物业管理纠纷
转引自：法律门
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物业管理纠纷
上编司法实践
第一章物业管理纠纷概述
第一节物业管理概述
一、物业
（一）物业的界定
物业一词原是香港房地产业中惯用的术语，香港学者李宗锷对物业有过精辟的解释：“物业是单元性房地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可以分割为小物业。”李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆1988年版。转引自董藩、秦凤伟、刘毅编：《物业管理法律与制度》，清华大学出版社2006年版，第1页。物业在香港地区特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。其所指的各类建筑物可以是一个建筑物，或一幢单体建筑，或单元建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
2003年国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中未对“物业”进行界定，但该条例第2条却对“物业管理”加以界定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。该条例所谓的“物业”，是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，《中华人民共和国房地产管理法》第2条。即能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋，如加工厂、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育场所、公共建筑、办公楼。周珂：《物业管理法教程》，法律出版社2004年版，第3页。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场。同时物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属于一个或者多个产权所有者。
物业一词有广义和狭义之分。广义的物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，这里的房屋包括住宅房屋和非住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅、加工厂、仓库、商店。狭义的物业仅指居住物业，即居住房屋及其配套的设施设备和相关场地，具体讲，是指与上述建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。这些物业应该有明确的所有人，即说明“物业”处在一定建设用地范围内、已建成并确定业主权益、有特定四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权益归属已依法做了确定（一般以颁发了产权证为标志）。就本书而言，是从居住物业的角度即狭义物业来讲述的。
（二）物业的构成
物业是一种物质存在形态，是由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。具体而言，一个完整的物业一般由以下四个部分构成：
1建筑物本体
建筑物本体可以是供居住用的住宅房屋，也可以是非居住用的厂房、仓库、商场等。就居住物业而言，建筑物本体既包括业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位，也包括一幢住宅内部由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
2附属设备
附属设备即房屋建筑内部的各项附属设备。附属设备是物业的有机组成部分。现代的房屋功能，已从过去的挡风避雨发展为服务人们舒适生活工作，因此物业的附属设备种类日益增多。以居住物业为例，附属设备包括住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备，也包括住宅内部由整幢住宅业主、使用人使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等。
3公共设施
一般指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窑井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。
4建筑地块
即物业所占用的场地。
根据物业业主或使用人对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可划分为以下部分：
(1)专有部分：专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁、天花板、地板相间隔。
建设部于1995年12月1日起实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，套内建筑面积由三部分组成：套(单元)内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均归共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。对于专有部分，除法律另有限制外，业主可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。
(2)共用部分：共用部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为共有部分。
建设部1989年11月21日公布的《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、层面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：①电梯、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积；②套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。”第11条规定，公用建筑面积分摊计算……各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
二、业主
“业主”，顾名思义就是“物业的主人”。《物业管理条例》第6条将业主界定为房屋的所有权人。而我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第3条第10项将业主定义为住户，规定“住户：指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者”。转引自周珂：《物业管理法教程》，法律出版社2004年版，第168页。从《条例》第1章第2条的规定中可以看出，“物业”实际上指的是“房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地”，可见，物业的外延比房屋要广泛。但我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第6章关于“业主的建筑物区分所有权”中，直接使用了“业主”一词，从第70条至第83条共14个条文的规定中可以看出，业主即是房屋的所有权人。但是，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。
（一）业主的权利
根据《条例》和《物权法》的相关规定，业主享有对建筑物的区分所有权。《物权法》第70条规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。
（1）专有所有权是指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。
（2）共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。
（3）共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。
如果说专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之“物法性”因素，而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之“人法性”因素。
（二）业主的义务
根据《条例》和《物权法》的相关规定，业主应当履行以下义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。
（三）非业主使用人有人称为“物业使用权人”，是指物业的承租人、借用人或者其他实际使用物业的人。
所谓非业主使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。李显东主编、何帅领副主编：《物业纠纷法律解决指南》，机械工业出版社2005年版，第27页。非业主使用人主要是承租人。
对于非业主使用人而言，由于他不拥有物业的所有权，对于他享有什么样的权利，法律没有做出规定，理论上深入研究的人也不多。有人认为，由于非业主使用人不享有物业的所有权，因此，他们不能参与物业的实际管理。尽管他的法律地位低于业主，权利范围也受到限制，但作为物业的实际使用人，非业主使用人享有接受物业服务的权利，同时要承担物业管理中的社会责任，并受管理规约和法律规范的约束。董藩、秦凤伟、刘毅编：《物业管理法律与制度》，清华大学出版社2006年版，第39页。
三、物业管理
（一）物业管理的产生和发展
物业管理是指运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，包括房屋周围的环境，在房屋、居住环境的管理及房屋和附属设施的维修养护方面，乃至居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。物业管理是国际流行的较为先进的住宅小区管理的手段和方式。它代替了我国原有的单一房产管理的模式。它是城市建设、居住区建设综合开发的后续工程。现代意义的物业管理起源于西方，20世纪50年代传入香港，到80年代在我国的沿海地区逐渐兴起。
1880年至1886年间，英国有位叫Octavia Hill的女士为其名下的物业制定了规范租户行为的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善居住环境，并使业主和使用人的关系变得友善。这一行之有效的办法首开物业管理的先河，造就了新型的不动产管理模式，并逐渐为人仿效，推广至世界各地。
物业管理真正发挥作用是在19世纪最后十年的美国，高层建筑的出现，特别是智能化建筑出现以后，附属设备多，结构复杂，单元为多个业主共有，需要专业的物业管理机构进行统一的维修、养护和管理。于是开始出现了专业的物业管理机构。
（二）物业管理的概念、性质
1.物业管理的概念
物业管理，是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。根据《条例》第2条的规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理的性质
由于物业公司所拥有的物业管理权并非是自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来，物业公司必须通过与业主订立物业管理合同的途径，才能获得对他人物业进行管理的资格，也即享有物业管理权。物业公司只有获得业主的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理。可见，物业管理不同于房地产的行政管理，受委托管理场合的物业管理与其说是一种管理，倒不如说是一种服务。物业管理关系是在物业服务企业与业主之间形成的一种平等的、服务性质的法律关系。物业管理关系基于委托合同而产生，而物业服务企业实行的管理和提供的服务都是有偿的。
从某种意义上说，业主采取合同方式自愿将物业管理权让渡给物业公司行使，仍然属于对于物业所有权的一种行使方式。物业公司的物业管理行为本质上只是一种业主委托的契约行为。因此，受委托管理场合的物业管理，本质上也是一种民事行为，是私法上的行为。
第二节物业管理纠纷的特点及纠纷类型
一、物业管理纠纷案件的特点
物业纠纷与一般的民事纠纷相比，司法实践中呈现出以下特点：
（一）物业管理纠纷案件近年来大幅度增加
1.收案量逐年上升
物业服务合同纠纷案件数量短期内迅速增加，但在经历了飞速增长阶段后增幅逐渐趋于平稳。物业纠纷作为新类型案件是最近几年才出现的，从法院开始受理后呈现了逐年增加的态势。由于目前法院受理的有关物业的纠纷案件中大部分都是居住物业纠纷，如北京市朝阳区人民法院2002年以来审理的有关物业管理纠纷的案件数量逐年呈上升趋势，在民事案件中所占比例逐渐加大（见下表）。这种状况在北京的其他法院也存在。
表12002年以来物业纠纷案件收结案统计表
年份2002200320042005
收案数量19465018982649
结案数量7057018352671
表22002年以来物业纠纷案件收结案增长幅度表
年份2002—20032003—20042004—2005
收案增长率235％192％39.6%
结案增长率714％222％45.6%
表3物业纠纷案件占全院当年民商事案件比重表
年份2002200320042005
收案0.79%2.52%6.02%8.5%
结案0.27%2.25%6.21%8.0%
表4北京市部分法院2004年以来受理的物业管理合同纠纷案件情况
法院名称2002年2003年2004年2005年2006年
海淀法院741853170329933061（1—8月）
占民商案件的比率3.6%4.0%7.23%10.64%18.13%
朝阳法院19465018982649—
占民商案件的比率0.79%2.52%6.02%8.5%—
二中院48175437433—
石景山法院—179398430219（1—6月）
门头沟法院—495060(1—8月)
2.物业服务合同纠纷案件类型所占比例逐步加大
从上述统计表中可以看出，物业管理纠纷案件的数量逐年增加，物业管理纠纷案件已经在全部民事案件中占有非常重要的地位，它的审理关系到全部民事案件的审理。如2005年海淀法院所审理的物业管理纠纷案件已经占到全部民事案件的10.64％，2006年前八个月受理的案件中则占到18.13%。
（二）案件类型相对集中，案件涉及业主数量多
司法实践中物业纠纷案件主要集中在供用热力合同纠纷和物业管理纠纷上。上述两类案件占全部物业管理纠纷案件的97％以上。而在物业管理纠纷案件中，大部分是物业公司起诉业主要求交纳物业管理费的案件（拖欠物业管理费的案件），其余一小部分涉及物业管理纠纷的案件，主要表现为：物业服务企业认为业主私搭乱建要求业主予以拆除的案件；业主在小区内财产或人身受到侵害要求物业公司赔偿的案件；业主委员会要求物业公司按照规定改变收费标准的案件；业主委员会或新聘任的物业公司要求原物业公司办理物业交接的案件等。
一个小区内往往是十几、几十户甚至更多住户拒交物业费。一方面，有的物业公司考虑到起诉所有欠费业主社会影响太大等因素，往往选择先起诉其中少数人，然后再以生效判决为依据向其他业主追索物业费。而且，由于物业服务纠纷案件之间有很多的共性，个案的生效判决还会对其他小区和地区的案件产生示范作用。
另一方面，有些物业服务企业在追索物业管理费案件时往往一次起诉几十个甚至上百个业主，业主在收到法院送达的起诉书后会要求同一时间开庭或同一合议庭（或审判员）处理以及同时宣判，导致法院在相对一段时间内忙于处理一个物业小区的纠纷。
另外物业管理纠纷产生的原因，也通常是物业管理费的交纳、物业服务质量等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，有时会以某一小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为的方式进行诉讼，向物业服务企业甚至法院施加影响，形成具有群体性纠纷的潜在因素。所以，物业纠纷个案的处理很可能“牵一发而动全身”，社会影响面较大。
（三）被告多为业主且败诉居多
物业纠纷案件多为拖欠供暖费和物业管理费的案件。案件的原告往往是物业服务企业，被告则是业主。以海淀法院为例，2004年受理物业管理纠纷案件598件，其中原告为物业公司的有583件，原告为业主的仅有15件，占全部物业管理纠纷案件的2.5％。2005年受理物业管理纠纷案件1040件，其中原告为物业公司的有996件，原告为业主的仅有44件，占全部物业管理纠纷案件的4％。
物业服务企业作为专业性的公司，在起诉前往往有备而来，业主作为被告地位比较被动，业主收集证据有较大难度，业主的法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，故业主败诉的案件多。物业服务企业追索物业管理费案件中除因业主下落不明撤诉外，业主均向物业服务企业交纳了物业管理费，法院大多判决物业服务企业胜诉。而业主起诉物业服务企业赔偿损失的案件多为败诉，起诉物业服务企业提供物业管理服务不合格或者起诉物业管理多收费的案件中均为部分胜诉。
（四）业主与物业公司矛盾较大，调解率低
由于该类案件业主与物业服务企业矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业服务企业作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及所在物业业主的共同性问题，物业公司害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以做出让步的重要原因。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也大于一般案件，在法院追求审判效率的同时导致了目前案件处理的判决率较高，而调解撤诉率相对低于其他民事案件。
（五）物业纠纷诉讼主体及法律关系复杂，审理难度大
物业纠纷的诉讼主体、法律关系复杂，诉讼主体既有业主、使用人或小区业主委员会，也有物业公司、房地产开发商等。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及开发商与物业公司的关系、业主委员会与物业公司的关系。由于物业管理纠纷属新类型案件，民法通则、合同法等法律无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、合同法的基本原则，依据有关行政法规、部门和地方性规章甚至有关政府部门的通知等规范性文件进行处理。但上述法律性文件对很多问题规定的不明确，且比较杂乱甚至出现相互矛盾的情况。这就造成审理中生效判决的不统一，一个地区法院之间甚至同一个法院、同一个庭内部在相同或相似案件处理结果上出现分歧甚至大相径庭的情况，一定程度上损害了司法权威。
（六）“物业服务标准”成为案件争议的最大焦点
虽然物业管理纠纷案件多为业主拖欠物业管理费用的案件，但在欠费案件的审理中，作为被告的业主们提出的抗辩理由涉及小区服务的各个方面，甚至涉及诉讼请求之外的问题，如对物业公司提供服务的标准如何衡量、物业管理费收费标准是否合理、物业服务企业是否具备物业管理资质、开发商前期开发过程中公摊面积的计算是否合理、小区绿化及停车位等开发商遗留问题如何解决。上述争议与原告起诉的拖欠物业管理费的诉讼请求之间似乎并无直接联系，但由于目前物业公司往往是开发商设立的前期物业公司，由于前期物业公司与开发商的关联，上述问题无法解决直接导致业主与开发商指定的物业公司之间产生矛盾。
业主拒交物业管理费引发诉讼的主要原因：一是认为双方无物业合同；二是对物业服务水平不满。在很多诉讼中业主同时以这两个理由进行抗辩，所以会出现二者比例相加大于100%的情况。如北京市第一中级人民法院审理的有关物业管理纠纷案件的统计（见表5），通过比较三年来业主抗辩理由百分比的变化，我们发现业主以诉讼双方没有合同关系作为抗辩理由的比例正以每年约8%的幅度下降，而物业服务不达标作为业主抗辩理由则每年都稳定在85%左右并保持缓慢增长。表5涉及的“业主其他抗辩理由”主要是业主对于物业收费项目和标准 例如认为有的收费项目违反了相关规定，一、二楼层业主拒交电梯服务费。存在疑义以及认为自己没有实际入住等原因拒交物业费等情况。
表5北京市第一中级人民法院物业管理纠纷案件统计项目
年份业主以没有物业服务合同进行抗辩案件数
（占年所有案件比例）业主以服务不达标
进行抗辩案件数
（占年所有案件比例）其他抗辩理由
（占所有案件比例）
2003年57（57.6%）83（83.8%）9（9.1%）
2004年102（39.8%）49（85.2%）18（7%）
