合肥业委会成立难换届也难 清华园业委会成立半年仍是“黑户”
广州物业专家律师网/程磊律师网
—— “揭秘业委会”系列报道①：“成立难”
2016-07-25 07:04 来源：万家热线
编者按：业主委员会是小区业主大会的执行机构，对小区管理起着重要的作用。然而，理想很丰满，现实却很“骨感”。最新数据显示，合肥蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区四区共有小区2137个，有业主委员会的小区仅382个，业委会成立率不足3成。业委会成立与运行中存在哪些问题？……7月25日起，本网推出“揭秘业委会”系列报道，剖析典型小区案例，揭秘业委会的酸甜苦辣。
半年前，清华园小区业主自发成立业委会。不过，因为未能成功备案，目前仍是“黑户”。
最新调查数据显示，合肥有2000多个小区，90%的小区符合业委会成立条件，却只有300余个小区成立业委会，业委会成立率不足30%。半年前，合肥清华园小区业主自发成立业委会，因未能成功备案，仍是“黑户”。诸如此类案例在合肥还有很多，为何成立业委会这么难？
居民自发成立业委会 未能成功备案仍是“黑户”
业主委员会，一般由业主或业主大会会议选举产生，由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
2015年7月，计含平准备在合肥包河区滨湖假日花园清华园小区（以下简称“清华园小区”）成立独立业委会时，恐怕没想到会这样困难。
合肥滨湖假日花园由四个住宅小区以及一个农贸市场、一个在建的酒店组成，约有1.2万名业主。计含平居住的清华园小区属于滨湖假日花园四个住宅小区之一，有2000余名业主。
2015年4月21日，滨湖假日花园召开首届业委会筹备会议，但筹备过程中四个小区推举的筹备小组成员因话语权问题未能达成一致意见，不欢而散。
按照相关规定，小区业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主委员会成立后，应在30日之内前往主管部门备案。
2015年10月至2016年1月，在社区未同意接受邀请的情况下，清华园小区业主自发组织业主大会并推举计含平为业委会主任。2016年1月21日，清华园小区业委会向滨湖世纪社区和包河区住房和城乡建设局（以下简称“包河区住建局”）递交备案表，遭到拒绝。同年4月7日，清华园小区邮寄的备案材料也遭到拒收。
为了使清华园小区业委会获得“合法身份”，计含平曾以个人身份将包河区住建局告上法庭，要求将清华园小区划分为独立的管理区域。按照当前规定，一个物业管理区域仅能成立一个业委会，清华园小区隶属于滨湖假日花园小区，不是独立的物业管理区域。这是清华园小区成立业委会的最大障碍。
此次庭审中，包河区住建局答辩称，拒绝清华园小区成立独立业委的理由是滨湖假日花园小区“物业配套用房一体化、车库配比一体化、公用设施一体化”，因此四个小区“公用配套互为一体，无法独立分割”。因此，计含平等人要求重新划分滨湖假日花园物业管理区域“缺乏事实和法律依据”。
本案最终由于诉讼主体不适格被法院驳回诉请。随后，计含平又以清华园小区业委会的名义将包河区滨湖世纪社区服务中心、包河住建局告上法庭，要求两被告为清华园小区业委会备案。目前，该案仍在审理之中。
顶着“未备案”身份的清华园小区业委会，虽然已经成立半年有余，仍然是名符其实的“黑户”。
业委会成立难 换届也难
为了获得业委会合法身份，合肥森林海小区业委会花了5年时间。
据了解，森林海小区共有1518户，尽管业委会从2011年起就开始筹备，但直到2016年3月份，首届业委会才正式成立。
与其相似，九溪江南园小区也花了近5年时间才成立首届业委会。2011年，该小区业主曾尝试成立业委会，当时由于入住率不足等问题夭折。2014年，业主再次呼吁成立业委会，2015年年底九溪江南园小区业委会成立。
追溯到更早的时间，自2008年起，合肥翠微苑小区业主就想成立业委会。不过几批筹备组人员的努力都“无疾而终”，直到2014年7月22日，翠微苑首届业委会才成立。
但是，翠微苑首届业委会仅生存了半年，2014年12月便解散。又经过了半年时间，翠微苑第二届业委会才艰难成立。
不仅成立难是普遍存在的问题，本网调查的合肥四大主城区的众多小区中，换届难也成为业委会遇到的普遍难题之一。
2016年6月，合肥琥珀山庄小区第七届业委会筹备一年多时间，仍然没有顺利换届。
因质疑琥珀山庄原业委会筹备组“未对小区事务尽职尽责”、违反规定未公示便更换原业委会成员、筹备组自身成员反复更换，2016年6月8日，合肥琥珀山庄22位业主发起成立“新琥珀山庄业主委员会换届筹备组”。
自此，新旧筹备组互相“掐架”，各不相让，琥珀山庄业委会的换届之路困难重重。
作为合肥较早成立业委会的小区之一，安居苑业委会也遇到换届难问题。2000年10月安居苑小区成立安居苑东村业委会，2004年安居苑西村建好后，原安居苑东村业委会与西村业委会合并，成立安居苑业委会。可是直到2013年，安居苑业委会才进行换届选举，2014年4月新一届业委会才正式成立。
根据《安徽省物业管理条例》及《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》的规定，每届业委会的任期一般为3年，安居苑小区业委会的换届选举却用了近10年时间。
合肥中心城区业委会成立率不足三成 成立业委会为何这么难？
根据合肥蜀山区、包河区住建局物业管理与住房保障科，合肥庐阳区、瑶海区住建局物业管理办公室提供的最新统计数据，目前这四个中心城区辖区内共有小区2137个，成立业委会的小区仅有382个。据了解，合肥90%的小区符合成立业委会的条件，因此合肥小区业委会成立率不足3成。
安徽大学马院社区发展研究中心常务副主任、合肥业主论坛创始人凌德庆认为，业主大会筹备成立难、业委会运转难、换届难是合肥业委会生存现状中的三个顽疾。
“资金、业主内部不团结当然是其中一个原因，但眼下更主要是外部环境不配合，开发商、物业担心业主组织（业委会）成立后，会失去一些短期既得利益，而相关基层政府部门对和业主组织这个新事物打交道不太习惯。”
安徽凯安律师事务所律师吕海波认为，成立难、换届难是业委会目前面临的最大问题。吕海波说，业委会在成立过程中可能会受到物业公司、开发商甚至基层政府等的阻挠，“不想让它成立，这个时候的‘斗争’最艰难。”
蜀山区住建局物业管理和住房保障科科长何骥认为，业委会筹备时间长短，主要与开发建设单位是否“情愿”、业主参与度有关。他见过最快成立业委会的小区仅用了45天，因为这个小区面积小、小区居民意向明确。
翠微苑小区业委会主任张华认为，业委会的筹备过程中，小区业主的态度起重要作用。该小区自2008年起自2014年期间业委会筹备不断夭折，最大的难点是“业主不积极”，筹备中参与的人不多，关注的人不多。（文/潘巧）
