规避“一户限购一车位” 小区车位卖50年使用权

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日期:[2011-11-04]  版次:[C03]   版名:[买楼王?关注]   
　　■新快报记者 杨金霞 实习生 伍翠娴

　　一时风靡网络的抢车位游戏，在现实中并不好玩。随着汽车保有量的增大、小区建筑配建等原因，小区车位紧张一直是大城市的尴尬难题。近日，记者接到业主宋小姐（化名）报料称，她所在的小区已经取消临保，开始“逼着”大家买车位。奇怪的是其中部分车位声称只卖50年的使用权。对此，小区物管宣称，这样做只是为了规避“一户只能限购一个车位”的规定。究竟这种做法是否违规，又有怎样的风险呢？

　　最低15万使用50年

　　“小区几个星期前发出通知称，不再办理月保车位。随后，物业公司就‘吹风’说要卖车位，但连个公告也没有，神神秘秘的。”业主宋小姐说。宋小姐住在龙洞某楼盘，其所在小区有3000多户，约有车位1000个，全为地下停车场。因为小区当初在卖房时赠送过部分车位，因此不少业主名下已经有车位，而原来月保的车位租金是400元/月。但现在月保车位取消后，物业公司紧接着就开始卖车位。

　　于是记者致电该小区物管处，工作人员表示，小区已开始卖车位，一个车位价格在16万-20万元，使用年限是50年。并且，年底还打算推出部分只卖使用权的车位，使用年限也是50年，价格从15万-16万元不等。

　　小区车位为何只卖使用权，难道是因为没有产权？对此，物管处工作人员的回答是，这批车位是有产权的。如果出售产权的话，按政策规定，一家只能买一个车位。但小区很多业主不止一辆车，而卖使用权的话，就代表一户可以在有车位的情况下，再购置一个车位，避开了“一户限购一车位”的相关规定。

　　50年=买20年送30年

　　很多人都只听说过车位买卖或者租赁，对买卖车位使用权还很陌生。那么，车位可以出售使用权吗？记者就此问题咨询了广州市房产交易中心。据相关的工作人员表示，根据规定，车位一直没有出售使用权的说法，这种情况实际上算是车位租赁的形式。不过，根据《合同法》规定，物业出租期限最长只能为20年。

　　记者再就车位只能租赁20年的疑问咨询了该小区物业公司，该公司的工作人员回答称，买卖使用权的合同上会注明是买20年再送30年，并不违反法律规定。

　　业主宋小姐对这个答案并不满意，她认为，既然规定一户只能有一个车位，就不应该再卖使用权的车位，导致车位过度集中在少部分人手里，这会加剧小区车位使用的紧张度。并且，小区出售使用权车位也没有限制一户只能购买一个，如果有业主出于投资考虑，大量购买使用权车位后再放租，还可能抬高车位租金，损害业主的权益。“小区完全可以继续实行月保，车位使用也不会因此紧张。”

　　律师说法

　　出售车位使用权是打“擦边球”

　　对于小区出售车位使用权，广东博厚律师事务所律师程磊表示，这个做法有点“打擦边球”。严格从法律上来说，的确不存在违法。

　　但程磊表示，购买只有使用权的车位，业主享有的是基于车位使用权出租合同或车位买卖合同而产生的合同债权，而无法取得车位的所有权（物权）。而债权不具有对抗第三人的效力，根据物权优于债权的法理，如果车位的所有权发生转移，则后来取得所有权的购买人优先于先前业主享有的债权。也就是说，业主购买使用权，不能取得车位的所有权，所以只能获得基于买卖合同或者租赁合同而享有的债权。如果开发商因为债务问题被法院查封了车位，则业主的权利将存在得不到保障的风险。

　　而如果发展商私下将车位使用权卖给他人，拥有使用权的业主还是能按合同使用该车位，但能否将车位转租就要看合同中是否有约定。这种情况下，最吃亏的是购买人，相当于买了个摆设。如果发展商是把车位的产权卖给他人，根据物权优于债权的原则，只有使用权的人就不能使用该车位。

　　房地产专家韩世同则表示，开发商类似的做法令人匪夷所思，并质疑被卖使用权的车位很可能是没有产权的，属于公共所有或者是人防工程，因此不能被按正常程序出售。他提醒业主在购买类似车位时要多个心眼，最好先查清产权情况，再考虑是否购买。

　　买车位使用权存两大风险

　　1．如果开发商因为债务问题，其停车位被法院查封，当开发商无法清偿债务时，法院可能会裁定以停车位抵债（以物抵债），通过拍卖、变卖的方式将车位变现。如果竞买人通过拍卖获得车位的所有权，则业主与开发商签订的车位使用权出租合同或者买卖合同就可能无法实际履行。竞买人获得车位的所有权后，可以请求排除妨碍，将业主占有的车位收归己有，则业主的合法权益得不到保障。业主只能根据车位租赁合同或者买卖合同追究开发商的违约责任，而由于开发商已经资不抵债，实际上可能无法获得赔偿，则业主的购买车位款可能血本无归。

　　2．开发商如果破产，则其停车位列入破产财产，债权人按照债权比例受偿。只有使用权的业主可以通过债权人登记的方式，获得部分车位买卖款。如果车位设定了抵押，则根据物权优于债权的原则，抵押权人可以优先行使抵押权。如果抵押物不足于偿还债务，则业主的债权无法实际兑现。

　　新快辞典

　　一户限购一车位

　　根据2009年3月1日修改后的《广东省物业管理条例》第五十四条规定：建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。

　　提醒

　　买车位先查产权

　　可到珠江新城政务中心广州市房管局窗口查询

　　业主在购买车位前，首先要对开发商是否取得了车位的权属证明进行查询，具体可以到珠江新城的政务中心广州市房管局窗口查询，只需提供车位的具体地址即可。如果开发商出售的车位取得了权属证明书或房地产权证，而且无法院查封或抵押记录，则为清洁产权，业主可以放心购买。如果经查询后，车位尚未取得权属证书，则业主购买后，实际上无法办理过户手续，将车位归属到自己名下。