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热烈祝贺程磊、周滨律师代理明珠花园业委会备案纠纷胜诉
发布时间:2020-12-27 0:00:00

热烈祝贺程磊、周滨律师代理明珠花园业委会备案纠纷胜诉
广州物业专家律师网/程磊律师网
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专著《律师说法:物业管理典型案例评析》
专著《律师说法:业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

【主办律师提醒:本案的核心焦点问题是单个业主是否有权提起撤销业主委员会备案的行政诉讼?最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)的解释》第十八条规定:“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”业主委员会备案行为是涉及业主共同利益的行政行为,根据上述规定,业主委员会未对涉及业主共同利益的行政行为起诉的情形下,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。未达到以上比例的业主,无权提起行政诉讼。
【判例来源于中国裁判文书网】
李军俞、黄庆中二审行政裁定书
广州铁路运输中级法院
行 政 裁 定 书
(2018)粤71行终2636号
上诉人(原审原告):李军俞
上诉人(原审原告):黄庆中
上诉人(原审原告):周宇俊
上诉人(原审原告):李果
上诉人(原审原告):梁宇翔
上诉人(原审原告):司徒博文
上诉人(原审原告):潘志雄
上诉人(原审原告):周英杰
上诉人(原审原告):关丽珍
上诉人(原审原告):梁秀珊
上诉人(原审原告):李宏斌
上述十一位上诉人的共同委托代理人:叶晓昆,广东纬韬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):广州市海珠区人民政府素社街道办事处
负责人:庄婷婷,主任。
委托代理人:李胜,广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审第三人:广州市海珠区明珠花园一期业主委员会。住所地:广州市海珠区东晓路193号。
负责人:朱建东,主任。
委托代理人:程磊、周滨,广东博厚律师事务所律师。
原审第三人:广州大明房地产开发有限公司。住所地:广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。
法定代表人:蔡宏江,董事长。
上诉人李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌因诉被上诉人广州市海珠区人民政府素社街道办事处(以下简称素社街)、原审第三人广州市海珠区明珠花园一期业主委员会(以下简称明珠一期业委会)、广州大明房地产开发有限公司(以下简称大明公司)行政备案一案,不服原广州铁路运输第一法院(2017)粤7101行初4322号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明,广州市海珠区明珠花园小区位于广州市海珠区东晓路,分为牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁,其中牡丹阁、金兰阁两座位于广州市海珠区东晓路193、195号,与海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁四座中间隔着一条约20米宽的市政道路;牡丹阁、金兰阁两座同为一封闭围墙与外界相隔,海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁没有围墙与外界相隔;另,紫荆阁、百合阁曾经因违章暂停建设,2015年续建,目前尚未销售。涉案明珠一期业委会系由牡丹阁、金兰阁业主成立的业委会,成立业委会过程中相关文件指称的“海珠区明珠花园一期小区”亦指的是牡丹阁、金兰阁。原告周英杰为牡丹阁相关物业的业主,关丽珍、梁秀珊、李宏斌为金兰阁相关物业的业主,李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔为海棠阁相关物业的业主,司徒博文、潘志雄为芙蓉阁相关物业的业主,大明公司系明珠花园开发商。
2016年8月26日,海珠区明珠花园一期小区朱建东、陶玉枝等15名业主向素社街发出《关于给予指导和协助成立业主大会的函》,请求素社街会同业主组建首次业主大会筹备组,指导协助成立业主大会和选举业主委员会。
2016年9月10日,素社街对明珠花园一期小区全体业主发出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》,公告业主代表条件、报名方法和时间等事宜。
2016年12月6日,素社街对明珠花园一期小区全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》,公示了首次业主大会会议筹备组成员名单。
2017年1月16日,素社街向广州市海珠区住建和水务局作出《关于查询明珠花园一期物业小区业主姓名和房屋面积清册的函》,请求提供明珠花园一期东晓路193号、195号业主姓名和房屋面积清册。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2017年1月23日作出《广州市不动产登记信息列表(明珠花园一期小区)共61页478条信息》。