2005年1—9月46（31.3%）126（85.7%）11（7.5%）
这说明随着物业服务产业的发展，对物业服务特别是前期物业服务，业主经历了从抵触到逐渐承认服务合法性的过程。无论是前期物业服务，还是业主委员会选聘物业服务企业，业主与物业公司对于物业服务标准的争议始终是纠纷的焦点。如何准确界定物业服务标准成为法院审理该类纠纷的首要问题。
二、物业管理纠纷的类型
从实际情况来看，物业管理纠纷主要有以下五种类型：
(一)物业的维护与使用管理纠纷
物业的维护与使用管理纠纷主要是指物业服务企业在物业管理区域内因物业管理行为与业主委员会、非业主使用人、建设单位或分包商之间而产生的纠纷，主要包括：
1．因房屋维修养护管理不善而引发的纠纷。
2．因设备设施运行管理不善而引发的纠纷。
3．因设备设施维修养护管理不善而引发的纠纷。
4．因安全防范不善而引发的纠纷。
5．因环境脏乱不堪而引发的纠纷。
6．因装修管理不力而引发的纠纷。
(二)物业服务标准纠纷
物业服务标准纠纷主要是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业主使用人之间因服务不周或对服务评价观点不一致而产生的纠纷，主要包括：
1．因业主对物业服务不满引发的纠纷。
2．因物业服务企业及其工作人员对业主或非业主使用人接待不周引发的纠纷。
3．因服务人员处理不当引发的纠纷。
4．因对服务评价观点不一致引发的纠纷等。
(三)物业服务费收缴纠纷
物业服务费收缴纠纷是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业主使用人就物业服务费项目、服务费标准及服务费收取方法的观点不一致而引发的纠纷，以及物业服务企业与业主或业主委员会、非业主使用人、建设单位、分包商、分供商、市政相关部门之间产生的债务纠纷，主要包括：
1．巧立名目乱收服务费。
2．多收费、少服务。
3．少付费、多服务。
4．收费标准与服务内容、服务标准、服务质量等不相称。
5．收费方式与方法不当等。
6．欠付服务费、租金等。
7．欠付公共能耗费。
8．欠付空置房屋管理费、能耗费。
9．欠付工程费、物料费、维修保养费。
10．因对上述有关费用发生分歧而引发的纠纷。
(四)紧急避险纠纷
紧急避险，是指为了使公共利益、本人或他人的人身、财产或其他合法权益免受正在发生的危害，而不得已采取的致他人较小损害的行为。王利明：《民法》，中国人民大学出版社2000年版，第550页。紧急避险纠纷主要是指物业服务企业因处理紧急避险事宜而与业主、非业主使用人及有关方面产生的纠纷，主要包括：
1．因处理火灾而引发的纠纷。
2．因处理水浸而引发的纠纷。
3．因处理煤气泄漏而引发的纠纷。
4．因处理伤亡抢救等意外事故而引发的纠纷。
(五)人身伤害纠纷
物业管理区域内、实施物业管理与服务过程中发生人身伤害所引发的纠纷主要包括：
1．因建筑附着物致人伤害而引发的纠纷。
2．因物件致人伤害而引发的纠纷。
3．因施工致人伤害而引发的纠纷。
4．因物业服务企业铲雪、排水不及时致人伤害等引发的纠纷。
三、物业管理纠纷的主要法律问题
司法实践中物业管理纠纷常见问题主要包括：
（一）物业服务企业违法收费的问题
物业服务企业违法收费主要有以下几种情况：
1.物业服务企业向业主收取物业服务合同中约定内容以外的费用
《条例》第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但是，部分物业服务企业为了盲目地谋求经济利益，存在向业主收取物业服务合同中约定内容以外费用的问题。
2.物业服务企业单方扩大收费范围、提高收费标准
有的物业服务企业除物业服务合同中约定的收费外，收取其他管理费，如对小区内住户收取装修管理费。
3.物业服务企业任意向住户收取手续费
根据《条例》第45条第2款的规定，物业服务企业提供代收服务时，对于其代收的水、电、气、热、通讯、有线电视费等各种费用时，不能任意收取手续费。
4.物业服务企业任意行使罚款权
《行政处罚法》第15款规定，行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。物业服务企业不属于行政机关，也未取得行政机关的授权，不具有包括罚款在内的任何行政处罚权。《条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。该条未授予物业服务企业罚款权。但在实践中存在物业服务企业违反法律的规定向业主收取罚款的问题。
（二）物业服务企业侵权的问题
1.物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区公用部分或配套公共设施的侵权问题
《条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第51条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。从以上条款的规定看，小区道路、场地等共用部分与配套公共设施的所有权属于业主，但在实践中存在物业服务企业未经业主同意擅自改变共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和场地的情况。例如，某高层住宅一楼电梯至大堂间一较大面积的公共部位，物业服务企业将该部位租给他人设摊经营。
实践中，物业服务企业侵犯区分所有权人的建筑物的外墙、屋顶的权益较多。例如，未经区分所有权人同意，在建筑物的外墙或屋顶上搭建广告牌。建筑物的屋顶虽然是顶楼用户的天花板，直接为顶楼用户承载雨雪、隔热挡风所用，但屋顶并非顶楼用户的专有财产，更不是物业服务企业可以随便处置的“无主”财产，它实际是为整个建筑物服务，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。建筑物的外墙也是如此，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。不经区分所有权人同意，物业服务企业无权出租屋顶或外墙，或以其他营利目的使用屋顶或外墙。对屋顶和外墙的使用权，必须由全体区分所有权人行使，收益也应归全体区分所有权人按份共有或者用于该建筑物的专项维修资金。物业服务企业未经全体区分所有权人同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用，从中牟利，属于侵权行为。
2.物业服务企业人员滥用职权侵权问题
主要有两种情况：一是物业服务人员殴打、侮辱区分所有权人、使用人，或者非法闯入区分所有权人、使用人的住宅的情况。二是违法停电、停水、停气的情况。实践中，停电、停水、停气是物业服务企业对不符合其要求的区分所有权人或使用人经常采用的一种方法。例如，区分所有权人未交纳物管费，便对其停水、电、气。《条例》第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一条表面上是对停水、电、气等的企业收取费用的行为的规范，但深入分析，该条款规定实际上隐含了第二层含义：既然水、电、气等费用是由相关企业向最终用户收取，那么与最终用户建立直接的法律关系的是供水、供电、供气等企业，最终用户与相关企业在水、电、气等的使用上建立了合同关系，他人不得妨害该合同的履行。当前，随着供电、供水和供气制度的改革，住宅小区在供电、供水、供气等方面基本上都实现了一户一表，更加明确了最终用户(业主)与供水、电、气企业之间的直接法律关系，即合同关系。物业服务企业擅自停水、电、气的行为妨害了相关合同的履行，侵害了区分所有权人或使用人的合法权益。
3.物业服务企业疏于管理或玩忽职守产生的侵权问题
作为物业服务企业，应当积极按照物业服务合同的要求履行合同义务，积极修缮公用设施。但存在物业服务企业疏于管理或玩忽职守，并且由于该疏于管理或玩忽职守的行为造成住户人身或财产损害的情况。例如，物业管理区域内的消防安全设施属于公共设施，物业服务企业负有管理和修缮义务，应经常性地对消防安全设施进行检查，及时解决发现问题保证消防安全设施能够正常使用。如果物业管理区域内在发生火灾时，由于消防设施损坏而不能使用，致使火灾不能得到及时扑灭，就会产生物业服务企业的侵权问题。再如，某住宅楼道的照明灯长期损坏，数次催促物业企业也未进行维修，某晚一住户小孩上楼时因楼道黑暗而摔成骨折，该情形即是物业服务企业不作为的失职行为侵犯了他人的健康权。此外，有的物业服务企业在维修施工时，或者在通道上挖坑修缮地下设施时，违反施工规章制度，不设置明显标示和采取其他安全措施，出现小区内人员伤害的侵权情况。
（三）业主拒交物业管理费用
物业管理活动中的交费问题是物业管理活动中一项最为重要的问题，我国的各级物业管理法律法规中，均明确规定了物业服务企业提供物业管理服务时有权收取物业管理服务的费用，同时对所收取的服务费用的多少赋予业主和物业服务企业在合同自治的原则下协商确定。但《物业服务合同》签订的主体是物业服务企业与业主委员会，这种约定的效力能否及于业主。我们认为，《物业服务合同》是业主委员会代表业主所签订的合同，其效力能够及于业主，如果业主未按照约定交纳物业管理费用，便构成违约。
（四）业主间侵权问题
（1）业主擅自改变房屋的使用用途或超过设计负荷使用房屋。房屋的装饰装修引发的问题，在物业管理活动中非常普遍，业主在购得房屋后，通常会根据自身的喜好等因素对室内进行装饰装修。物业服务企业不得对业主和物业使用人装饰装修房屋的做法进行非法干涉，但应当要求业主在对房屋进行装饰装修时不得违反国家有关法律法规的规定或者有关房屋用途的约定。业主擅自改变房屋用途就构成侵权行为。
（2）业主擅自在物业共用区域内私自搭建建筑物、构筑物及堆放物品或占用共用部位、共用设施设备。
（3）业主破坏物业区域内卫生、共用绿地及花木，或在共用部位或公用设施设备上进行涂画。
（4）业主不遵守物业区域内交通规则驾驶车辆、不按规定停放车辆。
（5）业主损毁物业共用部位或共用设施设备及未经批准在物业区域内存放易燃、易爆、剧毒和放射性等危险物品。
（6）业主饲养凶猛动物或不按有关法律法规规定圈养宠物。
（7）业主违规发出噪音。
（8）经有关部门的鉴定，业主的房屋可能危及毗连房屋和公共安全的，业主未及时进行修缮或采取相关措施。
第三节物业管理纠纷的成因分析
一、导致物业管理纠纷的原因
物业管理纠纷产生的原因很多，具体来说可以有以下几个方面：
（一）建设单位与物业公司的衔接不规范导致物业服务企业职责不明
在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在20世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业服务企业，开发商与物业服务企业形成“父与子”的关系。物业的所有权和经营权是一致的，主要履行小区安全管理、物业维修等职能，没有贯彻“建管分离”原则，前期物业管理阶段中出现的诸多纠纷，正是当前物业管理的热点、难点所在。很多物业管理纠纷其实就是购房合同签订时诸多隐性或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。
此外，相当一部分物业服务企业从原房管部门或单位后勤部门转制而来，行业队伍素质偏低，与业主之间的服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。部分物业服务企业过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。一些物业服务企业擅自处分的事项，侵犯业主权益的现象时有发生。一些物业服务企业员工素质低，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。
（二）现行法律法规尚不完善
我国现有的有关物业管理的规章和规范性文件主要有：1994年3月23日建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，1996年2月9日国家计划委员会、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费［1996］266号），1997年8月15日建设部、国家工商行政管理局颁布的《物业管理委托合同示范文本》（建房［1997］263号），1998年3月12日财政部颁布的《物业服务企业财务管理规定》（财基字［1998］7号），1998年7月3日国务院颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），1998年12月16日建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部、财政部建住房［1998］213号），1999年10月31日建设部颁布的《物业服务企业资质管理试行办法》（建住房［1999］261号），2003年6月8日国务院颁布的《条例》（2007年8月26日国务院作出修改《物业管理条例》的决定），2003年8月12日国务院颁布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），2007年全国人大通过的《物权法》等。在司法实践中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。
（三）物业服务企业的服务理念、法律意识尚未到位
物业管理属于第三产业的服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对工作和生活需求的变化，运用现代管理科学、环境生态科学等先进的维修养护技术，运用经济手段来管理房产物业，为物业业主、用户以及居民提供所需要的全方位、多层次的管理服务。物业服务企业是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系。寓管理于服务是物业服务企业的重要特征，但是目前的大多数物业服务企业，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念，没有摆正服务者的心态。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。
二、审理物业管理纠纷中存在的疑难问题
（一）物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷，矛盾相对激化
由于目前业主欠费是一个具有普遍性的问题，因而导致物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷，如上所述，物业管理纠纷案件多为集团诉讼，即使是单独的案件，也往往由于其具有的代表性而招致众多业主乃至媒体的关注。近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象，小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访等事件经常见诸报端，引起了社会各方面的广泛关注。由于物业管理纠纷的群体性及表现出矛盾的激化，给物业管理纠纷的解决带来了极大的困难。
如前所述，造成物业管理纠纷日趋增多且矛盾激化的原因有二：一是物业服务企业自身定位不准确，未在履行合同时体现其服务功能，导致与业主之间产生管理费纠纷以及侵权纠纷；二是业主自身定位不准确，或对物业管理的权利予以放弃，或片面强调业主至上，对物业服务企业要求甚多，导致拖欠物业管理费案件频发。
另一方面，目前业主的自治水平较低，对于自治地位缺乏了解，有的业主热心公益，竭尽全力希望通过自身努力维护全体业主的合法权益，而多数业主不愿意过多参与物业管理的相关事宜，把本应属于业主集体决策的事项放手交给业主委员会的一小部分人决策，造成业主的自治能力、水平相对较低，业主委员会少数人的意见代替了全体业主的声音。很多业主将自己与建设单位之间的矛盾和与物业服务企业之间的矛盾混为一谈，尤其是遇到物业服务企业是开发商下属单位的，业主因为对房屋质量或其他购房中产生的问题不满，就采用拒绝交纳管理费的办法。
在审判实践中，对于物业服务不满的应该说是部分业主，甚至可以说是少部分业主。但由于多数业主都怀着从众心理，观望事态发展，如果大家都交我也交，大家都不交我也不交，于是造成了欠费纠纷的群体性发展。即使有的业主想交费，却怕被拒绝交费的业主指责，故也不主动交费，造成欠费风气盛行。
（二）物业管理收费标准的不完善
对于收费标准，目前法律、法规均无明确规定，且随着物业管理市场化进程，物业管理收费更多地趋向于物业公司与业主（业主委员会）之间协商确定。但由于物业服务企业的服务标准与收费标准之间并无直接关联的具体规定，即使物业服务企业出现物业服务不到位的情况，是否应当降低收费标准、降低收费标准的尺度成了法官裁判的难点。这种情况下，片面强调法官的自由裁量权可能会导致物业管理纠纷中服务标准和收费标准的无序性、盲目性。
实践中存在大量管理费纠纷、出现收费难的情况主要源于以下原因：
1.物业管理收费的规定未能考虑到不同小区中服务项目不同、物业服务企业服务水平存在差异等问题，存在缺陷。在《条例》中规定：“物业服务费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”但如果物业费标准都按照物业服务收费办法统一执行，而不考虑不同小区服务项目不同、物业服务企业服务水平不同的因素，势必不够合理。
2.物业管理收费的标准未能考虑市场价格的特点，体现物业服务企业之间应有的竞争机制，存在缺陷。价格由政府审批，使物业服务企业与业主双方在定价问题上缺乏合意，有违民事活动平等、自愿原则。这种审批的办法使物业服务企业即使不服务、少服务，仍然可以“有恃无恐”地向业主收费，导致业主质疑价格设定的公平性、合理性，进而拒交物业服务费。
3.物业管理收费的标准未能考虑特殊地区、地段的差异而采取因地制宜的收费办法，有违实际情况，存在缺陷。有些地区由物业服务企业依据政府定价收取统一的物业服务费，而不考虑同一行政区域内存在的房屋地域的差价问题，导致物业服务费用过高，双方发生纠纷。
（三）前期物业服务费的收取人和给付人不是物业费标准的订立人，导致业主与物业服务企业之间发生纠纷
前期物业服务费的给付人为购房业主，收取人为开发商指定的物业公司，而物业费的交费标准的确定人却不是业主与物业服务企业，而是开发商，这存在着权利义务失衡及合同之外的人制定合同交费标准的情况。这种情况只有小区成立了业主大会进而选举产生了业主委员会，且业主委员会与新的物业公司订立了新的物业管理合同之后才能解决。而据了解，北京的购房自住率低，全市目前只有不到20％的小区中成立了业主委员会，大部分小区业主委员会还没有成立，这种情况下业主就不能终止前期物业服务合同的履行，合同订立时产生的矛盾还会继续延续下去。
第二章物业管理纠纷案件的审理方法和技巧
随着我国社会主义市场经济的快速发展，人们的居住条件迅速改善，物业管理纠纷案件呈现快速增长的趋势。这些案件尤其凸显自身的特点，审视物业管理纠纷案件的发展规律，找寻其解决办法，是人民法院面临的新课题。
第一节物业管理纠纷案件的审理要点和技巧
一、物业管理纠纷案件审理的价值取向
在审理物业管理纠纷案件中，应当从物权法律关系和合同法律关系等不同角度着眼，正确认识、把握物业管理纠纷的特点和规律。掌握审理要点，巧妙运用审判技巧，坚持以下几个基本的价值取向。
第一，充分尊重业主的建筑物区分所有权。物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使区分所有权的行为，这是物业管理纠纷案件审理过程中必须首先把握的基本理念。在物业管理法律关系中，业主处于核心地位，权利义务的产生皆出自于业主行使区分所有权的行为。人民法院要保障业主充分行使区分所有权，并在业主权利受到侵害时为其提供有力的救济渠道。
第二，准确把握物业服务企业的管理服务人地位。物业管理是一种约定俗成的称呼，这种称呼导致了很多误解，物业服务企业认为自己是管理者，业主也认为自己应该服从管理，从而导致各自权利义务定位的错误，产生了很多不必要的纠纷和矛盾。在有关纠纷的审理中，应当强化物业服务企业与业主之间的平等地位，引导物业服务企业增强服务意识。由于物业管理本质上是一种民事行为，双方是平等的民事主体，因而必须认识到，物业服务企业无论何种情况下均不能对业主采取处罚或强制措施。
第三，平等保护业主与物业服务企业的合法权益。在强调业主核心地位的同时，要把握权利与义务的对等性。业主享有区分所有权，享有因让渡物业管理权而接受服务的权利，但也要遵守作为专有权人、共用部分持份权人和团体成员所应遵守的义务，遵守为物业服务企业的服务提供报酬的义务。在过去的纠纷中，更多的是物业服务企业的“管理”行为不规范，作为进步的标志，业主权利的觉醒方兴未艾。但与此同时，诸多损害物业服务企业合法权益的行为也开始显现。由于现有物业管理法规对业主的规制过于简单、原则，加上目前的舆论宣传重在保护业主合法权益，不少业主缺乏义务意识，违反业主公约、拒交物业管理费的现象有抬头的趋势。因此，司法实践中要树立平等保护各方当事人的理念，不得偏向任何一方。
二、物业管理纠纷案件的审理要点
在物业管理纠纷案件的审理中，法官应注意把握以下要点：
