房产管理局无权直接取消业主委员会委员资格

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

    业主委员会是同一物业管理区域内的业主通过召开业主大会投票选举成立的自治管理组织，如业主委员会委员存在前述违反法律法规或管理规约的法定情形，应当经过业主委员会会议、业主大会会议表决决定中止或终止其职务。房管局无权直接取消业主委员会委员资格。

[广东省东莞市中级人民法院判例]

上诉人（原审原告）:罗某某

被上诉人（原审被告）:东莞市房产管理局

原审第三人:樟木头xdzx业主委员会

2014年9月17日，罗某某 向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1.东莞房管局履行监管职责，取消不合法当选委员余毓文、邓伟聪、刘沛铭、钟卓卫的资格；2.东莞房管局履行监管职责，以使xdzx居民业主委员和xdzx商铺业主委员名额按xdzx居民面积和xdzx商铺面积比例分配。

原审法院查明:2013年3月，东莞市樟木头镇xdzx第四届业主委员会成立业主大会筹备小组，同年4月21日，该物业业主大会召开，通过《管理公约》和《业主大会议事规则》，选举产生新一届的业主委员会，任期三年，包括罗某某 、其他候选人余毓文、邓伟聪、刘沛铭、钟卓卫等在内的11名业主作为候选人均当选业主委员会委员，相关人员在《业主大会会议结果公告》上签名，物业所在的东莞市樟木头樟罗社区居民委员会也加盖公章。2013年5月，该业主委员会向东莞房管局提交备案申请表，并提交业主大会结果公告、委员业主身份证明文件、委员个人简历、《管理公约》、《业主大会议事规则》、会议记录、公示照片、业主大会现场照片等资料。东莞房管局审查后，于2013年11月4日作出东房物（2013）33号备案通知书，确认该业主委员会已备案。

2013年8月17日，罗某某 向东莞房管局提交书面文件，反映部分业主委员会委员欠交管理费和要求物业分开管理问题。2013年10月17日，东莞房管局作出《关于xdzx业主委员会成立的有关问题回复》，主要内容为:xdzx业委会委员是根据有关文件法规选举产生；罗某某 投诉个别委员欠费问题，该管理处已通知补交，并出示交费后证明；至于要求商场与住宅分开管理，因xdzx是独立大厦小区，不能分开管理。罗某某 又向樟木头镇人民政府信访办投诉，投诉内容包括要求终止欠费委员的职务。樟木头镇信访办将罗某某 的投诉信转交东莞房管局处理，东莞房管局2014年6月17日向樟木头镇人民政府信访办作出《关于《樟木头镇信访事项转办单》（樟群字访（2014）69号）文件的复函》，主要内容如下:1.樟木头xdzx第四届业主委员会选举合法有效；2.该选举过程中，东莞房管局负责协调与指导工作，选举符合业主委员会成立要求，不存在信访人反映房管所失职之说；3.信访人向房管所进行举报、投诉，房管所均有通过电话、书面等方式回复。2013年12月18日，东莞房管局向罗某某 书面说明，主要内容是:上述选举符合选举规则；关于委员欠交管理费，罗某某 作为委员应当召集所有委员商讨，如果要终止其他委员职务，应当提请业主大会决定。2014年1月5日，xdzx业委会举行会议，东莞房管局工作人员受邀参加会议，罗某某 要求xdzx按照住宅和商铺分开的方式成立两个业主委员会及聘请两个物业管理单位，并取消选举期间未交管理费的业主的当选委员资格。东莞房管局工作人员当场向罗某某 作了解释，根据《物业管理条例》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理；至于取消委员资格，必须经业主大会投票决定，房管部门无权直接终止委员资格。xdzx业委会其他委员认为，罗某某 未经业主大会及业主委员会同意私自以业委会名义办私人事务，完全无视《业主大会议事规则》，严重影响业委会正常运作，要求东莞房管局罢免罗某某 的委员资格。东莞房管局工作人员表示，东莞房管局的职责是协助、指导、监督小区成立业主委员会及其工作，业主委员会委员由全体业主投票选举产生，东莞房管局无权直接罢免业主委员会委员资格，如需终止委员资格，可通过召开业主大会以投票的方式决定。2014年1月8日，东莞房管局再次召开协调会，东莞房管局工作人员和xdzx业委会其余委员参加会议，罗某某 以临时有事为由没有到场。此后，罗某某 认为东莞房管局没有履行法定职责为由向原审法院提起诉讼。

原审法院认定以上事实的证据有:《东莞樟木头xdzx业主大会及业主委员会选举备案核准申请资料》、2013年8月17日给樟木头房管所的投诉信、《关于xdzx业主委员会成立的有关问题回复》、《樟木头镇信访事项转办单》、《关于东群字（2014）18863073号反映樟木头镇xdzx业主违规参选业主委员会的情况汇报》、罗某某 房产证及房产交易证明、《关于对申请划分樟木头xdzx物业管理区域的回复》（东房物（2008）39号）、（2008）粤高法审监民再字第127号《民事调解书》、樟木头xdzx业主委员会内部会议记录、樟木头xdzx业主委员会日志（2013年8月17日罗某某 张贴的公告、2013年9月14日罗某某 张贴的两张公告）、xdzx业主委员会换届选举选票（编号133215）以及原审庭审笔录等。

