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广州立法史上“成本最高、难度最大、历时最久”的《物业管理条例》即将实施
发布时间：2021/1/24 0:00:00
广州立法史上“成本最高、难度最大、历时最久”的《物业管理条例》即将实施
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
2020-12-29
来源： 广州日报
直击物业管理痛点、难点，破解业委会“成立难、决策难、换届难”，破解物业服务企业“监管难”——被称为广州立法史上“成本最高、难度最大、历时最久”的共110条的《广州市物业管理条例》（简称《条例》）将于2021年1月1日起生效施行，广州市人大常委会28日举行新闻发布会对《条例》进行解读。在解决城市治理难题上，广州市坚持法治思维和法治方式，通过理念创新、制度创新，不断探索超大城市社会治理的新路径。
明确将物业管理纳入社会治理体系
“社区是党和政府联系、服务群众的‘最后一公里’，物业服务管理水平直接影响到社区的生活环境、关系居民的幸福指数。”广州市人大常委会法制工委主任邓成明表示，《条例》将物业管理纳入社会治理体系，明确镇、街道、社区党组织应当加强对物业服务区域基层党组织的指导，发挥党建引领作用，鼓励和支持党员业主加入业主自治组织，发挥模范带头作用。
以往在物业管理中，存在政府相关部门职责权限不明确，镇、街道、居委、社区党组织对业主组织的指导监督力度不够等问题。为此，《条例》进一步明确市、区房屋行政主管部门的职责。其中，镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，根据需要建立物业管理联席会议制度。
广州市住房和城乡建设局局长王宏伟表示，市住建局以市、区两级政府物业管理联席会议制度为依托，统筹14个职能部门落实物业管理监管职责，进一步细化区政府、镇街、居委的职责和分工。
全市已成立业主组织976个
广州市于1998年开始出现业主组织，包括业主大会和业主委员会。“目前，全市已成立业主组织976个，占比不足三成。”邓成明介绍，针对无法选举产生业主委员会的情形，《条例》创设物业管理委员会制度，打造由镇街牵头，居委会、住建部门、物业服务人以及业主代表广泛参与的物业管理新模式。
《条例》明确物业管理委员会的职责，即负责组织选举业主委员会，业主委员会产生后物业管理委员会解散，在业主委员会产生前，则由物业管理委员会根据业主大会的决议、决定，办理物业管理相关事务。物业管理委员会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任，成员人选需向全体业主公示，业主代表人数应当超过半数。
物业服务费调整需经业主共同表决
实践中高空抛物、渗水纠纷、违规装修、违法建设、乱丢垃圾、违规饲养动物、停车收费不规范等问题普遍存在，引发矛盾较多。
对于物业服务费调整程序，《条例》明确，因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经业主共同表决。
广州市司法局副局长张建山介绍，针对物业服务企业“监管难”的问题，《条例》从四方面予以破解：一是细化了物业承接查验的条件、方式、程序、资料移交和物业交接等要求。二是细化物业企业在提供服务、专项服务分包、信息公开、安全防范责任等方面的要求，同时规范物业费的收取及调整。三是健全物业企业退出和交接时限、程序和交接材料等要求，确保物业服务的连贯性。四是通过信用管理等制度加强对物业企业的监管。
从起草到公布实施耗时近四年
《广州市物业管理条例》被称为是广州立法史上“成本最高立法”。广州市人大常委会法制工委主任邓成明对此表示，立法成本高主要指时间成本和人力成本，此次立法难度也是最大，历时时间也最久，《条例》从起草到公布实施，耗时将近四年。
“物业管理立法是兼有民事规范、行政监管和社会治理等内容的综合性法规，涉及面广，利益调和难度大。”邓成明介绍，人大在立法过程中坚持科学立法、民主立法、依法立法，通过深入基层调研、召开座谈会及论证会、网上公开征求意见等多种形式，广泛收集涉及群众切身利益并且反映强烈的关于物业管理的问题。
“我们这个项目的具体经办人，为做好这个条例，还专门在自己居住的小区试行了物业管理委员会制度，最终成功选举出了业委会，通过亲身实践，摸准问题，再通过《条例》来解决问题。”邓成明说。
在立法过程中，存在很多难点和争议。邓成明用了五个“难度大”来形容：
既要保障业主自治权的充分行使，同时又要对业主自治权的行使进行有效监督，制度设计难度大；政府公权力介入物业管理的度难以把握，需要平衡各方主体之间的利益，利益调和难度大；如何构建共建共治共享的社会治理格局，推动政府相关部门、街镇、居委会、业主、业主组织、物业企业、建设单位等在小区治理中形成合力难度大；实践中普遍存在物业服务质量参差不齐，物业服务费缺乏定期调整机制，新旧物业交接冲突等问题，如何通过制度设计解决，难度大；这次疫情防控中，物业服务企业承担了不少社区疫情防控工作。既要明确其在基层社区治理方面的具体职责，又不能侵犯其作为企业经营者的经营自主权，不能对其增加明显不合理的义务。因此，如何在条例中规范物业服务人在应急处置、基层治理等方面的职责，难度大。
市住建局：建成业主决策电子投票系统
广州市住房和城乡建设局局长王宏伟在发布会上介绍，该局已着手研究并确定了9个需要细化的配套文件，包括《广州市物业服务人信用管理办法》《广州市维修资金管理办法》《广州市业主共有资金管理办法》《广州市业主决策电子投票规则》，将于2月28日前全部出台，有利于《条例》各项规定进一步落地。
“以移动互联网技术为依托，建成了业主决策电子投票系统，在全市物业小区大力推广。”王宏伟表示，经升级改造，系统已实现人脸识别绑定业主身份的技术迭代。业主只需在“广州物业管理”微信公众号绑定身份，便可轻松完成《条例》规定的九大类业主共同决定事项的投票表决，包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；选聘和解聘物业服务人；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等。采用电子投票方式决策，业主可以方便、快捷地行使投票权，业主投票的意愿明显提升。
到目前为止，全市已有3300个住宅小区完成数据建库，参与投票业主总人数达56万余人。
