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广州一小区业委会起诉要求“人防车位管理权归我”，法院判决驳回诉求
发布时间：2021/3/14 0:00:00
广州一小区业委会起诉要求“人防车位管理权归我”，法院判决驳回诉求
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
2021-02-07 20:09:05 来源: 羊城派
文/羊城晚报全媒体记者 董柳
通讯员 刘娅
产权车位紧张之下，有人打起了人防车位的主意。那么，人防车位产权归谁？可以租赁买卖吗？广州市白云区法院今天（2月7日）公布了一宗类似案件的审理情况——
业委会：人防车库管理权归我
广州市白云区某花园小区二期负一层为防空地下室人防工程，该人防工程于1999年11日由合某公司负责开发建设，并于2001年9月16日竣工，广州市人民防空办公室于2003年验收合格。
上述人防工程平时用途为车库。大部分车位已由开发商合某公司售出并转移登记至业主名下，剩余26个车位仍初始登记在开发商名下。合某公司将该人防车库委托给某家物业公司统一管理，并对该26个车位收取租金。
该小区业委会认为，虽然人防工程所有权归国家所有，收益权归投资者合某公司，但开发商合某公司已将小区房屋产权售予业主，即开发商已通过收取售房款的方式获得投资回报，故该人防工程的投资人应由合某公司转为全体业主，相应的使用权及收益权亦应一并转移给二期全体业主，由业委会对人防工程车库进行管理及收益。
据此，业委会起诉要求开发商合某公司、某家物业公司向其交还未售出的26个人防工程车库（以下简称诉争车位）的管理及收益权。
合某公司辩称其不同意业委会的诉讼请求，认为涉案车库由其投资建造，其有权决定将车库的经营管理权交给某家物业公司，并享有诉争车位的租金收益权。
法院：人防车位属国家所有
但使用权、管理权和收益权属于投资人
法院经审理查明：涉案车库为防空地下室，于2003年12月17日通过广州市人民防空办公室人防工程验收。讼争车位目前初始产权登记在开发商合某公司名下，由某家物业公司管理及收租。商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。
另外，根据广州市房地产测绘所作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》，涉案小区的共有建筑为“梯间走廊、梯间大堂”等。涉案车库的建筑面积未作为涉案小区共有建筑面积分摊。
关于涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题，法院指出，人防车位属国家所有，但使用权、管理权和收益权属于投资人。
首先，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商合某公司作为涉案车库的投资者，且诉争车位仍初始登记在其名下，故对诉争车位，合某公司享有使用、管理、收益的权利。
其次，根据相关部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案车库的建筑面积亦未作为涉案小区共有建筑面积分摊。
再者，从建设单位与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看，双方没有就转让涉案车库权利进行约定，即小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑，未包括涉案车库。
综上，该业委会主张收回诉争车位管理及收益权缺乏事实和法律依据，一审判决驳回业委会的全部诉讼请求。二审判决驳回业委会上诉，维持原判。
法官：购买前应咨询、了解
小区人防车位的租售政策
经办法官说，利用小区人防空间为小区业主设置停车位，有利于缓解“停车难”问题。但因法律规定的不明确，以及小区业主权利意识的增强，导致近年来关于人防车位的所有权、收益权的争论不断。
法官称，民法典第二百五十四条（《中华人民共和国物权法》第五十二条）规定，国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的，应属国家所有。
另外，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该法第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
由此可见，人防车位的使用、管理及收益权的归属，应遵循“谁投资、谁受益”的原则，具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”、“面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积”为界定标准。
实践中，人防车位一般不会被计入公用建筑面积，其建筑成本由开发商承担，那么根据“谁投资、谁受益”的原则，开发商可以保留该车位的管理及收益权。如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应该属于全体业主。
由于人防车位在租赁、交易、产权登记等方面均有一定限制性规定，故消费者应了解小区人防车位的租售政策，必要时应咨询当地人防或不动产交易部门确认车位权属，避免遭受不必要的经济损失。
来源 | 羊城晚报•羊城派
题图 | 视觉中国
责编 | 郭思琦
审签 | 谢哲
实习生 | 刘妍琳