原审法院认为:依照《物业管理条例》第五条  第二款  和第四十九条的规定，东莞房管局作为东莞市的房地产行政主管部门，负责其行政区域内物业管理活动的监督管理工作，应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。罗某某 对xdzx业委会委员的资格等问题向东莞房管局投诉进而提起诉讼，东莞房管局的诉讼主体资格适格。本案争议的焦点是:针对罗某某 涉案信访投诉事宜，东莞房管局是否已依法履行法定职责，是否存在行政不作为情形。

关于本案罗某某 反映的xdzx业委会第四届业主委员会部分委员在选举时存在欠费、不具备候选人资格的问题。依照《广东省物业管理条例》第三十条  的规定，如罗某某 该主张属实，应当由xdzx业委会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。法律没有规定房管部门可直接终止委员资格，东莞房管局已经通过口头和书面答复罗某某 相关法律规定，并告知罗某某 依照法律规定的程序处理，已经履行了自己的职责。但东莞房管局没有严格依照《广东省物业管理条例》第六十六条  的法律规定，没有在涉案物业管理区域内通报部分业主委员会委员欠费的问题，存在一定瑕疵。东莞房管局就罗某某 投诉已经进行了解释和答复职责。依照法律规定，东莞房管局无权直接取消部分当选委员的资格，罗某某 主张东莞房管局没有履行职责并要求东莞房管局直接取消部分委员的资格，没有事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。

关于罗某某 要求东莞房管局履行监管职责，xdzx居民业主委员和xdzx商铺业主委员名额分配应以xdzx居民面积和xdzx商铺面积比例分配业主委员名额。xdzx住宅和商铺是一个共同的物业小区，东莞房管局已经向罗某某 说明，不应分开住宅和商铺分别成立业主委员会，东莞房管局该说明符合《物业管理条例》第九条  第一款  的规定。至于委员候选人的确定，应当依照《广东省物业管理条例》第二十六条  第二款  的规定，由业主联名推荐、业主自荐等方式产生，东莞房管局无权分配。罗某某 要求东莞房管局责令业主大会分别成立业主委员会，并按住宅和商铺的比例分配委员名额，该诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第五十六条  第（四）项  的规定，判决:驳回罗某某 的全部诉讼请求。本案收取诉讼费人民币50元，由罗某某 负担。

一审宣判后，罗某某 不服原审判决，向本院提起上诉，请求确认东莞房管局未依法履行法定职责。主要理由有:1.余毓文、邓伟聪、刘沛铭、钟卓卫等四位业主违法参选而当选委员，而东莞房管局没有履行监管职责，没有核对参选人有无欠交物业管理费，而且在罗某某 投诉有业主欠费参选后，亦没有履行监管职责取消欠费业主参选资格，只要求欠费业主补交了事。2.东莞房管局说居民业主和商铺（商场）业主是不可分开，商铺（商场）、酒店、xdzx居民管理原由荷华发展商负责管理，但根据（2008）粤高法审监民再字第127号《民事调解书》，物业小区是可以分开管理，居民业主委员会不应包括商铺和商场业主。3.东莞房管局依法应协助居民业主成立业主委员会以方便和更好维护居民大厦的保养、维修，保证居民安全，而不是帮助商铺做生意。业主委员会选举票数是按业主面积比例选出，所以居民业主和商铺（商场）业主委员会比例也应该按业主面积比例分配。

被上诉人东莞房管局辩称:东莞房管局就罗某某 涉案信访投诉事宜已依法履行法定职责，不存在行政不作为情形；罗某某 一审诉请，缺乏事实和法律依据，理由不成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序恰当，依法应予维持。主要理由有:1.据我国《物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条  以及《广东省物业管理条例》第五条  规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本案中，东莞房管局就东莞樟木头xdzx业主大会的申请成立、业主大会筹备组成员的产生、首次业主大会的召开、业主委员会的选举及业主委员会的备案等环节均按规定履行指导和协助职责，此有东莞房管局保存的《东莞樟木头xdzx业主大会及业主委员会选举备案核准申请资料》为证。2.根据我国《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条  以及《广东省物业管理条例》第三十条  等有关规定，业主委员会委员违反该条规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。据此，东莞房管局并无业主委员会委员名额分配及终止业主委员会委员职务的法定职权。若罗某某 认为东莞樟木头xdzx业主委员会委员名额分配不公及部分不合法当选委员职务应终止，依法应提请业主大会会议决定。3.东莞房管局属下樟木头房管所已多次向罗某某 沟通、解释，此有罗某某 一审起诉提供的樟木头房管所书面复函为证。