（一）充分尊重合同当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权
“法官正确行使自由裁量权平衡利益冲突，处理违规行为，消除社会矛盾，是营造和谐的法律秩序的重要方式。”贾和平：“自由裁量与法官职业化建设之法哲学思考——兼论完善法官制度”，载《法律适用》2005年第3期。由于物业管理的法律、法规或规章不完善，很多案件审理过程中都缺少相应的法律依据，法官自由裁量权相对较大。物业管理权利义务的确定和争议的解决既要符合基本法律，如民法通则、房地产法及其他相关法律的规定和精神，更要尊重当事人依法设立的合同。我国民法通则第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于物业管理纠纷案件的审理，应当依照法律、行政法规、国家政策，并根据双方当事人订立的合同严格执行。如果法律、行政法规、国家政策没有明文规定，或者是规定不一致的，就应按照法律、行政法规、国家政策的基本精神和基本原则，正确理解双方当事人的意思表示，适当运用法官自由裁量权，合理、公正地做出处理或裁决。
在物业服务费纠纷案件审理的过程中，笔者认为，就物业服务费标准的确定，应该充分考虑合同约定的服务价格。物业服务合同纠纷是建立在合同基础之上的，因合同和其他民事活动引发的纠纷，应重视当事人之间的约定，在案件的审理过程中，应当尊重当事人的真实意思表示，以当事人之间达成的合同和协议为基础进行处理。尤其应当尊重当事人之间的关于纠纷解决方式的约定，对于双方议定的条款，只要不与法律、行政法规的强制性规定相冲突，就应当作为调处纠纷的依据，在审判中加以应有尊重。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。比如对于物业服务费纠纷案件的审理，如果物业服务企业与业主之间就物业服务收费有明确的约定，法院不应过分干涉。如《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》实施之后，北京市很多物业小区小修费的收费存在困难，很多业主都认为物业服务企业不应收取业主的小修费，而有的法院也判决物业服务企业不得再收取业主的小修费。按照上述规定，如果物业服务企业与业主之间约定收取小修费的，物业服务企业可以按月收取小修费。事实上，对于旧有物业，很多室内设备设施有待维修更新，所以如果按月收取小修费，及时更新设备，比业主自行维修或者就某专项服务与物业服务企业之间达成专项特约服务更为合算，对业主更为有利。而且物业服务本身就像各种其他服务一样，存在级别与档次的差距，如果在所有物业服务项目上，一律统一收费标准，就无法保证权利与义务对等，甚至造成明显的不对等。法院一方面要考虑物业纠纷个案背后可能的潜在影响面，另一方面又不能轻易否定或者更改合同相关条款，做出更改合同条款的判决必须是出于无奈之举。所以法官应当谨慎行使自由裁判权，法院对于业主与物业服务企业之间物业服务合同的认定，可以从另一个角度使业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，使业主在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务。另外，由于物业服务是日常发生的、长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。
（二）注意审查物业服务合同的效力，依法居中裁判
法院在尊重当事人意思自治原则的同时，在审理物业管理纠纷时，应当注意审查物业公司管理的合法性。物业服务企业进行物业管理的合法性，主要有两方面：一是其须是具有物业管理资质的法人单位。物业服务企业是指依照法定程序成立并具备相应资质，从事物业管理服务的单位。从事物业管理的企业，除具备企业法人的设立条件外，还须具备一定的资质。此前，建设部《物业服务企业资质管理试行办法》对物业服务企业资质及评定也作了专门规定，所以，应当对物业服务企业是否具有相关资质进行审查。二是其进行物业管理应当依据开发商的委托或业主委员会的选聘。这两方面缺一不可。法官在审理案件时，不仅要按照一般民事诉讼的程序规定要求物业公司提交法人营业执照，还应让其提交物业管理的资质证书。同时，还应当要求物业服务企业提供与开发商或业主委员会签订的物业管理委托合同。对那些虽有物业管理资质，但进驻小区进行物业管理不是基于开发商的委托或业主委员会的选聘，而是强行进入小区并提供物业服务的，不宜按照有关标准判令业主交纳物业管理费。
审判实践中，常常遇到的问题是物业服务企业在提供物业服务时，并未取得物业管理资质证书，业主及物业使用人常常以此作为抗辩理由，认为该企业不能收取物业服务费用。对此问题，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第2条规定，对于此类纠纷，应按一般民事纠纷处理。我们认为，根据法律规定，物业服务企业从事物业管理服务，应当具备此方面的资质，在其不具备这种资质的情况下，其与业主之间的关系不构成物业管理关系，其与业主签订的物业服务合同应归于无效；但在物业服务合同签订时不具备相应资质，在诉讼过程中已经取得相应资质的，可以认定物业服务合同有效。在合同无效的情况下，若物业服务企业确实提供了物业服务，业主也实际接受了服务的，人民法院应当本着公平原则判决业主按照实际接受的服务并参考相关标准酌情给付物业服务企业相应的服务费用。
（三）在事实认定上注重运用经验法则
对于物业管理纠纷案件中物业服务企业提供的服务是否符合相关标准的判断，要求法官在审理该类案件时不但要综合运用法律知识和社会经验做出判断，更要立足于物业纠纷案件的特殊性，平衡当事人双方的利益。
司法实践中经常发生物业服务企业已经完成了服务内容，但是缺少证据支持；而欠费业主对物业服务的质量存在疑义，也苦于缺乏充分、足够的证据来支持其理由，导致此类案件双方的矛盾容易激化，并呈现群发势态。所以在案件审理中，应当严格审查合同对于服务标准的约定是否准确、明晰，然后根据双方约定审查物业服务企业是否按照约定履行了合同义务。如果业主与物业服务企业之间没有直接签订物业服务合同，或者在认定物业服务标准问题上存在意见分歧，法官需兼顾两组标准：一是行业标准和合同标准。行业标准体现在相应的规范性文件中，如果双方当事人没有签订合同或虽有合同却没有约定相应收费标准，法院可以参照行业标准。但是不能机械地理解行业标准，因为物业标准的好坏更多的应以合同标准来确定。二是过程标准与结果标准。对物业企业来讲，进行物业管理工作本身就是过程的体现，所以在衡量标准上物业公司愿意以过程标准作为依据。而业主则更愿意以实际享受到的结果标准作为判断的依据。如何协调两者的关系是法官不能忽视的一个问题。审判实践中，对于以下几种情况可以分别进行处理：
1物业企业服务“轻微不达标”的认定
所谓“轻微不达标”自然没有精确的标准，如上所述，这种情况需要法官根据实际情况进行综合判断。我们认为，如果物业企业履行了合同的主要义务，如基本保证了小区的秩序有序和清洁，安全保卫工作基本到位等，但有证据证明物业服务企业在一些项目上没有达到服务标准，比如在接到业主报修后比约定的时间迟到，但也对业主的问题进行了修理等，尚没有达到对物业服务合同构成违约的程度，可以认为是“轻微不达标”。在追缴物业费的案件中，对于业主因此行使的抗辩权，法院应遵循抗辩权对等行使原则。不但要考虑业主希望拥有良好居住环境愿望的合理性，还要认识到物业企业已经履行了主要合同义务，支出了相应成本。在判决时可以认定业主不构成违约，对物业企业主张的违约金或滞纳金要求可以考虑降低或不予支持。
2物业企业服务严重不达标的认定
所谓“严重不达标”是物业企业在一些服务项目上没有履行合同主要义务，如小区秩序混乱、小区绿地裸土严重超标、消防设施管理严重失当。如果可以确认上述事实，法院可以在一些具体项目上进行核减。但必须是在有充足的证据情况下，最好咨询相关的专业机构，进行必要的成本核算甚至组织价格评估，慎重确定核减的幅度，否则容易造成新的不公平，可能会造成影响整个小区的正常生活秩序的不良后果。
3物业服务企业严重侵害业主权益的认定
物业企业存在侵占小区公用空间进行经营、将专有用途的房屋出租营利等侵害业主公共权益的行为，业主要求法院核减物业费的，我们认为，对于上述抗辩法院审查情况属实的，可判决免除物业合同约定的违约金，但如果没有给全体业主造成损失的，不宜核减物业服务费；如果确实给物业小区全体业主造成重大损失的，可以再核减物业费，或是通过将物业服务企业占用小区公用部分的收益折抵物业管理费用的方法。对于物业服务企业诉讼业主交纳物业服务费，而业主能否反诉主张物业服务企业违约的问题则需要从程序上予以研究。对于物业企业侵害业主共同权益的行为，我们赞同业主大会会议经一定程序的表决后，由业主进行集团诉讼，如果小区公共利益受到侵害的同时，个别业主的权利也受到侵害，则业主也可以自己的名义另行诉讼。因为即便物业企业存在上述行为，也是对全体业主权利的侵害，物业合同的主体也不是业主个人。物业企业侵害业主共同利益时应由业主委员会或全体业主共同主张权利，否则业主大会、业主委员会存在的价值将无从体现。
（四）尊重当事人之间的合同约定，确定权利义务、责任的划分
随着小区业主对汽车持有量的增加，关于业主诉讼物业服务企业承担保管责任的案件也越来越多，物业服务合同并非是一个单一的合同，而是一个合同组。审理此类案件的一个基本问题是物业服务企业是否有保管义务，如业主在小区内停车与物业服务企业形成的合同的性质，它事关物业服务企业赔偿责任的认定。如果二者之间的合同是有偿保管性质，且物业服务企业存在过错，则物业服务企业需承担全部赔偿责任；而如果二者不形成保管合同关系，则物业服务企业仅在其未尽保安职责时，承担违约责任。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第32条规定，物业服务合同约定有财物保管义务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任，物业服务合同没有约定财物保管义务，但物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或为配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务企业承担与其过错相适应的责任。第33条规定，物业服务企业在其有物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在车辆发生丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任，没有签订停车管理服务协议，物业服务企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业服务企业应承担的赔偿责任。上述规定为此类型物业管理纠纷的处理提供了较为明确的法律依据。物业服务企业是否负有保管责任、是否有过错、是否构成违约责任，是认定这类案件中物业服务企业是否承担赔偿责任、补充赔偿责任的依据。物业服务企业一般不会与业主在物业服务合同中明确约定保管财物的合同性质，在此种情况下，法院一般也不宜认定二者构成保管合同关系。对因保管发生的纠纷中物业服务企业的过错应由谁来承担举证责任？我们认为，物业服务企业此时应承担的责任是违反物业管理合同的违约责任，因而应采过错推定原则，由物业服务企业对其尽到了安全防范义务承担举证责任。此外，在审理此类案件中，在根据物业服务企业的过错程度、收费高低确定物业服务企业的赔偿责任时，法官的随意性太大，应该再规定较细的条款对物业服务企业是否有责任予以确定。
（五）规范业主行为，维护小区全体业主的利益
“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论。在审判实践中，物业服务企业存在违约行为的同时，业主履行合同或维护权利不适当，甚至为了自己维权侵害其他业主合法权益的情况也大量存在。例如，有的业主因停车收费争议，把车辆停在小区通行路口，堵塞交通。目前，因业主搭建行为引发的物业管理纠纷在案件中也占了相当大的比重，此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨篷、观景台，也有的因为业主为了扩展自己的使用空间而封闭阳台，物业服务企业认为妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。此类案件中，双方争议的焦点主要集中在如何理解私搭乱建问题上。在物业共用部位（如屋面）搭建雨篷、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业服务企业维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，有的物业管理合同及管理规约等也明确规定业主不得从事上述行为，因而应判令业主进行拆除，恢复原状。对于业主在自己物业的空间范围内进行封闭阳台、设置辅助设施的行为，应当视具体情况分别处理：如果业主签订的物业管理合同、业主公约中明确约定禁止此种搭建、封闭行为，或者虽未做约定，但其封闭、搭建行为已经损害到公共利益，违反了相应法律、法规的禁止性规定，则应当判令拆除、恢复原状；如果业主的行为属于正当行使物业所有权的行为，并未违反约定或违反法律法规的禁止性规定，则对要求拆除的请求应当不予支持。另外也要考虑到物业服务企业在物业管理合同订立中的优势地位，注意以衡平原则界定物业服务企业与业主间的权利义务，防止物业服务企业以格式条款过度限制业主行为自由，侵犯业主利益。
（六）慎重认定物业服务企业的违约，适当酌减物业服务费
对于业主要求酌减物业服务费，或者要求物业服务企业承担违约金的，应当重点审查物业服务企业提供的服务是否符合合同约定的标准。就物业服务企业的违约而言，常见的违约行为表现为未实施物业管理行为、未提供物业管理服务；或虽实施了物业管理行为、提供了物业管理服务，但其物业管理与服务的目标与质量未达到法律或合同中的规定的要求。一般来说，前者较好判断，而后者则具有模糊性，因为物业服务企业的服务项目大多是行为义务，在完成后有时无法分辨。这项工作理论上法官也无法做到案件事实的真实性与法律的真实性的统一，因为法官不能每日莅临物业小区进行实地考察，所以要想查清物业服务企业提供的服务是否到位也不现实。但实践中，对于物业服务企业是否履行了约定还是应当从细审理，认定物业服务企业是否构成违约时应按服务项目具体确定，物业管理合同是一个合同群，依据具体服务项目的不同，通常包括若干个具体服务合同，比如清运垃圾的合同、修理公共设施的合同。每个具体合同的服务内容、服务标准、收费标准均不相同，因此在审理过程中，应该区分业主提出的抗辩理由是针对合同的哪个项目，其目的不在于个案的解决，而是提醒物业服务企业在工作中不断提高服务意识和质量，不仅要起到帮助教育当事人的作用，也为今后减少纠纷和诉讼奠定基础。对于物业服务企业服务存在不合格情况的，物业费的酌减数额要适当。既要防止酌减数额过少造成物业服务质价不符，又要防止酌减数额过高导致业主将法院判决在小区内当“喜报”进行张贴，导致其他大批业主拒绝交纳物业费，等待被诉后降低收费标准。关于物业费数额的酌减，可采取分项酌减与总体酌减相结合的方法。如果业主的抗辩成立，应在该合同项下对该项收费进行减免，而不能笼统地减免物业费，要针对不同小区不同案情灵活掌握酌减方法，确保物业服务质价相符，酌减幅度适中。
（七）树立司法权威，维护业主整体利益
判决书、调解书是人民法院裁判案件的最终结果，执行上述法律文书是人民法院司法权威的最终体现。物业纠纷案件特别是追索物业费案件，由于涉及面广，关系到众多业主的利益，很多业主抱有“法不责众”的错误心态。近年来，法院在执行过程中多次遇到业主的抗拒执行，而当法院强制执行时，又容易引发“法院成了物业公司的追债人”的不良社会影响。但如果执行力度不够，将严重影响司法权威，进而可能引发更多的业主拒绝交纳物业费。因此，在执行过程中，应加大执行力度，对经过劝导、督促、教育、批评后仍不履行生效法律文书所确定的交费义务的当事人，应依法采取民事诉讼强制措施，以维护司法权威。一些业主拒绝交纳物业费的行为从表面上看是与物业公司进行对抗，但由于物业费回收率的降低将直接导致物业服务质量的下降，实质上这种行为也是在损害其他交费业主的利益。同时，由于物业公司不能提供业主详细信息、存款人重名现象严重及业主所在单位不配合等原因，法院查询扣划业主帐户存款存在障碍，所以应尽量采取直接执行方式。另外，还应创新执行方式，对于找不到被执行业主，但其所购房屋内有承租人的案件采取扣押租金债权并给承租人发协助执行通知的方式；对于所购房屋空置，无人居住的业主，采用不动产强制管理的方法，委托申请人即物业公司进行管理出租，以出租收益抵偿物业费。达到增加物业公司物业费回收率的目的，为其改善服务创造条件。
三、物业管理纠纷案件的审理技巧
物业管理纠纷案件通常涉案人数众多，法官在处理时需非常谨慎。注重案件审理的方式、方法，巧妙运用一些审判技巧，将有助于纠纷的解决。
（一）重视现场勘验、调查取证
物业管理纠纷中，多数业主对自己的主张缺乏举证能力，仅有当事人陈述，无相关证据支持。有时即便有证人证言，但双方之证人证言相矛盾，亦无法采信。依法律规定，举证不能则要承担举证不能的法律后果。例如，追索取暖费的物业公司选择在7、8月份起诉，即便业主拒交的理由是室温低于16度，但没有证据支持。再如，以管理不到位为由拒交物业管理费的情况下，如诉讼时已有较好改善，业主的主张就很难得到支持。此类纠纷一审判决业主交费后，二审改判率极低。为依法保护双方的合法权益，首先，对于业主以物业管理企业管理不到位、服务质量差为由拒绝交纳物业管理费案件，业主未向法院提交证据，法院依职权又未收集到有利于业主的证据的情况下，对该业主的主张应当不予支持。二是对于物业管理企业故意利用业主缺乏举证能力而大做文章的情形，法官除了依法指导业主举证，更重要的是应当依职权进行现场勘验，调查取证，并据此做出判决。
（二）重视业主委员会诉讼中的作用，注意案件审理的社会效果
一些小区成立了业主委员会，他们与物业公司签订有物业管理委托合同，存在物业管理委托关系。业主对小区内的公共事务管理有意见应当向业主委员会反映，由业主委员会协调解决。此时单独的业主再以物业公司对公共事务管理不到位、物业服务质量与价格不相符等作为抗辩理由而拒交物业费时，我们就应当区别考虑。首先，要注意征集业主委员会的意见，了解其与物业公司的解决方案，并尊重他们的解决意见。其次，要促使小区业主委员会充分发挥其自身各方面的作用，使其主动地对物业管理服务进行监督管理，积极参与管理事务，及时解决物业管理过程中的问题，一方面规范物业服务企业的服务行为，另一方面可以引导小区业主理解物业服务企业，达到相互谅解，化解矛盾，也使案件的审理结果能同时取得良好的社会效果。
（三）充分发挥人民陪审员、人民调解员的作用，建立物业企业与业主沟通的平台
许多物业服务企业只知平时干活，到时收费，与业主沟通少。物业服务不同于有形的商品，业主不清楚物业服务的内容，认为自己生活没什么不方便的，没有见到物业公司的人员到自己家来提供过几次服务，可收费却不少，从而产生抵触情绪。发生纠纷后又因为不了解法律程序，认为法院给企业立了案，自己成了被告，对法院也产生不信任。北京市石景山区人民法院在辖区的每个物业小区基本都有法院的人民陪审员或居委会的调解员，法院主动邀请人民陪审员参与审理涉及该小区的案件，人民陪审员对于自己居住环境比较了解，能对物业公司提供的服务做出客观的评价。同时人民陪审员与被告沟通更方便，相同的居住环境使得双方之间隔阂较少，在人民陪审员了解案情，知道物业公司做了哪些工作后，不仅在个案中可以向被告阐明，在平时的工作和生活中也会不自觉地充当起物业企业的宣传员角色，将物业公司所做的工作向身边的人进行解释，让更多人了解物业公司，减少诉讼的发生。
（四）加强法院与各行政主管部门的联系与协调，规范物业服务企业的经营行为
物业管理虽然仅是在业主与物业服务企业之间发生的合同关系，但事实上不仅影响到民间百姓的生活，也影响到政府的形象与公信力。由于物业管理纠纷案件的审理涉及物业管理的各个方面，作为居中裁判的法官，不可能对上述各个方面的专业知识有详尽的了解，而市、县各级建委和市发改委作为物业服务企业的主管机关及价格方面的主管机关，对于相关的法律、法规、部门规章的具体规定了解比较具体，且上述部门在日常工作或接待投诉过程中会对涉案小区的具体情况有所了解。北京市海淀区人民法院在案件审理过程中，与市、区建委及市发改委建立了长效联络机制，对于案件审理中涉及行业管理、价格投诉等专业问题，承办法官主动与相关机关的有关人员取得联系，进行咨询，掌握、了解案件涉及的专业性问题，并尽可能对物业管理纠纷中的相关问题与相关部门一道统一意见、协调解决。
对于物业服务企业的管理测评、小区业主委员会的督促等，都与各级行政主管部门的监督与管理无法分开。如价格管理机关就应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业服务费收取的参考价格。同时，物业服务企业的行政主管机关应当强化物业服务企业的监管力度，确实落实对物业服务企业的评估、监测功能，如果政府无力实施，也可以考虑引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
