期满拒不“退场”并追讨物管费
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2019年01月25日 00:21 信息时报
□信息时报记者 邱作霖 许月映
通讯员 罗倩琳 李允玲
近日，记者从佛山市禅城区法院了解到，佛山一家物管公司在被业委会“解聘”后，在长达一年多的时间内拒绝撤场。其后，该物管公司还将小区34名业主告上法庭，要求他们支付截止至2017年8月的管理费用。据悉，该系列案中，经判决的案件共有21件。法院表示，对于物管公司在应该退场之日起的管理费用，全部不予支持。
物管拒撤场追讨物管费
2008年8月12日，小区开发商将其开发的涉案小区委托给一家物管公司进行物业管理，并签订了《前期物业服务合同》。根据开发商出具的《委托书》，确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托给幸福物业公司（化名）。
同时，根据业主方与前一家物管公司所签订的《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。
2016年5月6日，该小区（第一届）业主委员会决定聘用新的物管公司，新的物管公司的服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。之后，业委会向小区业主发出《退场公告》，声明幸福物业公司的在小区内的管理服务工作将于2016年5月31日正式结束。
不过，幸福物业公司后来在国土城建水务局、业委会通知退场后，并未实际退场，仍坚持提供物业服务。一些业主因此也拒绝向幸福物业公司交纳管理费用。
2018年2月，幸福物业公司一纸诉状，向禅城法院提起诉讼，要求小区的34名业主支付各自拖欠至2017年8月的物管费。
撤场后的物管费不予支持
禅城法院经审理后认为，经该物业公司和业主确认，双方没有签订物业管理合同。物业公司表示现时是按前期物业服务协议之内容而维持小区物业的日常管理和服务。不过，幸福物业公司虽未通过招投标的方式或经过有权行政主管部门的批准采取协议条款方式选聘为小区的前期物业公司，但据审理查明，在幸福物业公司主张业主们欠费期间，涉案小区确由幸福物业提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，因此在2016年5月31日之前的物业管理费，业主们应向幸福物业公司缴纳物业服务费用。
至于2016年5月31日及之前物业管理费用该如何支付，法院经审后确认，2015年11月12日，居委会工作人员在日常消防安全巡查时先后发现，该小区某些位置的消防栓都有不同程度的损坏，如果有突发火警，就对第一时间抢救造成影响，居委会人员已将情况告知该物业公司。由于该物业公司在其提供物业服务期间并未履行好维护消防设备的义务，故结合案件实际情况，兼顾公平原则，对物业公司应当退场日前的物业服务费按照参照标准的80%计算。
对于2016年5月31日之后的物业管理费，依据法律规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。幸福物业公司于2016年5月31日结束，但未退出涉案小区。现该公司再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，该院不予支持。
最终，在判决的21件案件中，禅城区法院以2016年5月31日为界，在此前的物管费用业主按八成支付；在此后的物管费用，法院不予支持。在该21个案件中，幸福物管公司诉请的金额共计77096元，法院判决支持部分诉请的金额合计14513.44元。
据悉，2018年禅城法院受理的物业服务合同案件有618件，相较于2017年受理433件，同比上升43%。更多案件纠纷源于业主对于物业公司的服务质量不满、物业公司的商业收入不透明等等，物业公司在收取管理费的同时应提升自身的物业服务水平，使物业管理费收益应与提供的服务质量相适应。
（本文来自于信息时报）