2017年2月14日,明珠花园一期业主大会筹备组(以下简称筹备组)向明珠花园一期全体业主发出《关于公示<管理规约>和<业主大会议事规则>的通知》,公示管理规约和议事规则,公示期为15天,从2017年2月14日至2017年2月28日,公示期满业主无异议或异议不成立的,将于2017年3月6日至2017年4月10日采用书面形式组织召开首次业主大会会议进行投票。
2017年3月1日,筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知》,通知将于2017年3月6日至4月10日召开首次业主大会会议,并公示据海珠区住宅和水务管理局(原房屋管理局)二所提供的资料,该小区具有投票权的业主总人数为467人,拥有的专有面积为48727平方米。
2017年3月7日,筹备组发出《明珠花园一期小区业主大会投票时间调整的通知》,通知因部分房屋业主不明确,需要公示后再进行投票,故投票时间调整为2017年3月27日至4月30日,会议日期筹备组成员以小组形式佩戴胸牌上门让业主投票。
另,明珠花园相关业主于2017年2、3月向素社街等相关部门反映不认同牡丹阁、金兰阁单独成立业主委员会并质疑筹备组行为的合法性。素社街于2017年5月11日作出海素信[2017]27号《信访事项处理意见书》,主要内容为:一、关于对业主大会筹备组成立过程产生质疑的问题,根据相关规定应当于公示期间以书面形式向属地街道办事处提出,但素社街于2016年11月3日至18日在小区公示筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况,并未收到业主的异议;二、关于筹备事项中没有监督主体等的问题,暂没有发现筹备组有违反规定的行为;三、关于业主委员会委员、专职工作人员补贴的问题,根据《广东省物业管理暂行条例》第三十五条第一款规定、《广州市物业管理暂行办法》第十八条第四款规定处理,由业主大会决定后由全体业主承担;四、关于要求公示筹备组成员名单简历信息、推荐人信息、召开业主见面大会,重新推荐筹备组人员问题,相关事项已于2016年11月3日至18日在小区公示,未收到业主提出的异议,公示期满后素社街于2016年12月6日向全体业主发布成立筹备组的公告。
2017年5月13日,筹备组发出《公示<管理规约>和<业主大会议事规则>表决结果的通知》《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》,公示了《管理规约》《业主大会议事规则》表决结果汇总统计表和明细统计表、业主委员会委员选举结果汇总统计表、明细统计表等,公示期从2017年5月13日起至2017年6月12日止,并告知异议业主查验意见的途径。根据《<管理规约>表决结果汇总统计表》《<业主大会议事规则>表决结果汇总统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》记载,业主总人数479人,小区建筑物总面积58606,参加投票业主人数332人,参加投票业主专有部分面积之和为35252,同意《管理规约》325人,人数比例67.85%,面积之和34611,面积比例59.06%;同意《业主大会议事规则》327人,人数比例68.27%,面积之和34822,面积比例59.42%;同意朱建东、伍蔚民、黄达炳、蔡海亮、陶玉枝、胡新宇、陈耀德、江明山、陈建跃的人数分别为323、318、324、323、322、310、317、308、322,人数比例分别为67.43%、66.39%、67.64%、67.43%、67.22%、64.72%、66.18%、64.30%、67.22%,面积之和分别为34529、33977、34629、34492、34425、33165、33862、32953、34408,面积比例分别为58.92%、57.98%、59.09%、58.85%、58.74%、56.59%、57.78%、56.23%、58.71%。
2017年6月15日,筹备组发出《关于重新公示首届业主委员会委员选举结果的通知》,通知因在2017年5月13日至2017年6月12日公示的有效期内收到书面异议(异议内容是关于金兰阁304房投票权的,提出人为大明公司),于2017年6月12日16:30分在桥东居民委员会办公室进行开箱验票,并邀请素社街、桥东居民委员会工作人对统计、查验表决票过程进行了监督,筹备组成员、大明公司派员参加了开箱验票,现重新公示表决汇总统计结果和表决明细情况。根据《<管理规约>表决结果汇总重新统计表》《<业主大会议事规则>表决结果汇总重新统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总重新统计表》记载,业主总人数479人,小区建筑物总面积58606,参加投票业主人数331人,参加投票业主专有部分面积之和为35152,同意《管理规约》324人,人数比例67.64%,面积之和34511,面积比例58.89%;同意《业主大会议事规则》326人,人数比例68.06%,面积之和34722,面积比例59.25%;同意朱建东、伍蔚民、黄达炳、蔡海亮、陶玉枝、胡新宇、陈耀德、江明山、陈建跃的人数分别为322、317、323、322、321、309、316、307、321,人数比例分别为67.22%、66.18%、67.43%、67.22%、67.01%、64.51%、65.97%、64.09%、67.01%,面积之和分别为34429、33877、34529、34392、34325、33065、33762、32853、34308,面积比例分别为58.75%、57.80%、58.92%、58.68%、58.57%、56.42%、57.61%、56.06%、58.54%。