在关于业主委员会成立的立法相对完善的情况下，对于业主委员会的成立应该成为各级政府主管部门必须实施的行政行为，如果怠于履行职责的，业主可以就此进行行政诉讼。物业公司服务的改善从根本上要靠业主自行监督，但个体的业主很难对物业公司的管理和决策产生影响，因此，有必要促成各小区召开业主大会、成立业主委员会。对此，相关政府部门虽然开展过这项工作，但效果并不理想，从我们了解的情况看，产生诉讼纠纷的小区，绝大部分并没有业主委员会。就北京市的情况而言，在北京市超过1500个的新建小区中，成立业主委员会的比例也仅为20％。
（五）集中审理、就案讲法，加强普法教育工作
法院对于有代表性的物业管理纠纷案件可以采用就地审理的原则，将案件带入物业小区的同时，也将普法教育与宣传带入物业小区。在案件的审理中，注意强化业主与物业服务企业的契约意识，提示双方当事人审慎地订立和履行物业合同。由于物业合同长期性、复杂性的特点，对于物业合同中未予明确约定的事项，应当引导业主和物业公司在履行合同时，本着诚实信用的原则，以平和的心态，行使合同权利，履行合同义务。如果出现物业服务问题，无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和谈判，妥善处理纠纷。在审理过程中尤其要让业主认识到计划经济年代住房产权公有，由政府的房管部门或者单位的相关部门负责对房子进行管理；而现在市场经济条件下，房子是业主个人的私有财产，业主通过住房私有化可以从房子的升值中获利，所以维护房产的费用也应由业主个人承担。同时应强调守法意识，无论物业公司还是业主都应充分认识法院判决的严肃性并自动履行。物业纠纷在诉讼阶段是业主与物业公司的矛盾体现，但进入执行程序就不再是当事人间的纷争，而是国家司法权威和强制力的体现，当事人如不自动履行，法院将依法强制执行。法院在审理案件的过程中，还应当引导业主以正确的方式表达利益诉求，而不能采取“拒绝应诉”、“拒不履行法院判决”等消极对抗方式，更不能以损害其他业主的利益为代价表达不满情绪。展开思想道德教育，从业主和物业公司长期共存、互相依赖的关系出发，强调和谐共处、快乐生活的好处；再从物业公司和业主在楼盘升值中共同获益及物业公司为索要欠费支出大量诉讼经费，其实最终还要全体业主承担等角度，强调二者的共同利益，促成业主与物业公司的相互体谅和支持。法院选择典型案例，就地开庭，业主参加旁听，有利于增强业主证据保全意识，教其学会证据保全方法，也可以利用业主的监督达到对物业公司警示的作用。
（六）加大物业管理纠纷案件的调解力度，促进和谐“邻里”关系
物业服务企业与业主共同生活在同一个物业小区，物业管理纠纷和邻里纠纷有很多共同之处。人民法院在处理邻里纠纷的案件时，是根据“有利生产、方便生活”的原则，加大调解力度，力求做到“案结事了”。物业公司在解决纠纷时，也应当尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷，法院可以积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。如北京市朝阳区人民法院在2006年推出了以调解、和解为核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解纠纷。根据北京市法院网的统计，起诉到法院的物业纠纷有40％左右都是和解解决的，这说明物业纠纷有很大的协调解决的空间。物业服务企业作为物业小区业主的“邻居”，应当本着积极解决纠纷的态度，尽可能化解纠纷。
北京市海淀区人民法院立案庭在受理物业管理纠纷案件中积累了一些成功经验。主要包括以下几方面：一是定期召开辖区物业公司的工作协调会，及时将法院受理物业管理纠纷案件（主要是欠费案件）的情况向物业公司进行通报，并对各个物业公司即将提起诉讼的欠费案件的情况进行了解。为了化解矛盾，避免群体性纠纷，告知各个物业公司遇有欠费案件及时立案，避免大批量集中起诉欠费业主，将群体纠纷化整为零。同时，在协调会上指导物业公司加强自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催缴欠费时要采取合法、缓和的方法进行，避免与业主发生激烈的冲突。通过上述工作，在立案时就可以达到控制群体纠纷、化解社会矛盾的效果。二是对于业主委员会作为原告起诉的案件进行认真审查。在业主委员会作为原告向法院提起诉讼时，立案人员要求起诉人提供业主委员会成立的文件、召开业主大会的通知、业主大会形成的决议、是否有超过2/3业主同意的签字或书面征求业主意见的书面结果等文件，以保证业主委员会的起诉符合《物业管理条例》以及北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的相关规定。
在案件审理中，还应当发扬以往的就地审理原则，积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关协助主持和解。人民法院是纠纷解决的最后一道防线，轻率地判决，一方面不利于解决小区中物业服务企业、业主之间的矛盾，另外一方面也加大了物业服务企业与业主的对立程度，很多物业服务企业诉讼业主交纳物业服务费的案件刚刚解决，又要诉讼代收、代缴，而这一诉讼刚完，业主又诉讼物业服务企业违约，使物业服务企业与业主双方都进入到司法诉讼的怪圈中，损耗了国家宝贵的司法资源；另一方面，也不利于物业合同的继续履行。
在案件宣判时，还要注意解释法律，化解怨气。因物业管理纠纷案件的被告多为业主，且该类案件具有较强的影响力和群体性，一旦处理不好就会引发群体纠纷，造成不良的社会影响，故在上述案件作出判决前，承办法官对判决结果应慎之再慎。同时，在宣判时注意宣判技巧，对于人数众多的案件安排分批宣判，将各种判决结果的不同当事人安排到一起宣判，使当事人对整批案件有个基本了解，知道对于提供证据的被告法院会依法保护其合法权利不受侵害；对于物业公司缺乏事实及法律依据的案件法院会依据法律规定驳回物业公司的诉讼请求或依法降低物业管理费的标准。对于物业公司的起诉符合法律依据且有合同依据、被告又没有证据对抗物业公司诉讼请求的，法院也会依法支持物业公司的诉讼请求。同时，对双方在物业管理纠纷中各自的缺陷在宣判中予以解释，并进行法制宣传工作。通过宣判过程中分批宣判这种“软着陆”的方法，缓和和化解了业主与物业公司及当事人与法院之间的矛盾和对立情绪。
第二节物业管理纠纷案件证据的认定
一、物业管理纠纷案件审理中证据的形式要求
（一）提供书证的要求
书证在民事诉讼中具有特别重要的价值。一般而言，书证具有稳定性、不易篡改性，证明力较强。但在民事诉讼过程中，适用书证时应注意以下问题：当事人以书证证明待证事实时，一般应出示原件，如需自己保存书证原件的，或者出示原件有困难并经法院允许可以出示复制件，或者原件已不复存在，但有证据证明复制件与原件一致的，也可出示复制件。法院以书证认定案件事实时，对无法与原件核对的复印件、复制件的书证，没有其他证据佐证的，不得单独将其作为定案的依据。数个书证证明同一事实时，一般可以认定公文书证的效力高于私文书证；公证书证高于非公证书证；已经登记的书证高于未登记的书证。但这并不是绝对的，只有在无其他证据分辨彼此证明力高低时，才能作如此认定。当事人提供外文书证或外文说明资料的，应当附有中文译本。
（二）提供物证的要求
根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供物证的，应当提供原物。提供原物确有困难的，可以提供与原物核对无误的复制件或者证明该物证的照片、录像等其他证据；原物为数量较多的种类物的，提供其中的一部分。
（三）提供视听资料的要求
根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，提供视听资料有如下要求：
其一，要求当事人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的可以提供复制件。确有困难是指视听资料的原始载体被毁损或遗失，或是不能通过正当程序取得，但是当事人故意毁损或丢弃的除外。
其二，要注明制作方法、制作时间、制作人及证明对象。特别是提供复制件的，要注明视听资料的具体来源及制作过程，而且应当力求详尽，以便提高其对待证事实的证明力。
其三，当事人在提供声音资料的同时，必须附该声音内容的文字记录。
（四）提供证人证言的要求
1证人证言的形式要求
当事人提供证人证言的应做到以下几点：
第一，要写明证人的基本情况，包括姓名、年龄、性别、职业、住址等情况；
第二，证人应当在提供的每一份证言材料上签名，签名确有困难的，应当用盖章等方式证明证言系本人的证言材料；
第三，必须写明证人出具证言材料的时间(年、月、日)；
第四，应当在提供证言材料的同时附证人的身份证复印件或其他身份证明文件。
2证人的权利和义务
人民法院对当事人的申请证人出庭予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。证人作证时既享有一定的诉讼权利，也要承担一定的诉讼义务。证人因出庭作证而支出的合理费用由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。证人应当出庭作证接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。证人确有困难不能出庭的，其所提交的书面证言应当当庭宣读。当事人自己调查取得的证人证言，由当事人宣读后提交法庭，对方当事人可以质询；人民法院调查取得的证人证言，由书记员宣读，双方当事人可以质询。
证人因作证行为而享有经济费用补偿权、人身安全受保护权、家庭财产安全受保护权。但根据我国的实际情况，法律对无正当理由拒不作证的证人，尚未作出明确的规定。
证人证言有时受证人主观动机、作证能力和客观环境的影响，会偏离事实真相，必须经过质证核实后才能作为定案依据。审判人员和当事人有权询问证人(此时其他证人不得在场)。法院认为有必要的，可以让证人进行对质。质证的主要内容包括：证人的作证能力；证人与当事人及诉讼代理人之间的利害关系；证人感知案件事实的客观环境；证人是否受到不正当的引导。
（五）提供鉴定结论的要求
提交鉴定结论应当符合以下要求：
其一，应当载明委托人和委托鉴定的事项。
其二，委托人或委托单位向鉴定部门提交的相关材料齐备。
其三，应当具有鉴定的依据和使用科学技术手段的说明。
其四，应当具有鉴定部门和鉴定人鉴定资格的说明，并应有鉴定人的签名和鉴定部门的盖章。
其五，应当载明鉴定的过程。
其六，鉴定文书还应当具有鉴定人的签名和鉴定部门的盖章。
其七，鉴定结论如果是通过分析获得的，应当说明分析的过程。
（六）提供证据手续的要求
根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人应当对其提交的证据材料分类编号，对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明，签名或者盖章，注明提交日期。
关于如何向人民法院提交证据材料，也就是说当事人向人民法院提交证据材料应尽哪些义务，各地法院大多都有自己的要求和一些独特的做法，有的法院自己制定了证据规则并规定了证据编号、装订等制度，而在全国范围内尚没有一个统一的规范。为了方便审理案件，当事人提交证据应当按照下列要求加以规范：
其一，当事人应当对其提交的证据材料分类编号。分类编号应符合以下要求：(1)按照自己的诉讼请求或诉讼主张进行分类，如若干份证据材料证明自己若干个诉讼主张，那就要将支持一个诉讼主张的证据材料分为一类；(2)每一类证据材料均可按照主次、时间顺序编号，便于查找使用。
其二，当事人对提交的证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明。证据材料的来源是指自己收集的证据还是自己掌握的证据，是原始证据还是传来证据。证明对象是指所提交的证据材料要证明的待证事实。内容是指证明对象包括哪些具体事项，也就是待证事实的具体事项。对此，当事人对其提交的证据材料的证明对象和内容作简要说明，是至关重要的。
其三，当事人对其提交的证据材料应当签名或盖章，注明提交日期。在此需要强调，当事人应当在提交的每一份证据材料上签名或盖章，并且注明提交证据的时间。之所以作此规定，是为了确认、核对提交证据材料这个过程的真实性，确定举证的时间是否合法，也为了便于人民法院对证据的审查，提高办案质量和效率。
（七）法院收取证据的要求
《民事诉讼意见》第71条对当事人提供的证据，人民法院应当出具收据，注明证据的名称、收到的时间、份数和页数，由审判员或书记员签名或盖章。
《关于民事证据的若干规定》第14条第2款人民法院收到当事人提交的证据材料，应当出具收据，注明证据的名称、份数、页数、件数、种类等以及收到的时间，由经办人员签名或者盖章。在这里需要强调，出具收据应当注明以下事项：其一，注明收到每一份证据的名称、份数、页数、件数、种类等以及收到的时间；其二，注明每一份证据是原件还是复印件，如果当事人需要保留原件的，可由经办人和当事人签名后加以复印，并将原件交当事人保存；其三，人民法院接收证据的经办人员，应当在出具的收据上签名或者盖章。出具收据可以避免发生证据是否递交、是否抽换或是否遗失等纠纷，有利于案件的审理。
二、物业管理纠纷案件审理中证据证明效力的判断
（一）证据审查
证据审查的主要任务是分析确定证据的真实性、关联性和合法性以及证明力的大小。证据无论是当事人提供的，还是法院收集的，都必须经审查属实，才能作为定案的依据。
证据的审查活动具有以下特点：
1.从程序看，证据的审查必须以法庭审理的方式进行
《民事诉讼法》第66条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。为了确保证据的真实性、关联性和相关性，只有经过法院、当事人和其他诉讼参与人在法庭调查中互相询问、质证才能作为认定案件事实的依据。
应当注意，对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：(1)出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；(2)原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。
2.从证据审查的对象和内容来看，主要是存在争议的证据和证据资格及证明力
是否对双方存在争议的所有证据都要进行调查，我国法律没有做出规定。证据审查的范围以法官能否形成心证为限。法院依职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并就调查收集该证据的情况予以说明。
证据审查主要审查证据的来源、证据的具体内容和证据的形式，围绕证据的真实性、关联性和合法性，以及证明力有无及大小进行。审查证据来源主要是审查证据来源是否可靠、证据在形成过程中有无失实、证据的收集、提供是否符合法定程序、证据的内容是否与本案的待证事实有关等方面的内容。审查证据的形式，主要审查证据是否符合法律所要求的形式，是否履行了法定的手续，如证人证言有无本人的签名或盖章、遗嘱有无遗嘱人的签名和立遗嘱的日期。
（二）证据的认定与采信
1证据认定与采信的含义和要件
证据认定是指审判法官确认证据资格和证明力的行为。证据采信是指审判法官采纳证据认定案件事实的活动。证据认定与采信必须建立在各方当事人对证据的审查、质证的基础上。证据认定与采信的要件是：
（1）对证据的认定与采信必须是从本案情况中得出的结论。
（2）对证据的认定与采信必须是基于一切情况的酌情与判断，从案件的全部证据和各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系，结合所有当事人、证人、鉴定人等的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等进行综合审查判断后形成的内心看法。
（3）对证据的考察，应当是它们的全部总和，而不是彼此孤立地考察。
（4）对证据的认定必须是对每一证据“内在固有的特性和它与案件的关联”加以判断的结果。
（5）上述判断是审判法官根据法律以及依据本人的法律知识、经验、生活常识、逻辑推理能力和对事务的理解力做出。
（6）对证据的判断应是审判法官自己真实意愿的体现，是依据自己的良知独立做出的，而不是因为外来的诱惑、压力和干扰而违背自己的真实意愿做出的。
2证据认定与采信所应遵守的规则
（1）证据的认定与采信必须符合证据规则，即可采性规则、排除规则、传闻证据规则、优先证据规则、预防规则。对违反证据规则的证据不得认定与采信。例如，以侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定的方法取得的证据，因违反排除规则不能作为认定案件事实的依据。
下列证据不得单独作为认定案件事实的依据：未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；存有疑点的视听资料；无法与原件、原物核对的复印件、复制品；无正当理由未出庭作证的证人证言。此外，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其陈述不具有证据效力。
（2）对证据的认定与采信应根据证明责任、经验法则和认识论的普遍规律的要求进行。当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，除非当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外，法院应当予以确认。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。法院委托鉴定部门做出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。
根据经验法则和认识论的一般规律，当同一待证事实存在数个不同的证据时，审判法官应当按照下列原则确定各证据之间的证明力：国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；原始证据的证明力一般大于传来证据；直接证据的证明力一般大于间接证据；证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。
当然上述规则只是经验法则和一般认识规律的体现，并不是绝对的。
对案件事实与证据的认定与采信是审判法官内心活动的结果。为了确保对证据认定与采信的合法性与正当性，法官必须公开其“内心确信”形成的心理活动，包括形成的过程、理由和结果，确立裁判的公信力，以便当事人和公众对法官监督。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的结果和理由。人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由(适用简易程序审理的案件不受此限制)；对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。
三、物业管理纠纷案件的举证责任分配
物业管理纠纷案件中的另一个难点为物业服务企业履行合同义务的举证责任。举证责任的分配是民事诉讼的核心内容，物业纠纷作为民事纠纷自然不能例外。举证责任的合理分配对于平衡物业合同双方的诉讼权利，保护各自的正当利益有重要作用。
依民法一般原理，主张积极事实的一方负有证明该事实存在的举证义务，这就要求业主一方要积极举证，证明物业的违约事实，即在物业纠纷中，将物业公司违约的证明责任分配给业主。最高人民法院颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规则》）第2条也有规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。物业纠纷作为合同纠纷，《证据规则》第5条为举证责任更为明确的依据，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。所以如果业主提出了物业服务存在瑕疵的初步证据，物业服务企业则需对自身已经完全履行了合同义务举证，否则要承担不利的后果。在举证问题上，物业管理纠纷具有特殊性，问题出现后不易取证，双方的责任界定就比较困难。同时，由于物业管理纠纷案件多由于业主长期不交管理费所引起，诉讼涉及的事实有相当长的时间跨度，举证一方往往只能证明现在的情况，却很难证明过去的事实。由此，违约事实的证明责任分配给谁，成为一个争议的焦点。
在民事诉讼法中，举证责任并非始终归一方当事人承担。相反，举证责任是可以转换的。物业纠纷取证具有较大难度和相当的技术性，业主相对物业企业而言是弱势群体，作为对弱势群体的保护应将举证责任适当分配给物业一方，由其证明自己履行了物业管理义务，以求得法益上的平衡。在民事诉讼案件里，原被告的举证行为几乎是同时展开，原被告双方都在积极举证，反复展开多回合的证据较量。在此过程中，提出证据的义务会多次发生转移，只要一方当事人主张得到了“适当”的证明，另一方当事人就有义务提出新的反驳证据，阻止该主张的成立。
