搬家常识
程磊律师接受《新快报》采访谈返租铺办证问题
发布时间：2011/7/27 0:00:00
返租铺价格 虚高三成
广州物业专家律师网/程磊律师网
日期:[2011-07-22] 版次:[C06]
版名:[买楼王?商业地产]
■新快报记者 李琳
网络链接： http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=711273
对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。但商业地产专家提醒投资者，在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险。
风险
1
经营不善，开发商“走佬”
目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完铺就“走佬”、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。广州商铺市场这方面的惨痛教训不少。
案例：1998年，新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6层楼商铺几乎售罄，更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后，大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。虽然去年该大厦终于通过法院拍卖，由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决，当年开发商的返租承诺，早成了一纸空文。再如当年曾承诺每年返租8%的名盛广场，由于后期招商不顺利商场定位一直调整，返租款一直没有兑现过，逾期每天万分之一的违约金也从没支付过，小业主多次追讨后双方对簿公堂，直到目前相关诉讼仍在继续。
投资提醒：中原工商铺区域总监法永能指出，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺。出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；再次还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商无一点关系，投资者不要误信品牌了。
风险
2
小铺合并出租，办不了房产证
为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件。记者调查发现目前广州在售的商铺，有的建筑面积甚至只有三四平方米，实用面积还不到2平方米，10多万元都能投资买铺。但商铺卖出后，为了方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。
案例：三年前，杨小姐花了29.8万元在越秀区买了间建筑面积9.8平方米的商场铺。因为开发商承诺头3年有返租，交楼时杨小姐没收铺，发展商把其商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。没想到办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过规划部门的验收，办不了房产证。杨小姐去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨小姐只能上诉法院，与开发商打起了官司。
投资提醒：广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼，因此对商铺也就丧失了处置权，如果发展商直接将商铺合并或分拆出租，根本无法通过规划验收，房产证也不可能如期办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果因开发商原因而办不了房产证的，开发商就要承担违约责任，延迟办证的违约责任属于严格责任，开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任，购房者可通过司法途径追究。
风险
3
“长租约”商铺返租，投资风险大
记者调查发现，目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。投资不带产权的商铺，出了问题，投资者的追讨难度大，所以应更加慎重。
案例：2009年底，文小姐花了35万元在伟国鞋城买了一个43平方米的商铺。当时开发商伟国集团承诺每年返还8%的租金，文小姐的商铺每个月返租3500元。8年后伟国集团以30万元将商铺回购。没想到，返租的租金只收了几个月，去年7月伟国集团突然破产，高层“走佬”，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文小姐才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证，开发商竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商圈了钱“走佬”，而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。
投资提醒：广东正大联合律师事务所律师赵少伟指出，按国家规定，超过20年的物业经营权是不允许转让的，如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约，虽然是合法的，但却容易让“有心人”打“擦边球”，利用高额返租回报吸引商铺投资者，通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金，等于从投资者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资，一旦投资失败，资金链断裂，商铺投资者的返租回报就成了泡影。因此，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。
风险
4
抬高铺价返租，透支升值空间
记者调查发现，广州大多带返租的商场铺，如果没有一次性扣除所谓的2-5年的“返租”租金，其售价远比同类型商铺市场价要高。如某商铺均价6万多元/平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要4万-5万元/平方米，但记者在同区调查时却发现，越秀区的商场铺价位也就3.5万-4万元/平方米，某商铺扣除“返租”租金，实质上单价比市场价还要略高一些。
业内人士为记者算了一笔账，一个市值仅2万元/平方米的商铺，开发商将其提高到4万元/平方米并承诺10年返租卖出，小业主年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然租金收益为铺价的80%(每年8%?0年)，共收到租金3.2万元/平方米。但投资者如果此时将商铺出售，也只能卖到2万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。
投资提醒：广州市雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚指出，其实时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”，早在开售前，开发商就已把返租租金加到商铺的售价里了，通常都会将售价提高三成左右来卖铺。因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也是全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。
风险
5
旧裙楼商铺包装上市，产权年限短
商业物业产权一般为40年，但目前，除个别一手商铺拥有40年产权外，绝大多数商场铺和专业市场商铺销售时产权都不足40年。记者调查发现，广州不少在售的商业项目是由闲置多年的裙楼商铺重新包装上市的，产权已大大缩水了十几年，不少项目剩下20多年产权，再扣除返租年限，交回到投资客手中只剩下20年出头的产权了。如天河的荟爱商铺产权只剩下22年，扣掉5年返租年限，投资者可真正收租的年限只有17年。投资提醒：易城中国商业管理与运营经理刘雄表示，对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。