2017年7月18日,筹备组发出《关于首次业主大会会议决定的公告》,公告自2017年6月15日将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区重新公示后截止2017年7月15日筹备组未收到业主的异议,现将首次业主大会会议作出的决定公告如下:一、依法表决通过了《管理规约》;二、依法表决通过了《业主大会议事规则》。
2017年7月23日,筹备组发出《关于选举产生首届业主委员会的公告》,公告截止2017年7月15日筹备组未收到业主对首届业主委员会委员选举结果的异议,现公告如下:选举产生明珠花园一期首届业主委员会,委员名单如下:黄达炳、蔡海亮、朱建东、陈建跃、陶玉枝、伍蔚民、陈耀德、胡新宇、江明山。
2017年8月8日,明珠一期业委会向素社街发出《业主委员会备案申请报告》。2017年9月26日,素社街作出素社物业备[2017]第1号《业主委员会备案回执》,备案内容如下:1、管理规约、业主大会议事规则;2、业主大会的会议记录和会议决定;3、业主委员会名单及其基本情况;4、本届业主委员会任期:2017年7月16日起至2022年7月15日止;5、业主委员会委员名单:朱建东(主任)、伍蔚民(副主任)、陶玉枝(副主任)、蔡海亮(副主任)、陈建跃(副主任)、陈耀德、江明山、黄达炳、胡新宇。
另查明,原告和大明公司主张明珠花园6栋楼属同一物业管理区域,由同一物业公司管理,且消防控制中心位于金兰阁首层,人防工程位于海棠阁地下一层,系为明珠花园整体而建设,不可分割。原告并提交了以下证据:1、1994年12月30日,原广州市国土局作出穗国土建用字[1994]第900号《建设用地批准书》,记载:“用地单位广州大明房地产开发有限公司、广州市东建实业公司、澳门丽明投资有限公司”,“用地批准文号穗国土建用字(94)第411号及(91)房地字61号”,“用地地点海珠区东晓路地段”,“本批准书有效期自一九九四年十二月—一九九六年十二月”,“批准用地面积贰万叁仟伍佰肆拾贰平方米”,等等。2、2008年7月25日,广州大华物业管理有限公司填写《广州市物业服务项目备案申请表》。2008年11月11日,原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局作出《广州市物业服务项目备案回执》,记载:“广州大华物业管理有限公司:你单位提交物业服务项目备案材料收悉,备案主要内容如下:一、资质等级:三级;二、承接项目名称:明珠花园;三、选聘单位:广州大明房地产开发有限公司;四、项目负责人及联系方式:张伟国34270233;五、物业服务合同期限:期限为长期永久性管理”。3、根据原广州市城乡建设委员会2013年9月30日的穗建开纪[2013]584号《会议纪要》记载:“……会议议定事项如下:一、关于房屋的销售。鉴于明珠花园一期(包括牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁共4幢)已建成,并已办理初始登记,除芙蓉阁整幢未销售外,其余3栋均有部分房屋已预售,会议议定明珠花园一期房屋原则上采用现楼销售的方式,在解除抵押、查封情况下进行销售。……对于明珠花园二期(紫荆阁、百合阁),待盘活复工后依法按预售的方式进行销售。……”4、2016年11月2日,广州市民防办公室作出穗民防验[2016]43号《人防工程专项竣工验收备案意见书》,记载:项目名称第三组团A(2幢33层住宅楼)、第一组团B(4幢23层住宅楼)(自编明珠花园),建设地点海珠区东晓新村、明珠花园地段,防空地下室建设意见书穗人防建[1992]122号、穗人防建[1993]7号,总建筑面积77000平方米,建设位置第一组团B工程地下室负一层、负二层,应建面积8292平方米,实建面积9464平方米,平时功能汽车库,战时功能二等人员掩蔽所、物资库,掩蔽人数800人,备案意见同意竣工验收备案,等等。诉讼中,原告称第三组团A(2幢33层住宅楼)指的是金兰阁和牡丹阁,第一组团B(4幢23层住宅楼)指的是其他四栋楼,而人防工程建设在第一组团B地下,属于不可销售的车位,只可以出租,可销售车位均位于金兰阁和牡丹阁地下;小区目前车位大部分尚未销售。