（一）关于业主提出物业服务质量问题的举证责任问题
现实当中，业主欠费的主要抗辩理由之一是物业服务企业未尽到物业管理服务义务。物业管理合同系委托服务合同。物业服务企业履行服务义务具有长期性、琐碎性、重复性的特点，而且物业服务企业的服务质量是难以量化的，对服务质量很难在合同中固定化。同一种服务水准，不同的人有不同的看法。因此，以服务质量不达标作为拒交物业费的抗辩理由，是业主手中的有效武器。根据最高人民法院《证据规定》第5条的规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据这条规定，物业服务企业作为原告起诉业主索要物业欠费，而业主以物业服务企业未履行或未完全履行服务义务时，物业服务企业即应承担其履行了服务义务的举证责任。但是，鉴于物业管理服务的长期性、重复性、琐碎性及服务质量难以量化的特点，物业服务企业很难单独承担这种举证责任。如果将物业服务企业的履行义务证明责任完全交由业主承担则与法律规定相悖。因此在审判实践中，法院应区分不同情况分别对待。如果业主提出物业服务企业某一项或某几项服务义务未履行时，根据司法解释的规定，物业服务企业应承担其履行的举证责任。如果业主提出物业服务企业在履行某项服务义务时有瑕疵（即履行了义务但未完全达到了应有标准），因业主已承认物业服务企业对服务义务进行了履行，在这种情况下，可考虑由业主承担瑕疵的举证责任。当然，法院在审理此类案件时在举证责任分配方面应综合个案具体情况依法灵活掌握，以平衡双方当事人的利益。
司法实践中应到考虑到物业服务是一个复杂的综合工程，专业性较强。作为普通业主，举证能力相对较弱：一方面业主关于物业服务方面的知识相对于物业企业显得非常匮乏，另一方面由于业主通常忙于自己的工作，在举证时间上也比较紧张。所以，在举证能力上，物业企业明显强于业主。所以在物业服务质量问题的举证责任分配上，须坚持三个原则：第一，注重对弱势群体的保护。在市场经济发展的过程中形成强势主体与弱势主体，不仅民事实体法需要赋予救济途径，在程序法上也应当进行补救。随着专业化分工越来越细，对于不具备相应专业知识的业主，在举证能力上处于弱势，要求不宜过于苛刻。第二，充分认识该类案件举证困难的客观性。物业服务有不同于有形商品的特殊性，很多情况下前面的服务质量如何难以再现和证明，不论是业主还是物业服务企业都会面临同样的举证困难。所以要避免矫枉过正，对于物业企业的举证责任也不能过于苛刻。第三，注重公平原则和诚信原则在举证责任分配中的运用。对这两个原则的理解与掌握，不能局限于特殊情形（如特殊侵权）下举证责任分配的原则这一特定的范围，而应扩展于法官分配举证责任的整个过程。可见，成文法的局限性，不仅体现在实体法上，在程序法上也大量存在，尤其在证据制度上更是如此。由于法官对当事人举证责任的分配难以采用完全的法定主义，所以以诚实信用原则作为其分配行为的原则，乃是现代民事诉讼的内在要求。
（二）关于诉讼时效问题的举证责任
所谓诉讼时效，是指我国法律规定的当事人在法定期限以内不行使提起诉讼的权利，将丧失胜诉权的一项法律制度。我国民法通则第135条规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第136条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”由此可见，时间在物业管理纠纷诉讼中不仅是构成侵权主要事实的基本要素，而且也涉及诉讼时效的问题。因此，这是当事人必须收集证据加以证实的第二个重要的方面。
1.关于物业公司追索物业费的诉讼时效的举证责任问题
在业主提出诉讼时效的抗辩后，物业公司需对此提出相反证据进行反驳。而在实践当中，物业公司的举证有一定困难。物业公司向法院提交的证据通常是催收通知单，但催收通知单上往往只有物业公司的公章和物业公司催收人员的签名而没有业主的签名。从法律上来说，只有物业公司单方认可的上述证据的证明力比较低。我们认为，不应轻易否定上述证据的证明力。因为业主拒交物业费时，对于催收通知单往往不予签收，物业公司通常在通知单上加盖公章及工作人员的签名以证明业主拒收并留置送达。对此，法院应遵循对于诉讼时效问题从严把握的原则，综合案件的相关情况做出判断。比如要考虑所在小区的状况，如果主张诉讼时效抗辩的业主对物业公司一直积怨很深，那么其对物业公司提交催收通知拒收的可能性就很大。因此，如果业主仅提出未收到催收通知，未提供其他证据，那么法院应以待证事实发生的盖然性高低，作为分担举证责任的依据，认定物业企业的主张未过诉讼时效。也就是说当是否催收的事实处于真伪不明状态时，根据人们的生活经验，该事实发生的盖然性高，主张该事实发生的物业公司不负举证责任，而由业主对该事实未发生负举证责任，在业主举证不能时要承担不利后果。
2.物业公司几度转手后，物业企业追索物业费的举证问题
现实中，进行小区服务的物业公司会因故进行转手即进行合同权利义务的概括转移，这就会出现当前提供服务的物业公司向业主追索前任物业公司物业费的情况。如果业主对前任物业企业物业费提出时效抗辩时，当前物业公司须承担时效未经过的证明责任。业主如果以前任物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，而且提交充足的证据，那么其抗辩理由就应支持。反之，如果业主无证据证实前物业公司服务存在瑕疵，而且现物业公司能够证明前任企业在移交前已履行了公示等法定手续而且自己又继续履行了相应义务，那么其主张前企业物业费的请求就应得到支持。
（三）特殊类型下举证责任的倒置
民事诉讼法第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。此即所谓“谁主张，谁举证”。特殊情况下，举证责任发生倒置，最高人民法院《证据规定》第4条进一步规定，下列侵权诉讼按照以下规定承担举证责任：(一)因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任；(二)高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任；(三)因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；(四)建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；(五)饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任；(六)因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任；(七)因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；(八)因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的，从其规定。
根据最高人民法院上述司法解释的这些具体规定，在涉及大量的建筑物侵权、物业施工侵权和物业环境公益侵权等特殊类物业管理侵权诉讼个案时，部分举证责任由原告转移到被告承担，此即所谓“举证责任倒置”。特殊类物业管理侵权诉讼个案之所以要实行举证责任倒置：首先，这符合侵权当事人的实际举证能力。由于建筑物侵权、物业施工侵权和物业环境公益侵权等特殊类物业管理侵权诉讼个案涉及许多物业、建筑、环境等方面的专业问题，且一般行为人、加害人对其物业的管理、质量、自身生产工艺和所排污染物的种类、数量及特性最为了解，相对于作为局外人的受害方而言，它具有完全的举证能力和举证条件。其次，这体现了法律的公平正义。如果在特殊类物业管理侵权诉讼个案中实行一般的“谁主张，谁举证”原则，将使绝大多数受害的业主因不具备举证能力而得不到赔偿；而实行特殊的举证责任倒置规则，则有利于充分保护处于弱势群体地位的物业消费者的合法权益。再次，举证责任倒置有利于强化物业所有人、物业管理人和物业公共环境侵权行为人的责任意识，客观上将促使其加强物业管理，从而防止和减少特殊类物业管理侵权诉讼个案的发生。
特殊类物业管理侵权之受害人的举证责任。举证责任倒置只是在某些方面(特别是因果关系)减轻了受害人的举证责任，但并未完全免除受害人的举证责任。根据民事诉讼法的基本精神和相关司法解释的规定，受害人仍须就以下事项举证：其一，自身的损害与程度，并因此承受了损失。“损失”应当包括已经遭受的实际损失和必将遭受的损失，如合理预期收益的丧失。其二，存在物业侵权之损害行为，而且该损害行为是其指控的加害人所实施。
特殊类物业管理侵权之加害人的举证责任。依据最高人民法院《证据规定》第4条规定的基本精神，特殊类物业管理侵权之加害人应就如下两方面事项承担举证责任：其一，法律规定的免责事由；其二，其行为与损害结果之间不存在因果关系。
第三章业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权是物权法第6章的内容。其第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。关于建筑物区分所有权的概念，理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。三元论说反映了建筑物区分所有权的本质特征，为目前阶段物权法理论研究中的主导性学说，被物权法所采用。
业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。如果说专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之“物法性”因素；而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之“人法性”因素。物权法对传统三元论说予以改造的立法本意，在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。本章将对业主的专有权和共有权进行讲述，对于成员权将在业主部分讲述。
第一节业主的专有权及其限制
建筑物区分所有权是指建筑物区分所有的专有权、共有权和成员权。区分建筑物作为一个整体物是由各彼此相对独立又相互毗连的部分(单元)有机构成。各部分归属于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。但专有部分只是一幢建筑物相对独立的部分，业主在行使专有部分使用权时也受到限制，业主在行使专有部分使用权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益。
一、业主的建筑物专有部分所有权概述
所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。专有部分领域的问题，有专有部分的范围、专有部分的分类及专有部分的相互关系三个方面。
（一）业主专有所有权的概念
专有所有权指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。
专有所有权的客体是建筑物的专有部分，亦即具有构造及使用上的独立性的建筑空间。构造上的独立性又称物理上的独立性，指某专有部分与建筑物的其他部分在外观上能明显分隔开来，形成独立空间。使用上的独立性又称机能上的独立性，指某专有部分具有能满足区分所有权人一般生活目的的独立机能，以能否单独使用、有无独立的经济效用为判断基准。
那么，在区分所有权中是否应当包括地基的使用权？毫无疑问，对建筑物区分所有权而言，不可能与地基使用权截然分开，因为房屋不是空中楼阁。但是，从我国的实际情况来看，地基的使用一般是包括在专有部分所有权之中的，买房人在购买房屋时，都已经确定了地基的使用权。从我国现行立法的规定来看，历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有两个重要原则：一是所谓“地随房走”原则，也就是说，房屋出让，土地使用权也随之移转。二是所谓“房随地走”原则，也就是认为土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年城市房地产管理法第31条回避了这种争论，而笼统规定了“房地不可分割”的原则，物权法也没有提及此问题。根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的。这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。所以，我们认为，在区分所有权的内容中，不必要再突出单独的地基使用权。如果将地基使用权包括在区分所有权之中，这种物权的类型就更为复杂。
（二）专有部分的范围
确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。区分所有建筑物的专有部分是一立体构造物，具有一定平面的广度与一定立体的厚度。其范围究竟达到何处?亦即专有部分相互间，专有部分与共用部分间，专有部分与外部的境界壁如何划分?在理论上有四种学说：(1)空间说，又称为共用部分说。依此说意见，专有部分仅限于天花板、地板及四周墙壁围绕的空间而已，上下周围之构造物均为共用部分。从而即使壁面内层粉刷部分亦属共用部分。(2)壁心说。依此说，专有部分之范围可达到墙壁、地板、天花板构造物的中心线。换言之，墙壁纵面、地板、天花板横面一半内侧均为专有部分的范围。(3)墙面说。依此说，专有部分之范围及于墙壁、地板、天花板内面粉刷之表层。换言之，墙壁、地板、天花板构造物内侧表层粉刷以外属于共用部分。(4)折衷说。依此说，专有部分之范围及于何处，应视内部区分所有人间的关系及外部第三人间的关系而采不同的标准。在内部关系上，基于维护共同关系及管理的需要，专有部分的范围及于墙壁地板、天花板内面粉刷之表层，但与外部第三人的关系上，如专有部分之买卖、投保或纳税等面积的计算，专有部分的范围应及于构造物之中心线。戴东雄：“从公寓大厦管理条例草案论建筑物区分所有大楼搭盖屋顶建筑物及悬挂广告牌之法律问题”，载《法令月刊》(台湾)第45卷第12期。
物权法未对专有部分的范围做出界定。从我国目前的交易实践来看，采取的是“壁心说”。例如，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条第2项规定：“共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。”建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第7条也规定：“商品房各套(单元)之间的分割墙以及外墙(包括山墙)，均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积”。
（三）专有所有权的权能
专有权包括所有权的一切权能，区分所有权人作为专有所有权人所享的权利与一般所有权人所享受的权利相同。区分所有权人可在法律法规的限制范围内，完整地享有对专有部分占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的干涉。尽管专有所有权在理论上与传统物权法中的所有权并无本质区别，同样享有占有、使用、收益、处分的权能。但是，由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担更多的限制，如所有权人不得随意变更房屋的使用目的，并且基于复杂的相邻关系，所有权人负担更多的容忍和协作义务。因为建筑区分所有人与他人已经形成共同生活关系，这种关系要求区分所有权的权利的行使不能有害于他人。这主要是基于区分所有中共同生活等共同目的所决定的。所以，专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则的限制。除了共同生活规则的限制之外，还应受相邻关系与共有关系的限制，比如说几户共用的阳台通常只能由相应的业主使用。在行使专有权过程中要承担更多的义务，这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全。行使自己的专有权不得侵害他人的利益，应当为他人行使权利提供必要的方便。区分所有人虽然能够行使处分权，但此种处分权也受到严格的限制。因此不能用一般专有权的权能来调整业主的专有权。
二、业主的建筑物区分所有专有权的限制
建筑物区分所有权与其他的不动产所有权相比较，具有一些特殊性，呈现出权利主体身份的多重性，即业主作为权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体。因此，结合物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理考虑，建筑物区分所有权人有关权利的行使要受到一定条件的限制。业主在行使专有部分权利的同时，负有相应义务：行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务；应接受物业服务企业的检查、检修等。
各区分所有人对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间的强力约束，亦即专有部分相互间具有制约性关系。而表现区分所有权相互制约性的具体内容主要有二：一是禁止区分所有人实施违反共同利益的行为；二是区分所有人彼此间对他人的专有部分于必要范围内可以行使请求权。
物权法第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由此可见，区分所有权人作为专有所有权人应承担的义务，主要表现为对其专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得损害其他区分所有权人的个人利益及共同利益，具体包括：
1.按照专有部分的原使用目的或规约规定使用的义务
如在用于居住的住宅、公寓的专用部分经营餐饮业、娱乐服务业，违背了其使用目的，构成对专有部分的不当使用。如物权法关于“住改商”的规定第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。就是如此，此内容将在后面论述。中国台湾地区“公寓大厦管理条例”第5条规定：“区分所有权人对一专有部分的利用，不得有妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为”。
（1）按照专有部分的原使用目的使用的义务。如吴某购买某小区的一套三居室的商品房，入住后发现该新落成小区的各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少。于是将自己一百多平方米的房子改成小餐馆，吴某的行为违背了专有部分原有使用目的，随意改变其用途，是违法的行为。
（2）按照规约约定使用的义务。如对于在楼顶安装太阳能热水器，封闭自家阳台，一般来说是允许的，但若是管理规约或者物业合同做出相应约定之后，则当事人应当严格遵守。2002年1月26日，白某购买位于北京市通州区的商品房一套。入住时，与物业公司签订了《物业管理协议》及《小区装修管理规定》，在装修规定中，双方“约定未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件”。2006年12月白某与物业公司协商，要求在楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后发生纠纷起诉至法院。通州区法院经审理认为，对装修规定中“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件”的条款应作扩张解释，故判决驳回白某的诉讼请求。可见，对于有约定的，当事人应当严格遵守。
2.维护建筑物牢固安全和外观美观完整的义务
区分所有权人虽然可以对专有部分进行内部装潢和适当改建，但不得因此危及整栋建筑物的安全或影响整栋建筑物的外观，也不得妨碍其他区分所有权人的生活安宁、安全和卫生。《瑞士民法典》第712条规定，楼层所有人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他楼层的所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设备或影响其使用及外观，如业主在家安装大型浴缸影响到建筑物安全的行为就是被禁止的。
改变住宅性质房屋结构的行为更是明令禁止的，建设部颁布的2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条明确规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。该办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
3.不得随意变动、撤换、毁损专有部分中涉及共有的部分