对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。但商业地产专家提醒投资者，在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险。
风险
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经营不善，开发商“走佬”
目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完铺就“走佬”、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。广州商铺市场这方面的惨痛教训不少。
案例：1998年，新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6层楼商铺几乎售罄，更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后，大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。虽然去年该大厦终于通过法院拍卖，由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决，当年开发商的返租承诺，早成了一纸空文。再如当年曾承诺每年返租8%的名盛广场，由于后期招商不顺利商场定位一直调整，返租款一直没有兑现过，逾期每天万分之一的违约金也从没支付过，小业主多次追讨后双方对簿公堂，直到目前相关诉讼仍在继续。
投资提醒：中原工商铺区域总监法永能指出，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺。出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；再次还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商无一点关系，投资者不要误信品牌了。
风险
2
小铺合并出租，办不了房产证
为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件。记者调查发现目前广州在售的商铺，有的建筑面积甚至只有三四平方米，实用面积还不到2平方米，10多万元都能投资买铺。但商铺卖出后，为了方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。
案例：三年前，杨小姐花了29.8万元在越秀区买了间建筑面积9.8平方米的商场铺。因为开发商承诺头3年有返租，交楼时杨小姐没收铺，发展商把其商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。没想到办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过规划部门的验收，办不了房产证。杨小姐去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨小姐只能上诉法院，与开发商打起了官司。
投资提醒：广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，带返租的商铺交楼后业主实际上并不能及时收楼，因此对商铺也就丧失了处置权，如果发展商直接将商铺合并或分拆出租，根本无法通过规划验收，房产证也不可能如期办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果因开发商原因而办不了房产证的，开发商就要承担违约责任，延迟办证的违约责任属于严格责任，开发商不得以业主没有损失作为抗辩理由。如果开发商拒不承担责任，购房者可通过司法途径追究。
风险
3
“长租约”商铺返租，投资风险大
记者调查发现，目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，广州不少专业市场或是临建物业或由旧厂房改造，只有物业使用权而没有产权。投资不带产权的商铺，出了问题，投资者的追讨难度大，所以应更加慎重。
案例：2009年底，文小姐花了35万元在伟国鞋城买了一个43平方米的商铺。当时开发商伟国集团承诺每年返还8%的租金，文小姐的商铺每个月返租3500元。8年后伟国集团以30万元将商铺回购。没想到，返租的租金只收了几个月，去年7月伟国集团突然破产，高层“走佬”，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文小姐才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证，开发商竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商圈了钱“走佬”，而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。
投资提醒：广东正大联合律师事务所律师赵少伟指出，按国家规定，超过20年的物业经营权是不允许转让的，如果开发商一次性收取30年的商铺租金肯定是违法的。如果是20年以内的长租约，虽然是合法的，但却容易让“有心人”打“擦边球”，利用高额返租回报吸引商铺投资者，通过转租形式一次性向他们收取十多二十年商铺租金，等于从投资者手中圈了一大笔钱后，再分月、分年付给投资者高额利息。而开发商拿着圈到的钱去做二次投资，一旦投资失败，资金链断裂，商铺投资者的返租回报就成了泡影。因此，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。
风险
4
抬高铺价返租，透支升值空间
记者调查发现，广州大多带返租的商场铺，如果没有一次性扣除所谓的2-5年的“返租”租金，其售价远比同类型商铺市场价要高。如某商铺均价6万多元/平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要4万-5万元/平方米，但记者在同区调查时却发现，越秀区的商场铺价位也就3.5万-4万元/平方米，某商铺扣除“返租”租金，实质上单价比市场价还要略高一些。
业内人士为记者算了一笔账，一个市值仅2万元/平方米的商铺，开发商将其提高到4万元/平方米并承诺10年返租卖出，小业主年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然租金收益为铺价的80%(每年8%?0年)，共收到租金3.2万元/平方米。但投资者如果此时将商铺出售，也只能卖到2万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。
投资提醒：广州市雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚指出，其实时下“返租”已成了开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”，早在开售前，开发商就已把返租租金加到商铺的售价里了，通常都会将售价提高三成左右来卖铺。因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也是全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。
风险
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旧裙楼商铺包装上市，产权年限短
商业物业产权一般为40年，但目前，除个别一手商铺拥有40年产权外，绝大多数商场铺和专业市场商铺销售时产权都不足40年。记者调查发现，广州不少在售的商业项目是由闲置多年的裙楼商铺重新包装上市的，产权已大大缩水了十几年，不少项目剩下20多年产权，再扣除返租年限，交回到投资客手中只剩下20年出头的产权了。如天河的荟爱商铺产权只剩下22年，扣掉5年返租年限，投资者可真正收租的年限只有17年。投资提醒：易城中国商业管理与运营经理刘雄表示，对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。