素社街主张涉案牡丹阁、金兰阁应为独立物业管理区域,素社街已履行职责,并提交了以下证据:1、2017年8月15日,广州市海珠区房屋安全和物业二所对广州大华物业管理有限公司作出的《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》,主要内容为:广州大华物业管理有限公司已对明珠花园一期(东晓路193、195号)、二期(东晓路201、203、205、207号)实施了物业管理行为,但至今仍未办理物业管理区域备案手续,请该司根据《广州市物业管理暂行办法》第十三条规定于2017年8月18日前向该所提交上述资料并办理明珠花园一期、二期的物业管理区域备案手续。2、2017年9月11日,广州市海珠区住房和建设水务局向素社街作出的海建局函[2017]990号《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》,记载:“……《广东省物业管理条例》第七条规定:‘物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。’明珠花园一期(以下简称一期)包括牡丹阁、金兰阁2栋楼,该2栋楼独立成院,与明珠花园二期(以下简称二期)楼栋中间有市政道路隔开,一期地下车库与二期地下车库完全独立,一期设施设备与二期的设施设备能够分割、独立使用,符合划定为独立物业管理区域的基本条件。据了解,贵街接受一期业主申请,综合考虑明珠花园属烂尾楼小区的事实及社区民情、社区建设等因素,目前已指导召开一期首次业主大会,经“双过半”业主同意通过了明珠花园一期业主大会议事规则和管理规约,并选举了明珠花园一期业主委员会。《广州市物业管理暂行办法》第十七条规定:‘一个物业管理区域成立一个业主大会。’鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件,且贵街已指导成立一期业主委员会,综合社区建设和管理等因素,我局认为贵街提出对一期进行物业管理区域备案的建议是合理的。我局工作人员已多次督促广州大华物业管理有限公司(以下简称大华物业公司)尽快办理明珠花园小区物业管理区域备案手续。我局属下事业单位广州市海珠区房屋安全和物业二所(以下简称区房管二所)于2017年8月15日向大华物业公司发出《关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》(海建二所物字[2017]16号),督促大华物业公司尽快申办物业管理区域备案手续。由于大华物业公司对物业管理区域备案相关政策法规仍不够理解,其于8月25日提交的资料不符合相关规定,区房管二所已要求大华物业公司补正。我局将继续督促大华物业公司按规定申办明珠花园的物业管理区域备案手续。”
明珠一期业委会主张明珠花园牡丹阁、金兰阁有独立的预售许可证,电房、泳池及地下室等相关设施设备均由该两栋业主分摊,地下车库、水电使用等亦完全独立,因此符合划定为独立物业管理区域的条件,明珠一期业委会提交了以下证据:1、因明珠一期业委会申请公开“东晓路193、195号(明珠花园一期)商品楼预售证等相关资料(含地下车库近三年预售证等情况)”,广州市住房和城乡建设委员会于2017年11月7日作出穗建审批[2017]2344号《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会申请公开政府信息答复书》,公开了穗房预字第930023号、第930067号《广州市商品房预售许可证》复印件。根据穗房预字第930023号《广州市商品房预售许可证》记载:预售单位大明公司,座落地址海珠区海印大桥南端,东晓路东侧,楼宇名称(编号)明珠花园A1、A2栋(自编:牡丹阁、金兰阁),层数三十三层,销售总建筑面积49230平方米、共512套,日期为1997年10月24日。根据穗房预字第930067号《广州市商品房预售许可证》,预售单位大明公司,座落地点海珠区东晓路地段,楼宇名称(编号)明珠花园(第一期预售:一组B自编:海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁)层数:二十三层,销售总建筑面积84549平方米,共1243套,日期为1997年10月24日。2、2017年12月5日,广州市房地产测绘院作出《测绘地理信息技术服务报告》,记载:“……广州市海珠区东晓路193号、195号分摊面积共计9404.6892平方米由以下公设按面积比例计算组成:(1)位于地下室:发电机房,面积为55.6243平方米;专变低压配电房,面积为26.6986平方米;泵房,面积为126.3028平方米;水池,面积为90.6000平方米;游泳池,面积为220.5390平方米;泳池循环水水泵房,面积为33.3655平方米;电话机交换箱房,面积为14.5544平方米;以上分摊项总面积为567.6846平方米,由193、195号整栋大楼各单元分摊;公变低压配电房,面积为38.3984平方米,由193、195号2-33层各单元分摊;193号化粪池,面积为56.4940平方米,由193号所有单元分摊;195号化粪池,面积为56.4940平方米,由195号所有单元分摊;梯间、电梯大堂、管井、面积为137.4912平方米,由地下室分摊。(2)位于首层“193号大堂及通向住宅的梯间、电梯大堂、门廊,面积为268.4746平方米,由193号2-33层各单元分摊;195号大堂及通向住宅的梯间、电梯大堂、门廊,面积为248.9955平方米,由195号2-33层各单元分摊;193号住宅管理中心,面积为39.2419平方米,公变配电高压房,面积为47.6115平方米,由193号所有单元分摊;195号住宅管理中心,面积为39.2694平方米,公变综合房,面积为62.3836平方米,专变高压配电房,面积为47.4152平方米,由195号所有单元分摊;193号通向地下室的梯间,面积为16.5196平方米,195号通向地下室的梯间,面积为16.5880平方米,由地下室分摊;193号管井、消防栓、门廊,面积为28.8793平方米,由193号首层分摊;195号管井、消防栓,面积为8.0620平方米,由195号首层分摊。……”3、2018年1月9日,广州市自来水公司南区供水分公司出具说明一份,记载:“我司编号为0003916373的水表为东晓路193-195号区域独立供水的计费水表,用水性质为居民用水。另外用水编号为0003916706的水表为东晓路193-195号区域独立供水的计费水表,用水性质为经营服务用水。”