原审第三人xdzx业委会述称:xdzx1楼到3楼是商铺，4楼到11楼是酒店，12楼到30楼是住宅，所有水电设施、消防等都是连在一起，不可分割。商铺长期没有开的原因是电梯坏了，业主与开发商存在纠纷，无法达成修理电梯的一致意见，商铺走廊灯坏了，物业管理的保安也不在。商铺业主一直与物业管理公司协商，既然没提供物业管理服务，那么，物业管理费就不应该这么高，故没有按时足额缴纳物业管理费，但当选业主委员后来都已经补交完了。

经审查，本院对原审查明的事实基本予以认可。

另查明，东莞房管局二审期间向本院提供广州莱佛士物业服务有限公司xdzx服务中心于2014年10月11日出具《证明》一份，内容为:经查实xdzxS2-60、S2－62号铺业主余毓文管理费已交至2014年10月份；S2-66A、S2-71A号铺业主邓伟聪管理费已交至2014年10月份；S2-38号铺业主刘沛铭管理费已交至2014年12月份；S2-52号铺业主钟卓卫管理费已交至2014年10月份。xdzx业委会向本院提交广州莱佛士物业服务有限公司xdzx管理服务中心于2015年3月16日出具的《关于xdzxS2商场情况说明》，内容为:自广州莱佛士物业服务有限公司从2004年10月份接管樟木头xdzx以来，xdzxS2商场无一商铺经营营业，我公司为了不浪费资源，对S2商铺停止一切有关服务（如电梯停止使用、停水停电，无专职保安值班）。罗某某 对此认为，前述业主委员在参加业主委员会选举时已经欠费，不具有参选资格。

本院认为:根据《物业管理条例》第五条  第二款  和第四十九条的规定，东莞房管局作为东莞市的房地产行政主管部门，负责其行政区域内物业管理活动的监督管理工作，应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。本案争议焦点为罗某某 投诉要求东莞房管局履行相应监督职责的理由是否成立。

第一，关于东莞房管局应否按罗某某 要求取消余毓文、邓伟聪、刘沛铭、钟卓卫等作为xdzx业委会委员资格的问题。《广东省物业管理条例》（2008年修订）第十一条  第一款  规定:“业主依法成立业主大会，选举业主委员会。”第三十条  规定:“业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为:（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。”据此，业主委员会是同一物业管理区域内的业主通过召开业主大会投票选举成立的自治管理组织，如业主委员会委员存在前述违反法律法规或管理规约的法定情形，应当经过业主委员会会议、业主大会会议表决决定中止或终止其职务。本案中，东莞市樟木头镇xdzx第四届业主委员会于2013年4月21日选举产生，此后罗某某 向东莞房管局投诉该次当选业主委员余毓文、邓伟聪、刘沛铭、钟卓卫欠缴物业服务费用从而要求取消其业主委员会委员的资格，对此，东莞房管局将前述规定终止业主委员职务的程序向罗某某 进行了解释和说明，并对余毓文等委员未足额缴纳物业服务费的问题进行了协调，该物业管理区域的物业服务公司通知余毓文等四人补交并出具了交费后的证明。其后，东莞房管局于2013年11月4日准予东莞市樟木头镇xdzx第四届业主委员会进行备案。东莞市樟木头镇xdzx第四届业主委员会是经过该物业管理区域内业主的民主选举程序产生，罗某某 作为当选的业主委员之一，如认为应取消余毓文等四人的业主委员会委员资格，应依法通过提请业主委员会、业主大会先后表决的方式解决，罗某某 起诉要求东莞房管局直接取消该四人的业主委员会委员资格，缺乏相应的法律依据，依法不予支持。

第二，关于罗某某 要求xdzx商品房业主委员和商铺业主委员的名额应以商品房和商铺面积比例分配的问题。xdzx业委会于2013年4月21日选举产生时，该中心的商品房和商铺系属同一个物业管理区域，而并没有经法定程序划分为两个物业管理区域，罗某某 亦未举证证明其在参与业主委员会选举时有提出分为商品房、商铺两个物业管理区域，且罗某某 事后要求分为两个物业管理区域的个人意愿亦不足以代表xdzx业主的集体意志。根据《物业管理条例》第九条  第一款  “一个物业管理区域成立一个业主大会”以及《广东省物业管理条例》第二十六条  第二款  “业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生”的规定，由于业主委员是同一物业管理区域内业主通过推荐以及召开业主大会投票选举产生，在xdzx商品房和商铺未经法定程序划分为两个物业管理区域的情况下，罗某某 要求东莞房管局责令xdzx单独成立商品房业主委员会的理由不能成立，罗某某 要求东莞房管局责令xdzx业委会商品房业主委员和商铺业主委员的名额应以住宅、商铺面积比例分配，亦缺乏相应的法律依据，依法不予支持。

综上所述，上诉人罗某某 的上诉理由不充分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。