未疏通管道导致业主财物损失物业应赔偿

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广州物业专家律师程磊提醒：

    房屋主阳台雨水管道发生了雨水倒灌而导致业主房屋被浸，表明物业服务公司未能按照合同约定全面履行物业共享设施设备及其运行的维护和管理，保障下水道无堵塞、排水通畅的这一合同义务。由于物业公司未能全面履行物业共享设施设备及其运行的维护和管理这一合同义务，理应承担违约责任，赔偿因其违约行为给业主造成的财物损失。

广州市中级人民法院
　　民事判决书

　　上诉人（原审被告）广州jv物业管理有限公司。
　　被上诉人（原审原告）张某某。
　　
　　原审法院经审理查明：张某某（乙方）、jv公司（甲方）于2010年1月2日签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业座落：广州市海珠区新港东路48号slj花园C1-101房；物业管理服务内容：二、房屋共用设施及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场四库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；物业管理服务质量：三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、下水道、沙井、化粪池畅道，无堵塞；四、环境卫生：道路整洁，排水畅通，化粪池、水井1年清理一次；违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，等。张某某主张因jv公司管理不善，2013年3月28日早上7点，涉案房屋主阳台地漏所连接的雨水管道发生雨水倒灌，导致涉案房屋大面积被淹，家私电器被积水浸泡导致财产损坏，张某某就其主张提交了以下证据予以证明：1、业主手册，其中第四章管理中载明管理者确保所有共用污水渠、排水渠、水道及水管无淤塞情况等，张某某、jv公司双方在附件三业主、住户入住合约中盖章、签名；2、发票、订货单、送货单若干，张某某据以证明其家私电器价值；3、修补工程预算表，显示工程材料及人工费用合计5390.2元（未含综合管理费161.6元）；4、照片若干，张某某据以证明房屋受浸情况、受损情况、墙面、家具发霉情况等；5、张某某发给jv公司的《关于尽快赔偿C1-101水浸损失的函》；6、jv公司员工签名以jv公司名义作出的《致C1-101单元业主的函》，内容如下“就您反映的雨水管道雨水倒灌的问题，我公司深表遗憾……现再次回复如下：我管理处接到您反映的雨水管道雨水倒灌的问题后，立即组织工程人员对C1栋雨水主管进行了详细检查，未发现异常（负一层地面及雨水主管周边均无水迹），对此我管理处已答复你。为确保检查结果准确，我管理处特在近期广州出现的多次特大暴雨期间反复对上述雨水管道进行检查，亦未发现异常。另外，您的房屋所在楼宇自2008年交付使用，多年从未发生雨水管堵塞现象。期间，我管理处会定期对雨水管及相关下水管道进行检查、疏通。鉴于此，我方分析导致雨水管道雨水倒灌的原因只可能是楼宇住户在装修或日常使用中，将容易引起排水管堵塞的异物倒进排水管并残留在主管和支管之间，此时若降暴雨，则可能令排水瞬时不畅，引起倒灌。对您反映的雨水倒灌问题，我方无任何过错和责任。”；7、张某某发给jv公司的函件若干，张某某据以证明张某某一直要求jv公司承担责任；8、jv公司员工签字及加盖jv公司印章的书函，张某某据以证明曾在2011年因jv公司管理不善导致涉案房屋受浸。jv公司对上述证据质证意见如下：对证据1没有异议；证据2不能证明张某某家具的实际损失；证据3无法证明房屋受浸的损失情况；证据4真实性无法确认，无法确定照片上所反映的情况是否是涉案房屋当时水浸的具体情况，照片上没有时间，不能确定照片是事发时所拍；证据5没有收到，不予确认；证据6真实性无法确认，因签名人已经离职，确认内容是当时口头答复张某某的内容；证据7没有收到，无法确认；证据8无法确认签名人是否为公司职工，且与本案无关。jv公司提交了涉案的C1-D1栋2013年slj花园小区排水管维修检查记录表及2013年春季（暴雨台风天）公共设施（雨水排水管、供电线路、路灯等）排险排查记录以证明其履行了管理义务，保障管道通畅，张某某对真实性不予认可，且认为该记录表反映张某某对排水管的检查是两、三个月检查一次，记录表反映在检查正常后不久也仍然出现管道堵塞和漏水情况。
　　诉讼中，张某某、jv公司双方均确认涉案楼宇的天台存在公共绿化，jv公司表示张某某拍摄的图片中看到天台楼顶的排水管有淤泥和水、叶，估计是清洁阿姨没有及时去处理，在收到张某某反映的情况后，已经及时进行了清洁和处理。另，张某某确认2013年3月28日发生水浸后，基于家私是实木的，被水泡过会影响家私的使用年限和价值，故在事后已对所有家私受浸的地方及发霉的地方进行了翻新和干燥处理，墙面也重新粉刷一次，现在出现的掉皮和霉印是粉刷之后出现的。另，张某某jv公司双方均确认涉案房屋现不存在管道堵塞情况，且2013年3月28日至今也没有再发生雨水倒灌现象。