原审法院认为,《物业管理条例》第十六条第一款规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续:(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会的会议记录和会议决定;(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章,同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。……”因此素社街有进行业主委员备案相关职权。
《物业管理条例》第九条规定:“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”据此,一个物业管理区域成立一个业主大会,因此确定物业管理区域是成立业主大会的前提条件。本案中明珠花园牡丹阁、金兰阁召开业主大会成立明珠一期业委会,而原告提出的异议主要在于其认为明珠花园的牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁同属于一个物业管理区域,应成立一个业主大会,并由此选举产生一个业主委员会。因此,本案争议焦点在于广州市海珠区明珠花园的牡丹阁、金兰阁是否属于一个物业管理区域。《广东省物业管理条例》第七条规定:“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定:“建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。”第十三条规定:“已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理:(一)物业管理区域备案申报表;(二)物业服务合同;(三)物业服务企业资质证书;(四)《建设用地规划许可证》及附图;(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;(七)地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。”本案中,明珠花园小区已由广州大华物业管理有限公司实施物业管理,因此,根据上述规定,应当由广州大华物业管理有限公司提交资料向广州市海珠区住房和建设水务局办理物业管理区域备案手续,广州市海珠区住房和建设水务局认为划定或确定的物业管理区域不合理的,应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见,对物业管理区域划定有争议的广州市海珠区住房和建设水务局应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。广州市海珠区房屋安全和物业二所曾于2017年8月15日对广州大华物业管理有限公司作出《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》,通知办理明珠花园一期、二期的物业管理区域备案手续。在广州市海珠区住房和建设水务局2017年9月11日向素社街作出的海建局函[2017]990号《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》中记载:“……明珠花园一期(以下简称一期)包括牡丹阁、金兰阁2栋楼,该2栋楼独立成院,与明珠花园二期(以下简称二期)楼栋中间有市政道路隔开,一期地下车库与二期地下车库完全独立,一期设施设备与二期的设施设备能够分割、独立使用,符合划定为独立物业管理区域的基本条件……鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件,且贵街已指导成立一期业主委员会,综合社区建设和管理等因素,我局认为贵街提出对一期进行物业管理区域备案的建议是合理的。我局工作人员已多次督促广州大华物业管理有限公司(以下简称大华物业公司)尽快办理明珠花园小区物业管理区域备案手续……”因此明珠花园牡丹阁、金兰阁虽未进行物业管理区域备案,但广州市海珠区住房和建设水务局在对素社街的复函中已认定明珠花园牡丹阁、金兰阁“符合划定为独立物业管理区域的基本条件”。原告及大明公司虽主张消防中心、人防工程等配套设施设备分别位于明珠花园不同的位置,但并未提交相关依据证明上述设施设备的位置是否对确定物业管理区域造成影响,因此不能对抗广州市海珠区住房和建设水务局作为当地房地产行政主管部门出具的意见;同时,相关法律法规并未规定业主委员会备案以物业管理区域备案为前提。因此,原告及大明公司主张牡丹阁、金兰阁不能单独成立业主委员会的意见原审法院不予采纳。
《物业管理条例》第十一条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《广州市物业管理暂行办法》第四十条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当公告,公告时间不少于7日。需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。”本案素社街收到明珠一期业委会提交的备案申请及相关材料后,经审查符合上述有关规定作出的备案回执并无不当。
