物业公司无权提起业主撤销权诉讼
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》
广州物业专家律师周滨提醒：
业委会召开业主大会作出的与物业管理有关的决议属于全体业主的自治范畴，其效力仅涉及该小区内的全体业主，只有业主才有权行使撤销权，物业管理公司并非小区业主，无权对业主大会更换物业决议提起无效的诉讼。
[案例]
原告福州xx物业管理有限公司南京分公司。
被告南京市xx中央花园住宅小区业主委员会。
原告xx物业诉称，原告与xx金辉置业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向xx中央花园小区提供物业管理。2015年12月28日，被告向xx中央花园业主发出告全体业主书，告知业主委员会决定启动招投标程序重新选聘物业管理企业，2016年1月5日被告在网上进行招标，被告直接作出解聘原告的行为未经业主大会投标表决，违反法律规定，侵犯原告的权利，2016年2月1日被告向业主发布结果公告，宣布由银城物业和上海金地物业公司作为候选人进入竞争性谈判，而事实上该小区入住业主达数千名，109名业主完全达不到重新选聘的法定人数。故诉至法院，请求判令被告解聘原告的行为无效。请求判令被告重新选聘物业管理企业的行为无效。请求判令在小区业主大会依法选出新的物业管理企业并在移交管理权前，原告继续为小区提供物业服务。被告承担本案的诉讼费用。
被告中央花园业委会辩称，一、原告并非本小区业主，无权对业主大会决议提起无效的诉讼，应驳回原告起诉。二、被告根据业主大会的决定，与银城物业公司签订的物业服务合同已生效，案涉前期物业服务合同已终止，原告无权继续提供前期物业服务。
经审理查明，2008年5月，福州xx物业管理有限公司与江苏xx金辉置业公司签订《前期物业服务合同》，其中第三十条约定，“本合同期限自2008年5月25日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
2015年12月28日至3月18日，被告中央花园业委会召开小区业主大会会议，以人数、面积双过半作出聘用南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）的决定。被告中央花园业委会根据业主大会的决定和授权于2016年3月28日与银城物业公司签订物业服务合同，该合同已生效，本案诉争的前期物业服务合同已终止。
上述事实，有2015年小区业主大会议事规则、南京物业网的选聘公告、告全体业主书、候选物业企业审查公告、招募业主参加物业选聘答辩会公告、评标答辩业主签到表、物业选聘答辩记录、物业选聘答辩结果公告、召开临时业主大会会议公告、业主大会记录，庭审笔录等证据证实。
本院认为，所谓业主大会是由一个特定的物业管理区内的全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，而业主委员会是由该物业管理区域内全体业主选出，代表全体业主共同利益的民间组织，在本案中被告中央花园业委会召开业主大会作出的与物业管理有关的决议属于全体业主的自治范畴，其效力仅涉及该小区内的全体业主，只有业主才有权行使撤销权，原告xx物业并非小区业主，无权对业主大会更换物业决议提起无效的诉讼，被告中央花园业委会根据业主大会的决议和授权于2016年3月28日与银城物业公司签订物业服务合同，本案讼争的前期物业合同即已终止，符合相关的法律规定，本院予以确认。故依照《中华人民共和国物权法》第七十五条 、七十八条，《物业管理条例》第八条 、第九条 、第十条 ，第十九条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 之规定，判决如下:
驳回原告福州xx物业管理有限公司南京分公司全部诉讼请求。