如不得随意变更通过专有部分、维持建筑物正常使用的各种管线。区分所有权人新设、拆除或变更通过专有部分的各种管线，均不得影响建筑物整体对管线布置的许可。区分所有权人因维护、修缮、改良其专有部分或设置管线，必须进入其他区分所有权人的专有部分，其他区分所有权人无正当理由不得拒绝。如某专有部分天花板漏水，其楼上专有部分的区分所有权人就必须允许楼下的区分所有权人，利用楼上的地板从事修理补漏。当然，基于公平正义及诚实信用原则，进入或使用他人专有部分，应当选择妨碍、损害最小的处所及方法。区分所有权人进入或使用他人专有部分造成损害的，应补偿因此产生的损害，此时其主观有无过错并不影响其责任承担，因为他人专有部分的损害并非违法行为所致，故只要有损害后果发生，进入或使用他人专有部分的区分所有权人就应当适当补偿。区分所有权人作为专有所有权人承担的此项义务，如果从权利的角度来审视，有学者认为，这是区分所有权人作为专有所有权人所享有的相邻使用权，“系指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分”。
例如，北京市海淀区学清路城华园某业主因家中暖气过热而拆除了自家的暖气片，后被本小区物业公司起诉，被法院判令恢复被其拆除的暖气片，如逾期不履行则按每日十元承担罚金。该业主入住时与该小区物业公司签订了物业管理公约及承诺书，并承诺不拆改供暖管道和设施，但是在居住过程中，因其居住的室内供暖温度过高，其在2004年5月自行将室内的三组暖气片拆除。被告辩称其家中供暖后温度过高，胜似“夏天”，而高温不利于人体健康，其曾向物业公司提出关闭自家暖气管道阀门的要求，但物业公司没有实施。他不得以将房间内的暖气片拆除，而其拆除暖气片后室温正常，可以保证过冬。法院经审理认为，被告作为该小区的业主，在入住时曾就物业公司的物业管理公约及各项物业管理规定签署了承诺书，表示愿意遵守，并承诺不拆改供暖管道和设施。其因温度过高而拆去暖气片的行为违背了其在入住时所做的承诺，并且被告也没有证据证明其家中供暖后的确切温度。之所以拆除暖气片后室温适宜，是因为其与相邻业主房间内的传热所致，侵害了其他业主的利益，该物业公司作为小区的物业管理单位有权要求被告恢复其室内的暖气管线。但是在判决中也认定若周先生家中温度确实过高，在其恢复暖气片后，物业公司应尽快解决其居室的适温问题，以便于其及家人在适宜环境中居住。
此外，从业主的角度看，业主应当遵守物业服务合同和管理规约的规定，不得妨害物业管理秩序。关于相邻权，在建筑物区分所有制度中，是否应当规定相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。应当看到，在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系是客观存在的，如因饲养宠物而妨害他人正常生活，修缮自己专有部分而影响邻人专有部分的安全或给邻人造成损害，因使用自己的专有部分或设施而散发出煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动等给邻人造成妨害，这些都涉及相邻关系问题，也应该适用有关相邻权的一般规则来处理。另一方面，因为区分所有中的相邻关系具有其复杂性，在不能完全适用相邻关系一般规则解决的情况下，可以依据管理规约来处理。
在物业使用过程中，存在着单一业主的所有权与全体业主的共有权的连接，在单一业主就专有部分的使用过程中，会出现个别业主的权利与全体业主整体权利的冲突，在此情况下，业主的个别权利要服从或不得影响业主整体权利的行使。对于业主就专有部分的使用，也有相关的法律法规进行规范，如相应的法规明确规定了业主在进行家庭居室装饰装修有违法行为的，就应当由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和依法制定的业主公约和共用部分使用规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失：
（1）在车辆、行人通行的户外施工，不安置警示标志；
（2）在晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工；
（3）从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰、装修居室而产生的废弃物及其他物品；
（4）违规堆放、使用、清运易燃装饰材料，家庭居室装饰、装修所形成的各种废弃物，不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放和清运；
（5）破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；
（6）任意刨凿顶板，不经常穿管直接埋设电线或者改线；
（7）随意增加楼地面净荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；
（8）随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；
（9）其他影响相邻居民正常生活、违反家庭装饰、装修法律规定的行为。
三、业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷
（一）业主改变住宅用途方面的限制引发的纠纷
1相关争论及法律规定
近年来，现实生活中，经常出现共同居住在同一建筑物内的所有权人即业主，将购买时为住宅用途的房屋改作商业用房或者办公用房等经营性用房的情况，因此引发的纠纷也不断出现，且呈持续上升的趋势，这在一定程度上影响了社区秩序的稳定和邻居之间的和睦，成为导致邻里关系不和谐、社会不稳定的因素之一。从实践中看，出现这些情况的原因是多方面的，主要是很多人考虑出于低成本经商的目的，而在商业集中区购买或者租赁写字楼或者商铺、门面房等，成本较高，便在住宅区域内购买商品房后改变使用性质，变更为商业用房或者办公用房等经营性用房。
建设部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条规定，房屋的承重结构部位、外墙面等属于住宅的共用部位，并不属于住宅的自用部位。例如，2006年7月18日，北京市朝阳区人民法院审结的14件基本都是业主擅自装修、改建住宅遭房产公司起诉的案件，对这14件“住改商”纠纷案件进行了集中宣判。法院认为，案件中的住户拆改窗下墙的行为确属损坏住宅共用部位，违反了相应法律的规定及双方合同的约定，超出了正当行使房屋所有权的权利界限。14名业主均被判令将拆改的房屋窗下墙恢复原状或进行加固处理，使之符合安全要求。一些媒体以北京14户“住改商”先后败诉为题作了报道。《法制日报》2006年7月18日。从以往的审判实践看，改变住宅性质房屋结构的“住改商”被判败诉的案例多一些，也有一些没有改变住宅性质房屋结构的“住改商”被判败诉的案例。从业主权利角度看，有利害关系的业主是有权提出请求排除或者停止擅自将住宅性质的房屋改变成餐饮、娱乐等经营性用房等侵害其合法权益行为的。物权法对此予以明确，其中第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人的权利予以限制的问题，存在不同的观点。第一种观点认为，在物权法施行之前，法律和行政法规没有对“住改商”予以明确界定，按照法不溯及既往原则，应该对过去的“住改商”行为不予涉及，只是针对物权法施行之后的“住改商”行为适用该条原则。第二种观点认为，应当针对建筑物的时代性而有所区分。从原则上讲，对于实行住房制度改革以前的房屋，无法强求所有住宅性质的房屋都不得改变性质为商业用房等经营性用房，但在住房制度改革以后购买的商品房，即应该禁止“住改商”。
2“住改商”的限制条件
在建筑物区分所有的情形下，这种擅自将住宅性质房屋的用途改变为餐饮、娱乐、超市等商业用房以及开办公司、事务所等办公用房统称为经营性用房的行为，即通称业主“住改商”的行为，是受到很多条件限制的。
改变房屋的住宅性质为经营性用房有几种情况。有的只是改变了房屋的使用性质，有的不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况，如居住在一层房屋的业主将房屋窗下墙进行拆改。如同土地使用权的取得后用途不得随意改变一样。房屋在建造并报经审批时的用途也不得随意改变。如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，则需要重新报经规划部门同意批准后才能建造。有的商品房项目是按纯住宅性质规划和建造的，有的商品房是按商业住宅并用规划和建造的。一旦按城市规划确定后，不但建设单位或者开发商不得随意改变房屋用途，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。在购买商品房住宅时开发商告知的房屋用途是住宅，但入住后发现有的业主将规划设计为住宅的房屋作为餐饮、娱乐等经营性用房，使小区的秩序和环境受到了很大的改变，因而，造成了相邻业主的利益受到不同程度的侵害。如本来很安静的环境变得嘈杂了，本来稳定安全的环境显得不稳定的因素增多了，住宅作为私密性很强的处所受到了来自外界的不同程度干扰。所有这些，表现为对建筑物区分所有权人所享有的物权利益的一种妨碍或者侵害，作为权利人有权依法提出自己的诉求，要求实施不当行为的人停止妨碍或者侵害，使自己的合法权益得到保护。
业主改变住宅性质为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还要经过有利害关系业主的同意。本条规定的法规包括国务院制定的行政法规和各省、自治区、直辖市人大常委会制定的地方性法规。可见，“住改商”要经过多个环节才能实现。根据物权法第76条的规定，业主共同决定的事项包括制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。管理规约内容广泛，涉及业主基于物业方面而形成的诸多权利义务。自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第17条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。这次制定的物权法中提及的管理规约，与《物业管理条例》中规定的管理规约是一个意思的不同表达方式，概念不同但意思相同。通常情况下，在召开业主大会并成立了业主委员会的情形下，依照经业主大会通过的管理规约来确定业主是否有权改变住宅性质的房屋用途。如果管理规约对此类问题没有涉及，就需要基于建筑物区分所有权原理确定业主权利的行使范围和途径，主要是看“住改商”的业主是否征得所有具有利害关系的业主(有时是相邻和同一单元的业主)的同意，在许多情况下当然也包括整栋楼和相邻楼的业主，但不宜理解为整个小区的所有业主。需要注意的是，在七审稿之前的《物权法(草案)》中，都是规定需经相邻业主同意，后来的规定将业主范围扩大了，规定为应当经有利害关系的业主同意，赋予了更多业主的权利。这就表明，凡是因某业主的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都包括在《物权法》规定的有利害关系的业主范围之内，而不仅仅指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，更不仅限于传统意义上的左邻右舍。
在对于“有利害关系业主同意”的理解问题上值得注意的是，在日常生活中，人们通常所讲的同意，可能也包括口头形式，但在法律上讲，同意应当是一种明示的意思表示，不同于默示，即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件，这就是采用书面形式表示同意。同意属于当事人的意思表示范畴，需要将行为人进行某一民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部，并足以为外界所客观理解的行为。马骏驹、余延满：《民法原论》(第二版)，法律出版社2005年版，第190～191页。如果业主需要将住宅性质的房屋改变成商业用房等经营性用房之前，一般情况下，征得有利害关系业主同意应当采取书面形式方可。因此，在处理“住改商”纠纷，涉及认定业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房，是否征得有利害关系、业主同意事实的情形，要审查业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。
3专有部分所有出租与抵押权的限制
区分所有人能否将其所有部分出租和抵押？一般认为，既然区分人享有所有权，其应当享有处分权，自然可以出租和设定抵押等负担。但是，关于房屋出租问题，经常发生争议，业主频繁出租自己的房屋通常会给其他业主和整个小区带来管理上的困难，因此，专有权人在从出租或者其他活动收益过程中也必须受到较多的限制，当然，该问题与小区物业管理也有密切联系。我们认为，有关出租问题，应该受到限制，防止区分所有人改变建筑物的使用目的，但该问题可以通过业主大会通过的小区管理章程来解决，而不能通过法律进行规定。
（二）业主和物业服务企业不当行使建筑物区分所有专有权的法律责任
1业主不当行使建筑物区分所有专有权的法律责任
区分所有权人作为专有权人违反义务承担法律责任的形式主要有：停止侵害，排除妨碍；损害赔偿、剥夺区分所有权。前三种责任形式适用范围较广，且较为常见，而剥夺区分所有权则是各国在建筑物区分所有权立法中针对违反义务的区分所有权人规定的最为严厉的责任形式。剥夺区分所有权由其他多数区分所有权人通过决议、诉讼，以强制迁离、强制出让或强制拍卖区分所有权的方式达到惩罚目的。奥地利早在1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》中就对剥夺区分所有权作出了规定，即“从共同关系中驱逐”。《德国住宅所有权法》第18条亦规定“住宅所有权人违反法律规定的义务或禁止性规定使他住宅所有权人遭受重大损害，致不能期待他住宅所有权人与其继续维持共同关系的，他住宅所有权人得请求让与该住宅所有权人的住宅所有权”。日本1983年修正的《建筑物区分所有权法》及中国台湾地区颁布的“中国台湾地区公寓大厦管例条例”均有类似规定。中国民法典立法研究课题组起草的民法典草案物权编也设定了由管理人或管理委员会诉请人民法院责令区分所有权人出让其区分所有权及申请拍卖的强制措施。其立法目的在于维护全体区分所有权人的共同利益，建立舒适、安全及卫生的居住环境。
2业主是否有权对独幢别墅院落进行改建？是否有权封闭越层房屋观景阳台
随着城镇住房制度的改革，房屋所有权的形式也发生了巨大的变化。越来越多的居民购买独幢别墅、连排别墅、复式越层房屋，在物业小区内，业主对于别墅花园进行改建、对越层房屋观景阳台进行封闭的情况也非常普遍。对于业主在独幢别墅院落内实施的改建行为，物业服务企业是否有权进行制止？这种改建行为是否构成违约？衡量物业服务企业在业主违规装修、改建中的职责标准又是什么？在何种情况下可以认定物业服务企业未履行制止义务构成违约？
业主对于独幢别墅、连排别墅的改建主要为在院落中加建阳光房、加建房屋的门楼、加砌院落的围墙；对于越层房屋的改建，主要是封闭观景阳台。这些改建行为虽然大部分发生在业主的房屋之室外，但对独幢别墅、连排别墅内院落的搭建、改建行为，以及越层房屋的观景阳台的封闭行为，往往是对自己专有的房屋、院落的改建行为，是对业主私有或私自使用的部位的一种装饰，并不直接侵害到异产相邻房屋产权人的权益，这些行为是业主对私有房屋处分权的行使？还是妨碍其他业主、违反物业服务合同约定或管理规约的违约行为？是否侵犯了小区其他业主的共有权利？对此，一直存在着意见分歧。
通常讲到区分所有均是指一幢建筑物而言，包括区分所有的定义也是这样规定的。建筑物的区分所有权是指多个所有权人共同拥有一幢高层建筑物时，各个所有权人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有权人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。周珂主编：《物业管理法教程》，法律出版社2004年版，第421页。但是，如果业主购买的是一幢别墅，其取得的是对整幢别墅物业所有权，不存在与其他人共有的问题。即使是连排别墅的几幢别墅相连的情况下，也可以通过共有界墙来解决每两个相邻业主之间的关系。但是，开发商开发别墅群，就构成一个特定功能性生活区，对于绿地、小区的公共道路、其他公共场所、公共设施等均为业主共有，因此，整个地产包括自用部分和共有部分，即每幢建筑物的区分所有人因共有基地和设施而发生以土地为纽带的区分所有权关系。对于数栋建筑物的区分所有立法，我国目前只是笼统地称为“建筑物区分所有”，《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在这里强调的也是建筑物内外专有与共有部分的划分，并没有统一区分所有立法。在日本是区分了建筑物区分所有和居住区区分所有，认为在一个住宅区内每一幢物业业主（既可以是单个所有权人，也可以是区分所有权人）又构成另一种类或层次的区分所有，可以适用建筑物区分所有的一般规则，解决一个独立住宅区内共用物业的使用和管理问题。日本《建筑物区分所有法》对居住区内区分所有作了明确规定，它称为住宅区内建筑物所有权人团体。如其第65条明确规定：当一住宅区内有数栋建筑物，其住宅区内的土地及附属设施（包括权利）属于这些建筑物的所有权人（如有专有部分建筑物时，为区分所有人）共有的情况时，这些所有权人的（以下简称住宅区建筑物所有权人）全体人员则构成为管理住宅区内的土地、附属设施以及拥有建筑物专有部分的团体。我国有些地方立法把建筑物区分所有扩展至物业小区，如《上海市居住物业管理条例》注意到了一幢物业的自用部分（含自用部位和自用设备）和共用部位（含自用设备和自用部分）与一个居住小区内共用部分（称共用设施）的区别。但是该条例也没有区分两个层次的区分所有，而且这里是以物业管理区域为单位，而不是以独立的居住区为单位，现行的业主委员会对应的是物业小区，而不是每幢建筑物。物权法第73条规定的是：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外……这里应当理解为是物业小区的区分所有的共有部分。据此，有学者提出了居住区区分所有的概念，解释独幢别墅在物业小区中的区分所有。高富平、黄武双：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第33~35页。还有的学者虽然未明确说明独幢别墅与物业小区的区分所有权问题，但是也认可这一观点。何欣荣、申黎主编：《物业之争——物业纠纷典型案例评析》，法律出版社2005年版，第27页。可见，随着独幢别墅的物业小区的增多，在一个物业小区内每一幢建筑物的业主（既可以是单个所有权人，也可以是区分所有权人）又构成另一种类或层次的区分所有，可以适用建筑物区分所有的一般规则，解决一个独立住宅区内共用物业的使用和管理问题。
对于连排别墅是否存在区分所有，这首先要分析连排别墅的特点。连排别墅是毗连建筑的一种，是指共有界墙或山墙的建筑。在传统的物权法中，毗连建筑多用共有理论来处理共用墙体而引起的法律问题。如果用区分所有理论来解释，则可以解释为一幢建筑物被纵向地区分为几个独立单元，对于纵向单元的墙体为两个区分所有权人共有。和上述关于独幢别墅物业小区的区分所有的观点一样，如果用区分所有理解物业小区中的毗连建筑，可以更好地解决整幢建筑物的物业管理和居住环境问题。而对于越层房屋，虽然其观景阳台属于区分所有权人专有，但越层房屋肯定属于建筑物区分所有的范围。上述三类房屋是处于物业小区内的区分所有产权，产权人对于建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的干涉，业主同时也负有义务，在行使专有部分所有权时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务，必须接受物业服务企业的检查管理等。法律法规在有些情况下，也对业主对专有部分使用的行为作出限制，从我国立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物的用途、危害建筑物的安全、不得影响物业小区整体美观、市容环境及其他公共利益。
业主对专有部分的使用行为不得侵害到物业服务企业的管理权。物业服务企业的管理权是物业服务企业维持物业管理区域管理秩序的权利。物业服务企业的管理要维护的是物业小区全体业主的合法权益，保证小区的居住环境。物业服务企业管理权来源于物业服务合同或管理规约，对于业主与物业服务企业同样具有约束力。业主应当遵守物业服务合同和管理规约的规定，不得妨碍物业管理秩序。一般在管理规约中都会注明业主应当维护物业小区的整体外观的美观与整齐，会注明“未经管理者书面同意前，不得改动结构，不得改动建筑物的外貌”等。在业主违规装饰、装修房屋时，尤其是对独幢别墅、连排别墅加建门楼、围墙，破坏了物业小区房屋群落的整体美观、整齐的情况下，是对小区其他业主的合法权益的侵害，物业服务企业有权予以制止。对于物业服务企业的管理，业主应当服从，在业主拒绝按照物业服务企业的要求拆除的情况下，是对物业服务企业按照物业服务合同的约定与法律法规规定正常行使管理活动的妨碍，物业服务企业有报告的义务与起诉拆除的权利，业主应当承担违约的责任。
