南泰明湾业委会状告原物业胜诉
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2017-08-16 05:39:11 来源: 南方都市报(深圳)
珠海“天价物业离场费”追踪
物业公司服务结束，小区业委会重新聘请新的物业公司，却遭遇原物业公司拒绝撤出，还要求业委会支付2000多万元的地下车库所有权费用和300余万元的“离场费”。南都在2016年5月24日报道的这起事件有了新进展。记者昨日获得法律文书证实，法院一审要求物业自判决生效五日内，退出南泰明湾花园小区的所有物业服务区域，并向业委会无偿移交物业服务用房和相关设施、资料。
起因：业主要求换物管，旧物业拒绝离场
记者了解到，诉讼所涉及事件发端于2015年底。2015年11月，南泰明湾第一届业主委员会成立，任期5年。业委会成立后，开始多次给负责管理小区的南泰物业提出意见，要求对小区内存在的问题进行整改，但物业公司均未做到。
2016年1月，业委会公开选聘了一家新的物业公司，并签订了新的物业合同。
但新物业的入场却遭到南泰物业公司的拒绝，南泰物业开出业委会支付合计2000多万元的天价退场条件。南泰明湾小区位于香洲区南屏镇，2008年小区建成并交付使用，共38栋816户。南都记者了解到，此次被业委会称为“老赖”的南泰物业是该小区的前期物业，系当时与开发商签订的物业合同。
南都记者看到，南泰物业给小区业委会提出的条件是两项费用清单，一项是《小区更换维修项目清单》，包括更换排污管费用30余万元、路灯费用18万余元、员工遣散费23万余元、小区雨水井盖22万余元等合计300余万元；另一项则是南泰明湾小区地下车库费用，物业公司表示，地下车库剩下111个车位未售出，按照单价19万不等，业委会必须为此支付2117万元的天价车位购买费用。
当时记者就此联系了南泰物业的负责人，但对于天价离场费一事，对方只表示让南都记者去问居委会，并两次挂断了记者电话，拒绝对此发表意见。
因为双方对于“离场”无法达成一致，小区仍被南泰物业管理，在相关政府部门建议下，业委会选择了起诉。
物业：提前解聘不是业主共同决定，不合法
法庭上，业委会提出，经过多方协商，已就原物业职工的去留问题、单身公寓以及小区周边商铺的物业管理移交问题、拖欠的管理费问题、物业用房问题、地下车库的产权不属于物业交接事项等达成了一致意见，但对小区公用设施设备维修费及前期投入的资金费用问题未能达成一致意见。因协商未成，南泰物业至今拒不交接，也不退场，导致新的物业管理公司不能进场，按照合同约定为小区提供物业管理服务。
业委会方面表示，根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。由于原告南泰明湾花园业主委员会已于20 16年1月22日与珠海市明城物业管理公司签订书面的《物业服务合同》，南泰物业与南泰明湾花园小区开发商签订的前期物业服务合同也应该终止。由此，南泰物业也应当退出南泰明湾花园小区物业服务区域；同时，根据相关法律法规的规定移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等。
南泰物业方面珠海南泰市场经营有限公司则表示，提前解聘并不是由南泰明湾业主共同决定，也未经召开业主大会表决，而是由业委会径直发布招标文件选聘新的物业公司从而迫使物业公司退出服务区域，违反法律规定；此外，业委会在业主大会召开的时间未届满前，以及在业主大会投票结果未按照法律规定公示满30日就与新物业签订了物业合同，违反了法律规定；业主大 会 的 投 票 结果，也无法证明符合“双过半”的法定条件，也未得到珠海市香洲区住房和城市更新局关于选聘新物业公司合法性的确认。因此对方无理由让自己离场。
法院：原物业需退出
记者了解到，在案件进行的同时，也有案外人另外提起诉讼状告南泰明湾小区业委会，要求法院撤销业委会聘用新物业的决定。案外人提出，选聘新物业前，没有履行相应的程序解聘原物业企业；业主大会作出的结果没有经过30日的合理公告期；投票结果中的双过半没有事实依据。
香洲区法院于20 17年6月19日作出民事判决书，该判决认为，上述理由均不成立，珠海市香洲区南屏镇人民政府对南泰明湾小区业主大会选聘明诚物业程序合法性已进行了审查和认定，并已对上述业主大会结果进行了备案。目前这一民事判决书已发生法律效力。
对于业委会起诉原物业一案，香洲区法院在判决书上表示，小区开发商珠海经济特区十二村股份合作公司与珠海南泰市场经营有限公司签订的《南泰明湾花园物业管理合同》约定，期限未满业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止。
小区业委会成立后，聘用了其他物业公司为南泰明湾花园小区提供物业管理服务。珠海市香洲区南屏镇人民政府，审查核实了南泰明湾小区成立业主委员会及选聘明诚物业服务企业的相关程序并认定程序合法有效。法院认为，业委会与其他物业管理公司签订的《物业服务合同》合法、有效，即使由于原物业未退出小区导致新选聘物业公司未能实际进入小区提供物业管理，珠海经济特区十二村股份合作公司与珠海南泰市场经营有限公司签订的《南泰明湾花园物业管理合同》也应自然终止。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”珠海经济特区十二村股份合作公司与珠海南泰市场经营有限公司签订的《南泰明湾花园物业管理合同》应终止，原物业公司应退出南泰明湾花园小区的所有物业服务区域，移交小区物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。
业委会：可能申请强制执行
昨日记者也就该判决联系了南泰明湾小区业主，对方表示，既然法院已经判决，原物业公司应当执行，如果拒绝，业委会只能申请法院进行强制执行。不过，记者也从法院了解到，该案目前属于一审判决，原物业尚在上诉期内。
律师说法
“小区业委会有权利在服务期限结束后换物业公司”
近年来，旧物业公司拒绝离场的新闻屡屡见于报端，在珠海亦有不少小区遭遇类似问题，不少小区业委会无奈之下也与物业公司进行了长时间的官司。除此之外，还有什么办法解决这一现象？
广东粤广律师事务所律师张扬在接受南都记者采访时表示，物业公司的性质是一家服务公司，是小区业主聘请来为自己服务的，业主才是小区的主体。小区业委会有权利在服务期限结束后更换物业公司，只要明确了合同结束时间，并给足旧物业离场交接时间，物业公司必须无条件离场。此外，对于屡屡出现的类似事件，张扬建议，物业协会可以建立一个物业黑名单，对于有这些不良记录的物业企业进行公示。此外，对于拒绝离场期间物业公司收入也应当返还给业委会，并进行处罚。
采写：南都记者 朱鹏景