综上所述,原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决:驳回原告李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌的诉讼请求。案件受理费50元由原告李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌共同负担。
上诉人李军俞、黄庆中等十一人不服原审判决,向本院提起上诉称:一、本案一审法院认定事实不清,本案涉案物业管理区域并未划分,依法不能成立业主委员会。广州市海珠区住房和建设水务局对被上诉人作出的复函并不构成对物业管理区域的依职权划分具体行政行为,且其自身也认为没有对物业管理区域进行过划分。这与本案一审法院认定的事实显然不符。二、涉案小区不属于《广东省物业管理条例》第七条中规定的“设施设备能够分割独立使用,可以划定为不同的物业管理区域”的情况,首先,规划许可红线图将整个小区化为同一地块,两个片区,业主卡互通,不宜分割。其次,两个片区的物业管理费统一收取,理应共同享用小区内部的公共设施。因此本案涉案小区不宜进行分割管理。故上诉请求:1、请求判决撤销原广州铁路运输第一法院作出的(2017)粤7101行初4322号判决,改判支持上诉人诉讼请求;2、请求判令本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市海珠区素社街道办事处二审答辩认为:一、明珠花园一期业主委员会备案申请资料齐全、符合法定条件,被上诉人依法办结了备案手续,程序及结果均符合法律的规定。除对物业区域划分存有异议外,上诉人在一审及上诉阶段均未就备案审查要件及程序提出过异议。二、“物业管理区域划分”法律上仅属于业主才可行使的权利。海珠区住房和建设水务局的复函是对划分事实的确定,符合《广东省物业管理条例》第七条的规定。上诉人将“对争议做出确定”理解为“产生划分物业管理区域效力的决定”的理解是错误的,没有法律依据。三、本案中,将明珠花园一期作为独立的物业管理区域划分是符合法律规定的。四、将涉案物业管理区域作为独立划分区域,进行业主委员会备案工作,有利于居民的生产、生活和小区的稳定与安宁。因此,被上诉人认为一审事实清楚,适用法律正确,应当维持一审判决,驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人广州市海珠区明珠花园一期业主委员会二审述称:一、上诉人不具备原告的诉讼主体资格,应依法裁定驳回其起诉。本案被诉备案行为是行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,其起诉不具备针对业主委员会备案行为提起本案之诉的原告主体资格。二、针对明珠花园一期的物业管理区域问题,海珠区住房和建设水务局已明确复函,明珠花园一期符合划定为独立物业管理区域的基本条件。三、业主委员会已向被上诉人素社街道办事处提交了符合法律规定的资料,形式要件齐备,街道办在收到资料后亦尽到了审慎审查的义务,并颁发备案回执。四、物业管理区域备案问题不应在本案中处理,如上诉人对海珠区住房和建设水务局的复函不服,完全可以通过行政诉讼途径撤销该复函,或者另循法律途径解决。请求二审法院裁定驳回上诉人的起诉。
原审第三人广州大明房地产开发有限公司二审未提交答辩意见。
经二审审查,原审法院查明的事实清楚并有相应证据证明,本院予以确认。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)的解释》第十八条规定:“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”业主委员会备案行为是涉及业主共同利益的行政行为,根据上述规定,业主委员会未对涉及业主共同利益的行政行为起诉的情形下,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中,李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌仅是涉案小区的部分业主,根据本案查明事实,并非专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。根据上述规定,不符合本案原告的诉讼主体资格。原审法院处理错误,本院予以纠正。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项的规定,裁定如下:
一、撤销原广州铁路运输第一法院(2017)粤7101行初4322号行政判决;
二、驳回上诉人李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌的起诉。
本裁定为终审裁定。
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审判长 朱 琳
审判员 彭铁文
审判员 王 荣
二〇一八年十月三十一日
法官助理陈雪仪

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