在审判实践中出现有两种情形尚存争论。一种是独幢别墅、连排别墅的多户业主自行协商对自用花园围墙进行统一改建，或者对门楼进行统一扩建，或者对花园的院落改建为同一样式的阳光房，在物业服务企业诉讼拆除后，是否认定为业主违约，侵犯了全体业主权益呢？对此，有意见认为因系小区大部分业主都进行了改建，所以不宜认定为业主的改建行为侵犯了小区全体业主的共同利益，在审理中也不应判决由小区业主将扩建、改建的部位拆除。对此，笔者认为，这样认定似有不妥。首先房屋向外侧延展，延伸的改建、扩建行为，应当经过相关行政部门先行审批，在未经相关部门审批的情况下，业主的改建、扩建行为违反了相关法规的强制性规定，不应得到法院的认可。其次，即使是小区的大部分业主都进行了统一样式的改建与扩建，也不能改变其行为的性质，因业主应当遵守管理规约的规定，管理规约的禁止行为是管理规约明确规定的业主在物业区域内不得为之的行为，其中必然包含业主不得擅自改变物业的外貌、房屋结构等。如果要改变管理规约的规定，必须经过业主大会以决议的方式进行，并经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过，方能有效。在未经物业小区业主大会讨论通过的情况下，法院判决对管理规约的约定予以变更实为不当。另外一种情形是，越层住宅楼的顶层业主全部同意封闭观景阳台的，是否应当允许，在物业服务企业诉讼拆除的情况下法院应否支持。对此，有观点认为，越层住宅的顶层观景阳台存在不安全因素，封闭阳台的行为是一种自救措施；业主封闭阳台约定的装修标准一致，并未影响到小区的整体美观，未对其他业主造成不利影响；而业主封闭阳台的行为对于物业服务企业对小区的管理也没有影响，因此物业服务企业的行为不应得到支持。对此，笔者认为，业主每一幢建筑物的外观设计均是经过相关部门的审批才得以实施，而对于一幢建筑物的外立面是否予以改观，也有相关规定，建设部《住宅室内装修管理办法》规定，装修人未经城市规划行政主管部门批准不得改变住宅的外立面。显然，并不能因为业主的一致同意就取代城市规划主管部门的批准；其次，物业管理权的来源是全体业主的委托，业主未经管理人同意就私自改变物业区域内房屋的观景阳台的外观，显然仍旧处于物业服务企业管理权的范围之内，所以认为“业主封闭阳台的行为对于物业服务企业对小区的管理也没有影响”的观点值得探讨。
3业主违法搭建建筑物、占用损坏共用部位的法律责任
例如，李某系上海市平凉路1098~1112号某大厦14楼业主。上海中慧物业管理有限公司（以下简称中慧物业）系该大厦的物业管理企业。2004年11月，大厦业主大会制定业主公约，该业主公约约定：业主、使用人在物业使用中，不得违法搭建建筑物、构筑物；不得擅自占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。2004年7月，李某在14楼楼顶两个共用平台上搭建了玻璃房、防护层等构筑物，中慧物业多次督促其整改，李某均不予理睬。2005年9月，中慧物业起诉至原审法院，要求判决李某拆除侵占楼面平台的所有违法搭建，恢复屋面共用部位原状并修复平台防水层，修复用于物业巡检电梯机房的公共楼梯。原审审理中，中慧物业变更诉请，要求李某拆除14层楼面两个平台的搭建物。法院经过审理认为，中慧物业作为上海市平凉路1098~1112号大厦的物业管理单位，有权对该小区实施物业管理。业主大会制定的业主公约，是从广大业主的利益角度出发而制定的，其效力及于全体业主。李某作为小区的业主，应遵守业主公约的规定。该业主公约已明文规定不得违法搭建建筑物、构筑物，不得擅自占用、损坏住宅的共用部位，现李某在14楼楼顶两个公用平台上搭建构筑物违反了业主公约的相关约定。故中慧物业于李某在楼顶平台上进行搭建后，有权要求李某予以拆除，恢复原状。李某辩称中慧物业同意其在公用平台上搭建，无证据证实，且公用平台属于全体业主所有，中慧物业也无权同意李某占用公用部位。判决李某拆除上海市平凉路1098~1112号大厦14楼楼顶两个平台搭建的构筑物，恢复原状。
第二节业主的共有权及其限制
一、业主共有权的概述
业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分的权利。这种权利的称谓，有共有所有权、共用部分持份权、持份共有所有权部分、互有权、持分共有所有权部分等多种。物权法采用了共用部分持份权的观点。该称谓不仅能反映该权利的客体为共用部分，而且能反映区分所有权人对共用部分按一定比例享有权利或承担义务，同时还比较贴近全体区分所有权人对共用部分共享权利、共担义务且不得分割的法律属性。
业主的建筑物区分所有权法律制度中的共有权的法律特征与一般共有权的法律特征相比有着以下显著的区别：
（1）从主体上看，共有所有权人的身份具有复合性，集专有权人、共有权人、管理团体成员的三种身份于一身。而一般共有权人的身份则是单一的，只能作为共有权人。
（2）从客体上看，区分共有所有权人的客体范围较为广泛，不仅包括法定共用部分，而且也包括约定部分。而一般共有权人的客体通常只限于一项财产。
（3）从内容上看，区分共有所有权人的权利义务比较广泛，包括：①全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务；②对建筑物的其中某一部分所共同享有的权利义务；③一部分区分所有权人可在建筑物某一部分的共用部分上所设定专用使用权所产生的权利义务；④因建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利和义务。而一般共有权人的权利义务则比较简单，仅仅限于各共有权人之间因某一财产而发生的权利义务。
（4）从种类上看，区分所有权人的共有权可以依据不同的标准划分为不同的种类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权(专用使用权)。而一般共有权人仅仅可分为共有权(分别共有权)和共同共有权两类。
（5）从权利变动上看，区分所有权人的共有权的设定、移转、消灭隶属于专有权的设定、移转和消灭，前者从属于后者，后者处于主导地位，共有权人无处分权。而一般共有权的设定、移转、消灭，依共有权人独立的行为为之，不存在主从关系问题。另外，区分所有权人的共有权的出让必须伴随专有所有权的出让而出让，其他区分所有权人一般无优先购买权。而一般共有权(按份共有)的出让，其他共有权人有优先购买权。
（6）从标的物分割上看，区分所有权人的共有权的标的物不得请求分割，这是维护区分所有权法律关系的需要。而一般共有权的标的物，共有权人可以请求对自己应有部分进行量的分割。
二、共有权的法律性质
区分所有人对共用部分的共有权在法律性质上有几种代表性观点：一种认为应属按份共有，台湾学者王泽鉴持此类观点，台湾立法也明文规定，如“各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。第二种观点认为应是共同共有，此以梅仲协先生为代表。第三种观点认为应从建筑物的形态判断，纵向分割的是按份共有；横向或纵横向的则是共同共有。第四种观点认为应按照具体的使用情况确定，对不能按照一定的份额来确定使用范围、不能将哪一部分确定为他人使用的应确定为共同共有。反之则为按份共有。另外，还有人认为既不能以按份共有也不能以共同共有来定性，而是一种特殊的共有。笔者认可这种观点。
应当看到，区分所有中的共有权是一种特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以说它不同于共同共有，是因为与共同共有相比，区分所有具有明确的份额划分，并且小区物业相关费用，如绿地维护费、建筑物修缮费依据份额分摊。由于不存在共同关系，任何一人的退出，不影响共有关系的存在，也不导致共有财产的分割。之所以不同于按份共有，是因为区分所有人分别对自己的房屋享有所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构，不是按照份额对一个建筑物享有所有权。与按份共有相比，区分所有的情况下，并没有形成确定的份额。同时，其也不能按照确定的份额来具体行使权利，比如说电梯作为公共财产，一楼的人尽管一般不会去乘坐电梯，但这并不意味着他对电梯就没有共有权。从另一方面看，高层住户在对电梯行使权利时，也不能根据自己的份额来进行，特别是共有财产是永远不能分割的，也就是说，共有是不能解体的，除非整个建筑物转归一人所有。即使建筑物灭失了，关于地基部分，仍然有一个按份额共有的问题。尽管对有关修缮的费用以及其他费用按照一定的比例确定，但这和按份共有中的份额存在本质区别，共有人对其份额不能单独转让、抛弃，也不能在该比例上单独设定负担。它依附于专属所有权，具有从属性。转让专属所有权，共有份额也一并转让；此外，共有份额与成员权具有密切关系，这也是不能单独转让共有份额的另外一个重要原因。所以，此种共有与按份共有也是不同的。我们说，这种共有是一种特殊的共有，有的学者把它称为总有，也有人称为强制的共有。
三、共有权范围
（一）共有的范围和分类
1.共有范围的界定
共有的范围，根据物权法的规定，共用部分应当由三部分构成：一是区分所有建筑物专有部分以外的其余部分，如区分所有建筑物的基础、梁柱、承重墙壁、外墙、楼顶，以及连通数个专有部分的走廊、楼梯、通往室外的门厅。二是不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；就附属物而言，包括仓库、防空避难室、屋顶凸出物、游泳池、蓄水池、化粪池、配电室等；而附属设施，则指供应区分所有建筑物的自来水、电力、燃气、管线设备等与区分所有建筑物效用上不可分或为区分所有权人生活上不可或缺的部分。应当注意的是，如果该附属设施是供专有部分使用且除去该部分不致影响区分所有建筑物的使用的，则其仍属于专有部分。三是经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物，此部分原本为区分所有建筑物的专有部分，具有独立性可作为区分所有权的客体，但是经过区分所有权人的约定，供共同使用，而成为共用部分，如区分所有权人约定作为集会室、管理室、会所使用的专有部分。
在各国的立法中，对共用部分范围的规定方法不尽相同。我国香港地区的《建筑物管理条例》也在附表1第2条非常详尽地列举了共用部分的范围，计13项内容。香港地区的《建筑物管理条例》是1993年香港地区政府在修订《多层大厦业主立案法团条例》的基础上更名而来的；其将共用部分称之为“公用部分”，包括:1.外墙及承重墙、地基、柱、梁及其他结构性支承物。2.围绕通道、走廊及楼梯的墙壁。3.屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟行卫星天线及附属设备、天线及天线电线。4.护墙、围栏及边界墙。5.2个或多于2个单位共用的通风口。6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水管、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房。7.地窖、洗手间、厕所、洗衣房、浴室、厨房及看守员所用单位。8.通道、走廊、楼梯、楼梯平台、光井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口和门闸。9.升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方。10.照明设备、空调设备、中央供暖设备、消防设备，以及普遍供所有业主使用或为所有业主的利益而设置的装置，以及安装、设置此等设备、装置的任何房间或小室。11.设置在任何单位内但与建筑物内其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置。12.草地、花园及游乐场，以及任何其他康乐活动场地。13.游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。14.会所、健身房、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所。15.组成或形成任何土地的一部分的斜坡、缓坡及护土墙，包括海堤(如有的话)，而该土地与建筑物乃属同一共同拥有者。我国物权法采取的是一种列举法，重点强调该类共有部分的属性，举出其中的一两个例子，便于实践中参照掌握操作。物权法采取列举方式举出电梯、水箱等，意在突出电梯和水箱的代表性和重要性，同时指出与电梯、水箱具有相似性质，与业主的居住、生活存在一定联系的建筑物及其附属物的非专有部分。共有部分远不只上述两种。学界一般认为，所谓共有部分是指除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物，主要包括不属于专有部分的建筑物其他部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱；还有就是不属于专有的附属建筑物，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水箱、水塔。温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第286页。按照有关行政法规规定，共有部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2共有范围的分类
(1)法定共有部分与约定共有部分。法定共用部分，又称当然共用部分，是指“在构造上只能供区分所有人共同使用，各区分所有人不得以合意变更、转变为专有所有权之部分”。“举凡建筑物之基础结构，如支柱、外墙、屋顶等部分，以及供区分所有人共同使用之部分，如楼梯、走廊、电梯室等均属之”。温丰文:“论区分所有建筑物共用部分之法律性质”，载《法学丛刊》(台湾)第131期，第94页。而约定共用部分，又称为规约共用部分，是指本来应属专有所有权的部分，依规约或全体区分所有权人的合意变更、转换成个区分所有权人的共同使用部分，如管理人室、会所、会议室。台湾地区“公寓条例”第3条第6款。二者虽都属共用部分，但性质相异。法定共用部分，是在性质上、构造上与主建筑物不可分、必要的共用部分；约定共用部分，则原本是专有部分，依规约或区分所有权人会议的约定而被供作共用部分。所以，法定共用部分必将随建筑物的存续而存续，不可变更；而约定共用部分，得依规约或经区分所有权人会议的决议而变更。
从法律的角度对共用部分作此划分，有益于区分所有建筑物的维护与管理。“台湾公寓条例”依此划分，并分别作了规定。该条例第3条第6款规定，约定共用部分：指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。第7条规定：“公寓大厦共用部分不得独立使用供作专有部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分：①公寓大厦本身所占之地面。②连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之道路或门厅，社区内各巷道，防火巷弄。③公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。④约定专用有违法令限制之规定者。⑤其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共用部分。”该条虽未直接注明属法定共用部分，但既排除约定专用，即为法定共用。我国物权法关于车位和绿地的规定既有法定的共有，也有约定的共有。
(2)全体共用部分与一部共用部分。区分所有建筑物之共用部分，有的为全体区分所有人所使用，有的仅供部分区分所有人所使用。前者推定为全体区分所有人之共有，是为“全体共用部分”；后者推定为相关区分所有人之共有，则为“一部共用部分”。全体共用部分的情形，如一栋八层楼的电梯、楼梯由各层区分所有权人共用，因此又被称为一般共用部分，俗称“大公”。一部共用部分，如二层楼与三层楼间的楼板，仅由二、三楼区分所有权人所共用，因此又被称为限制共用部分，俗称“小公”。对共用部分作此区分的目的在于，明确共用部分的修缮费与其他费用的负担问题，即全部共用部分的修缮、管理、维护。其费用由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担；一部共用部分的修缮、管理、维护费用，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担。无疑，这一区分有利于明确权属，可以免除权利行使纠葛、义务分担不均的弊端。此外，还有利于减少面积争议——在房屋买卖的纠纷中，面积争议最为常见(例如未使用该部分，却仍分担其面积)，这些争议多数是由于对专有部分、共用部分划分不明确或双方认知产生差异所导致的，而将共用部分区分为全体共用部分与一部共用部分，则可以有效地避免争议的发生。
（二）共有权的范围
建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人主要享有对共用部分的使用、收益、处分的权利。
1.使用权
这是建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人的基本权利之一，指共用部分持份权人享有使用建筑物及其附属建筑物共用部分的权利。共用部分持份权人应当按照共用部分的种类、性质、构造、用途或约定合理地使用，其他人不得妨碍或干涉；而持份权人使用时亦不得妨碍其他权利人的权利。
2.收益权
收益权是共用部分持份权的一项重要权能，指各共用部分持份权人可依约或按其共有的应有部分比例，获得收取共用部分所生利益的权利。对共用部分收取的利益，包括收取共用部分的天然孳息及法定孳息，如将公用场地出租获取的租金、楼顶设置广告获得的费用，即法定孳息；种植果树所结果实，即为天然孳息。从理论上来看，各区分所有权人有权共享或按其专有部分占有的比例来分享所获利益，但实际上很难实行。因为区分所有权人不仅享有收益权，也有分担建筑物维修费的义务。如果分割收益与维修收费分别操作，不仅非常繁琐，而且浪费时间和人力。对此，物权法第80条规定：“建筑物及其附属设施……收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”
3.处分权
共用部分持份权人对区分所有建筑物的共用部分有处分权。处分权分为事实上的处分和法律上的处分。行使事实上的处分权时不得损害共用部分的用途及建筑物的安全、牢固及完整。因此各国多允许共用部分持份权人基于居住或其他用途的需要，有权在不影响或损害共用部分固有性质的前提下，对共用部分进行单纯的修缮改良。修缮改良必须经区分所有权人大会决定，不得由部分人擅自决定。共用部分持份权人对共用部分在法律上的处分应当连同专有部分一起处分，不得分割开来。
四、共有权的限制
（一）按共用部分本来用途使用共用部分的限制
对共用部分的使用，应当按照共用部分的本来性质使用，不得改作他项用途，如用于正常通行的共用通道、楼梯不得堆放杂物。对某些虽非依其本来用途使用的共用部分，但无损建筑物保存、不违反区分所有权人共同利益的，应当允许，如在墙壁上悬挂字画以求美观。
（二）分担共同费用和负担的限制
共用部分持份权人对建筑物进行管理、修缮、维持的活动必然会发生费用，这些费用应由全体或部分区分所有权人分摊。共同费用和负担的范围通常包括：日常维修费用，更新土地或楼房的共同部分及公用设备的费用，管理事务的费用(包括管理人以及管理服务人的酬金)，由区分所有权人共同负担的法定的捐税等。各国的立法通常规定，按共有持分的比例合理分摊共同费用和负担的份额。我国物权法第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊……事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
（三）维护现状的限制
建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人均负有维护、保存共用部分现状的义务，任何人都无权要求分割共用部分。这是由区分所有建筑物的本质决定的。如2002年８月，宋先生购得顺义区马坡花园跃层住房一套（169.41平方米）。该栋房建筑设计有跃层露台阳台（在楼的北侧，出售时露天阳台未计算价款）；阳台上留有两个排气口。2002年12月15日，宋先生和小区物业公司签订《承诺书》，载明宋先生须遵守《马坡花园住宅物业管理公约》。该公约规定：产权人或使用人应当按房屋设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。2004年4月，宋先生以露台的排气口影响其室内空气质量为由，擅自在跃层露台上建设塑钢结构房屋（约26.3平方米）。物业公司认为宋先生搭建的房屋属违章建筑，遂与宋先生进行协商，但双方未能达成一致。为此，物业公司一纸诉状将宋先生告上法庭，请求法院判令宋先生拆除违章建筑，恢复原状。北京顺义区人民法院审理后认为，多层单元式楼房的业主，在行使所有权和使用权时，必须遵从该楼房的设计要求，维护所有产权人的共有利益。被告以跃层露台上的排气口影响其室内空气质量为由，擅自改变房屋结构、外貌和用途的行为，与建筑设计要求及其承诺相悖。被告即使的确需要改造露台，亦应经物业公司批准，整齐划一。因此，一审判处被告宋先生将其私自搭建在其住房跃层露台上的所有建筑物全部拆除，恢复原状。
