被代理人的名义进行代理活动。代理人与第三人为民事法律行为，其目的并非为代理人自己设定民事权利义务，而是基于被代理人的委托授权或依照法律规定，代替被代理人参加民事活动，其活动产生的全部法律效果，直接由被代理人承受。在物业承接查验过程中，物业服务企业是作为全体业主的代理人代理全体业主与建设单位对物业的共有部位、共有设施设备进行查验承接的，而承接查验后如果接收物业共有部位、共有设施设备存在问题，其法律后果应由被代理人即全体业主承担，而非由作为代理人的物业服务企业承担。
因此，物业承接查验行为的权利义务承受人应是建设单位和全体业主，但全体业主尚未成立业主大会，缺乏一个对等的承担义务的主体。此时，全体业主通过签订临时管理规约的方式，将对物业共有部位、共有设施设备的承接查验权授权给物业服务企业，由物业服务企业作为全体业主的代理人履行物业共有部位的承接查验权利。但是，需要注意的是，因物业服务企业只是全体业主的代理人，物业服务企业与建设单位之间进行的民事法律行为，其最终法律后果应归于全体业主。
关于上述代理的法律后果问题，办法也有具体的规定。办法第三十二条规定，物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。如果单从物业承接查验协议的签约主体考虑，根据合同的相对性原则，合同只对签订合同的双方当事人发生法律效力，对合同之外的第三人没有法律约束力。那么，如果建设单位没有按照物业承接查验协议的约定，解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，则合同的相对人即物业服务企业应根据合同的相对性原则，追究建设单位的违约责任。但因物业服务企业在物业承接查验协议中只是作为全体业主的代理人身份来签订合同，由该合同产生的法律后果最终应由被代理人即全体业主自行承担。因此，如果建设单位违约，导致业主的人身、财产安全受到损害，应由受到侵害的业主追究建设单位的违约责任，而不是由物业服务企业根据物业承接查验协议追究建设单位的责任。
二、物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失风险何时转移?
具体内容见当期杂志