（四）不得侵占的限制
各区分所有权人使用共用部分时负有维持现状及按照共用部分用途使用的义务，这决定其不得侵占共用部分，并有义务对因不当使用共用部分而造成损害承担赔偿责任。
五、相关特殊客体的共有权属确定
实践中，由于一些共有部分的产权归属不清而产生纠纷的情况很多，物权法的颁布可以说为很好地解决这类问题提供了法律依据，但还是有一些具体问题需要进一步明确。
（一）停车场所的权属问题
目前我国有关停车场的权属纠纷尤为普遍。常见的纠纷如开发商承诺“为本楼住户提供地下停车场的停车车位”，却又将停车场专卖于特定业主；物业服务企业将停车场低价出租给特定人专用，侵害业主共同权益。从各国的立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争论的问题。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场，屋外停车场属于在共有地基上设定专用使用权；屋内停车场，日本最高法院判决认为构成区分所有之标的，为专有部分。主要理由是：停车场满足专有部分的两个要件，即构造上的独立性与利用上的独立性。但日本学界对此持批判态度，认为应当以共用部分专用使用权确认停车场权属比较妥当。我国有学者也认为，地下停车场可以与上面楼层分开而成为单独所有权的客体。也有学者认为，在理论或者立法上应当将停车位确定为整幢楼的附属物，即为共用部分，再由业主购买（直接计入各个物业的成本）或者在业主公约中约定专用使用权。但目前在我国适用有困难，由此不妨将停车位作为专有部分的附属物，由业主自愿购买，不愿购买或剩下的可以由原开发商继续拥有产权，委托物业服务企业经营管理。
物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，对于停车场所，在目前现行法律没有对车位、车库的归属做出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。但是物权法第74条没有“没有约定或者约定不明的，属于业主共有”的规定，所以在此情况下如何理解，可以由立法机关做出解释，也可以由最高人民法院做出相应的司法解释。笔者赞同“如果没有在合同中规定车库的归属，便应推定开发商已经放弃主张车库权利”的观点。房屋销售合同通常为开发商单方起草的格式合同，如果因为没有约定归属发生争议，依合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。没有约定或者约定不明确的，属于业主共有，此处共有的意思是指全体业主共同共有，此情形下，仍需通过小区公约或业主大会来进一步明确决定车位、车库的使用。
（二）地基、小区空地、场地的权利归属
对于地基的权利归属，物权法没有作出规定，理论界通说认为归区分所有人共有。也就是说如果建筑物发生了毁损需要重建或者拆除，应当确认各区分所有人对地基的使用都享有权利。但是，小区空地、场地的权属则往往比较复杂，这里还涉及土地、空间的增建改建问题。物权法第73条规定：“……建筑区划内的其他公共场所……属于业主共有。”“其他公共场所”这样的说法过于笼统，限于立法体例的选择，法律没有做出详尽的规定。有人认为，黄松有：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第223~268页。“对于除绿地、道路、物业服务用房之外的其他建设费用已分摊进入住房销售价格的除专有部分以外的其他公共场所和公用设施，如整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙，应结合相关立法原意及行政法规的相关规定，认定为业主共有”。笔者认为，小区空地和场地的权属是由业主共同享有，还是由开发商自己保留，应特别注意以下几点：（1）从开发商的规划、出售和宣传行为中是否可判明这些空地、场地性质为公用；（2）开发商是否明示保留了对这些空地、场地的所有权使用权；（3）这些空地、场地是否已作为房价的成本并已由业主承担；（4）如果本身已作为公共场地在使用，开发商擅自改变公用用途改建其他，根据《条例》第50条规定是否构成对业主法定“共用权”的侵害；（5）开发商的增建改建获得行政许可或者被定为非法建筑，不应实质影响民事权利归属的判断。
（三）物业管理专业用房的产权与使用权的归属
物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。一般由物业服务企业占有、使用。《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。因此，建设单位在物业的设计阶段就应该将物业管理用房作为物业小区的一部分，如果物业服务企业在早期就介入前期物业管理，建设单位还应该就物业服务专业用房的位置、面积大小等事项征求物业服务企业的意见。《条例》第38条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第64条规定，违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府行政主管部门限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以10万元以上，50万元以下的罚款。但是，在《条例》中对于物业管理专业用房的产权归属业主的方式及条件、面积大小等问题未做出明确的规定，而是使用了“必要”一词，导致在实际操作中出现问题。物权法也只是规定，物业服务用房，属于业主共有。《物权法》第73条。有的建设单位利用这一灵活规定，将物业管理专业用房建设得很大，导致业主需要公摊的费用增加，还有的建设单位将物业管理专业用房据为己有，以待将来用作会所或者俱乐部来经营。对于物业管理用房的面积，《条例》中没有规定，仅仅规定为“必要的”，考虑我国目前各地区经济状况的差异，对此恐怕也难以规定统一的标准，如果确实需要确定标准，也应该由各地方根据自身情况确定由建设单位建造物业管理专业用房的面积规定。《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》第44条规定，开发建设单位移交住宅区时，应按照以下标准向业主委员会提供住宅区物业管理用房：A房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应当提供70平方米建筑面积的物业管理用房。B房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积。
物业服务企业基于物业管理服务合同的约定由业主授权对物业服务用房享有占有与使用的权利，因此，物业服务企业对于该物业服务用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途，如需改变用途，必须经过业主大会的同意。司法实践中经常会遇到的问题是，开发商在给自己控制的物业服务企业移交管理的物业、财产时，同时移交部分房产供物业服务企业使用、经营，当业主委员会成立，新的物业公司提出接管时，开发商或原物业公司对这部分房产主张所有权，由此引发纠纷。对这部分争议房产的权属确定，应区别不同情况处理：作为经营性房产移交，且以此性质实际使用的，不能确定为物业服务用房；作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应确定为物业服务用房，即使该用房未计入购房成本也应为业主共有。此种情况下，可参照建设部规章的相应界定标准，根据实际情况考虑对开发商予以补偿。由于物业管理用房的产权是归属全体业主所有的，这类房屋的性质是为了便利物业管理服务，或者是丰富业主的生活的，所以在交由物业服务企业之后，物业服务企业无权将其改变用途，更无权出租。有的建设单位与前期物业服务企业沟通，将物业管理用房出租或者用于经营，显然侵害了业主的权利，在此情况下的收益应当归属业主所有。业主委员会可以依据物业服务企业构成对全体业主的利益侵害进行诉讼，要求物业服务企业停止侵权，返还出租、经营物业管理用房的收益，并向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映，对物业服务企业做出惩罚，追究其行政责任。
（四）物业小区绿地的产权归属与养护
目前与区域绿化管理、服务有关的法律法规主要有国务院于1992年8月1日施行的《城市绿化条例》以及房地产主管部门历来颁布的行政规章、物权法等。这些法律法规都明确了物业区域绿化管理与服务的主要内容，对于绿化管理与服务的分工、绿化管理与服务的等级标准等。其中物权法明确对绿地的权属，第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。《新建居住区环境绿化建设暂行规定》规定，开发商应按照政府规定的投资规模辟建绿地，竣工后交物业服务企业管理。根据国家有关的法规、办法，全国优秀住宅小区的绿化标准要达到：小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧的绿地合理分布，花坛、树木建筑小品配置得当；新建小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区公共绿地人均不低于0.5平方米；绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
实践中，由于绿地的辟建工作是由开发商完成，而后交付物业服务企业进行植被、绿地、树木的养护。近几年来，关于物业小区的绿地归属、养护问题发生的纠纷较多，其中有124名业主状告石景山区某房地产公司、物业服务企业在物业小区的绿地上私自建造房屋，要求开发商与前期物业服务企业按照约定交付小区绿地面积的纠纷；另外有业主诉讼要求建设单位、物业服务企业履行绿地的养护、监管职责的纠纷；还有由于物业服务企业私自占用绿地、养护不当导致绿地坏死而发生的赔偿纠纷等。实践中发生的这些案例，业主诉讼物业服务企业返还绿地或者交付绿地面积的，基于开发商的辟建义务，大多数业主都被判决驳回了诉讼请求。事实上，在开发商将绿地的建设工作转移给前期物业服务企业后，前期物业服务企业负有完成建设工作的职责。可见，对于绿地的归属与养护职责的确定，关系到案件审理的直接结果，有必要进行分析说明。
绿地是物业小区的公共配套设施。其中的绿地面积，在开发商建设物业小区时，就应该按照相关规定列入规划的范围。在小区竣工后，建设单位应当按照规定将已经建成的绿地交付物业服务企业。建设单位完成绿地的建设面积是法定义务，所以，在建设单位未完成绿地的建设面积时，建设单位负有交付及赔偿责任。在实践中出现的另一种情况是，开发商将建造绿地需要的资金交付前期物业服务企业，由前期物业服务企业进行建设。在这种情况下，如果前期物业服务企业未按照约定建设绿地的，建设单位建设绿地的面积并不能因此免除，而前期物业服务企业作为受托人应当与建设单位共同承担建设、交付义务。绿地建设完成后，一般开发商都会将绿地的建设费用计入房产总造价中，由物业小区的业主公摊，所以，绿地就是物业小区全体业主的共用的配套设施，为小区全体业主服务与享有。
实践中，物业服务企业向业主收取的物业管理费中也包含小区的绿化费一项。该笔费用就是用于物业公司对小区绿地进行养护、管理的支出。根据上述规定，物业服务企业在物业小区的绿地、树木的养护方面，首先负有的是对物业小区的植被、树木、绿地的养护职责。2003年12月1日施行的《北京市住宅物业管理服务标准》，对于普通商品住宅的绿化，物业服务企业应力争按照北京市园林局规定的二级养护标准进行养护。通常物业服务企业对物业小区的绿化养护，或者指派自己的员工进行，或者委托其他专业绿化队伍具体负责绿地养护工作。但无论采用哪种方式，一旦发生绿地被毁的情况，鉴于合同相对性的理论，责任都应当由物业公司直接向业主承担。《北京市普通住宅小区物业管理服务收费标准》中规定，物业服务企业收取绿化费后，应对小区的树木、花草、绿地等提供日常养护和管理服务，服务标准之一为：绿地整洁、无杂物、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。其次，对于物业小区的树木，物业服务企业还负有管理职责。要及时剪枝、修整，并注意保持树木与建筑物之间的距离，以免发生意外，对于因树木与建筑物、构筑物或者高压电线过近导致的树木被毁、人员伤亡，物业服务企业作为管理人，负有赔偿义务。
此外，对于建设单位移交的物业小区的植被、树木等，物业服务企业还负有提醒义务，如果是坚硬的丝兰植物、硬刺植被等，物业服务企业应当在植被旁边竖立警示标志。因为国家对于小区内的植物并未规定禁止性规定，除了国家明令不得栽种的毒品植物外，建设单位有可能在物业小区种植多种类植物，如在小区的周围栽种针叶松等带尖刺的植物。对此，物业服务企业在接管的时候，应当预见到植物的危险性，提醒建设单位更换植被。如果已经接管的，应当及时竖立警示标牌等。但竖立警示标志并不能因此当然地免除物业服务企业应当承担的责任。
（五）建筑物顶部的使用与利益归属
建筑物楼顶在建筑物的最上层，是物业使用中比较容易发生纠纷的部位，尤其利用建筑物的楼顶搭建建筑物或者在楼顶设置广告牌，更是屡生纠纷。尤其是顶层的住户，对于建筑物的楼顶到底享有什么样的权利，历来是争议的焦点问题。目前审判实践中发生的案例，主要有业主或者业主委员会诉物业服务企业拆除楼顶广告、排除妨碍的，有业主委员会诉物业服务企业交付楼顶的广告收益的，有业主、业主委员会诉讼要求物业服务企业赔偿楼顶的非法使用而造成损失的，还有业主诉业主委员会私自将屋顶平台出租给物业服务企业或者广告公司的行为无效的。对于建筑物的屋顶平台，应当如何加以利用，经过何人同意，所得利益如何处理，既是比较复杂的法律问题，又是与实践息息相关的问题。建筑物的屋顶平台、外立面的所有权与使用权的归属，我国目前的法律法规没有做出规定，导致审判实践中产生诸多的认识，个案的判决结果又有所不同，所以有必要对屋顶权属、使用与利益归属加以确定。
《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定，所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。其中屋面包括屋顶、楼顶。《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》第3条明确规定，本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构门厅、楼梯间、走廊通道等。上海市、深圳市等地的立法中明确规定屋顶（天台）为共用部位。屋顶平台由于其对于整个建筑的重要作用，涉及该幢楼宇全体业主的共同利益，因此其应该属于该楼宇的全体业主共同共有，任何单位和个人包括业主不得成为其单独的所有权人。同时，在坚持屋顶平台共同共有的前提下，业主可以通过协商约定屋顶平台的使用权的归属，既可以由部分业主（一般为顶楼的业主）共同使用，也可以约定由开发商或者物业服务企业使用。因为所有权与使用权不同，所有权人对于其所有的物享有的是排他性支配的权利，即所有权人有权排除其他人对于其所有物进行干涉的权利。从民法通则的定义来看，所有权是所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，而使用权只是所有权的一个权能，是依照物的性能和用途，在不毁损其物或变更其性质的情况下，对物加以利用，其行使是要受到限制的，这种限制通常来源于法律规定、所有人的限定或与他人的约定。所以，全体共有人共有的楼顶，作为共用部位，物业所有权人（即共有人或者区分所有权人）在使用屋顶平台时应该注意，各共有人均享有对屋顶平台使用的权利。但在使用时，应按照其种类、性质、构造予以合理使用，任何利用都以不侵害业主的共同利益为前提。屋顶平台的利用可以分为一般利用与特定的利用，在一般的利用如散步、日光浴、晾晒衣物，各共有人无须依其专有部分的应有部分比例使用，有时为了维护建筑物的优美外观，可约定共有人（住户）不得在屋顶晾晒衣物等，也可以由大家约定共同修整为楼顶空中花园；在特定利用时，如将屋顶平台固定各住户晾晒衣物的场所、修建花坛或者停车场，此时需要依据各区分所有权人专有部分的应有部分比例来分配屋顶的使用面积。共有人对于屋顶平台的特定部分占用收益（如搭建棚架），必须征得其他共有人的同意（或经过业主委员会同意）。如果未经同意而占用收益，即属于侵害其他共有人的权利，其他共有人可请求排除妨碍。如果由开发商或者物业服务企业使用屋顶平台，则开发商或者物业服务企业应当向业主支付相关的费用，这部分利益应当属于全体业主所有，并由业主委员会受托管理，纳入公共维修基金，主要用于共用部位和公用设施，尤其是楼顶平台的维修和保养。
在建筑物平台的利用中，设置广告招牌是常见的利用方法。由于在建筑物楼顶平台和外立面设置广告牌成为商家提高知名度和企业信誉的重要宣传手段。出于对利益的追求，实践中经常发生开发商或者物业服务企业未经业主同意，擅自在前期物业服务合同中约定共用部分和公用设施使用权的归属，利用建筑物的屋顶设置广告牌，并将获得的利益据为己有、侵害业主权益的情况。但在建筑物的屋顶平台、外立面设置广告应当经过何人同意，所得利益如何处理，是比较复杂的法律问题。《物业管理条例》没有做出明确的规定，物权法第80条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此可以看出，业主对建筑物的共有部分享有权利，承担义务。因此，建筑物共有部分产生的费用及收益，应由业主负担和享有。
如上所述，建筑物的屋顶应属区分所有权人共同共有。因此，利用建筑物设置广告应征得所有权人同意，而广告设置人利用建筑物设置广告所支付的费用，作为产权物的孳息，也应当归属产权人共同共有。我国《上海市居住物业管理规定》第32条规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经过批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。但该条款未明确也可以适用于前期物业管理阶段，物权法也没有明确。笔者认为，这一规定应该也可以适用于前期物业服务合同，只是在业主大会和业主委员会没有成立之前，应该通过物业买卖合同取得业主的书面同意，并且使用的期限不宜定的过长，由此获得的收益一般应纳入物业维修基金，用于物业小区的公共部位、共用设施的维修和保养。
（六）建筑物外立面的权属及利用收益归属
外墙属于共用部分，这是为许多国家所肯定的规则。但是按照共有部分与专有部分的中心线说，并非全部的外墙属于共用部分，在涉及专有部分时，其内侧的1/2属于专用部分，外侧1/2属于共用部分。实际上，无论是按照整个外墙属于共用部分，还是1/2属于共用部分，结果都是一样的，就是建筑物的外立面属于建筑物全体业主的共用部分，而业主不得单独使用外墙。既然肯定业主对于外墙的利用权利，那么出现新的问题，业主对于其依赖的外墙的使用权是否享有专有的使用权？如果业主对于其依赖的外墙不享有使用权，那么业主就不能在外墙设置任何物品、不能加以任何利用。对此，各国法律一般都禁止对外墙擅自改变颜色、图案等，业主也不得随意搭建、装置某种凸出设施，比如晾衣竿、防盗窗、防晒棚，以防影响整栋建筑物的美观。但是，如果以法律完全否认业主利用的权利，那么在现实生活中业主安装的空调室外机又如何处理呢？尤其是很多建筑物作为老式建筑并没有特别预留安装空调室外机的位置。曾经有物业服务企业诉业主拆除空调室外机的案件，法院认定业主随意安装空调室外机破坏了建筑物的外观，判令业主拆除。后因建筑物的各户业主都安装空调室外机，导致判决内容无法履行。由此可见，每个业主对其依赖的外墙有使用专有部分必须的外墙使用权，但是这种使用权不是没有限制的，最起码的限制是不得影响整幢建筑物的外观，而且在行使这种权利的时候不得违背相邻关系，妨害他人。
实践中经常出现的情况是开发商或者物业服务企业未经业主同意，擅自在前期物业服务合同中约定建筑物的外立面设置广告牌，或者物业服务企业擅自同意底商、开发商利用建筑物外立面设置广告，并将获得的利益据为己有、侵害业主权益。对此，重庆南岸区法院就曾判决认定大楼外墙属于全体业主共同共有，任一共同共有人利用该外墙须经其他共有人同意，任一共同共有人对损害该外墙的行为都有权加以制止。物业服务企业不经全体业主同意利用建筑物外墙打广告的行为属于侵权行为。根据现行物权法的规定，建筑物共用部分和公用设施的所有权和使用权都属于建筑物的全体业主所有。开发商与物业服务企业均无权与他人就建筑物的外立面达成使用、收益的协议，开发商亦无法保留建筑物外立面的使用权。《上海市居住物业管理规定》第32条也规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经过批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