　　张某某因与jv公司物业服务合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、jv公司向张某某赔偿因水浸导致的财物损失20371.8元；2、jv公司排除妨碍、消除危险，彻底解决jv公司再遭遇水浸的问题；3、jv公司向张某某公开赔礼道歉；4、诉讼费由jv公司承担。
　　原审法院认为：根据张某某与jv公司之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定，jv公司应当承担对房屋共用设施及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场四库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，确认的物业管理服务质量包括下水道、沙井、化粪池畅道，无堵塞；道路整洁，排水畅通，化粪池、水井1年清理一次；等。结合jv公司确认其对张某某反映涉案房屋雨水倒灌问题的口头答复内容等，根据本案实际情况，现在协议约定的共享设施设备之一即涉案房屋主阳台雨水管道发生了雨水倒灌而导致张某某房屋被浸，表明jv公司未能按照合同约定全面履行物业共享设施设备及其运行的维护和管理，保障下水道无堵塞、排水通畅的这一合同义务。虽然jv公司分析导致雨水管道雨水倒灌的原因只可能是楼宇住户在装修或日常使用中，将容易引起排水管堵塞的异物倒进排水管并残留在主管和支管之间，此时若降暴雨，则可能令排水瞬时不畅，引起倒灌，但jv公司并未能充分举证证明，且jv公司在明知存在装修的情况下更应加强对管道通畅的检查义务。综上，由于jv公司未能全面履行物业共享设施设备及其运行的维护和管理这一合同义务，理应承担违约责任，赔偿因其违约行为给张某某造成的财物损失。至于张某某主张的损失与雨水倒灌导致家中受浸之间是否存在因果关系的问题，对此，原审法院认为，张某某提交的家私、电器等发票证明受水浸影响的家私电器的价值为98800元，主张因水浸缩短家私电器的使用年限15-20%，按15%折旧率计算家私损失为14820元，上述证据只能证明其购买家私电器发生的金额，而不能证明该水浸造成张某某主张的家私电器使用年限已缩短15-20%，因张某某无法证明该因果关系的存在，故原审法院对此不予支持。另，张某某主张因墙体受浸需修补的材料、人工费用为5551.8元，提交了工程预算表予以证明，但该预算表并非张某某实际支出费用的证据，jv公司对此也不予认可，但鉴于涉案房屋确实发生水浸情况，根据张某某提交的证据，客观上对张某某会造成一定的经济损失，故原审法院酌定2000元为宜，超出部分因张某某未能充分举证，原审法院不予支持。因张某某确认涉案房屋现管道畅通，不存在堵塞现象，自2013年3月28日至今也没有再出现雨水倒灌的情况，故对张某某要求jv公司排除妨碍、消除危险，彻底解决张某某再遭水浸的请求不予支持。张某某在本案中以合同之诉要求jv公司承担违约责任，故张某某要求jv公司向其公开赔礼道歉缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、jv公司自本判决生效之日起3日内一次性赔偿张某某2000元；二、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费409元，由张某某负担379元、jv公司负担30元。上述受理费已经由张某某预交，张某某同意由jv公司在履行本判决确定的义务时将jv公司应负担的受理费直接支付给张某某。
　　上诉人jv公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3022号民事判决书第一项。2、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清，导致错误认定上诉人存在违约责任。根据上诉人提交的证据：“C1-D1栋2013年slj花园小区排水管维修检查记录表”及“2013年春季（暴雨台风天）公共设施（雨水排水管、供电线路、路灯等）排险排查记录”，显示在2013年的3月26日及2013年的3月13日上诉人已对公用排水、污水等相关的设施设备进行了排险排查和维护等的管理义务，经核查为一切正常，上述书面证据足以直接反映上诉人已经按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行了对物业管理的义务，确保了公用设施设备的正常运行，上诉人并没有任何的违约行为。在2013年3月28日被上诉人房屋出现的雨水倒灌后，经上诉人对雨水管道进行详细的检查均无发现异常、无淤塞，证明了雨水倒灌并非是上诉人没有对管道进行疏通而导致淤塞造成的，而极有可能是楼层各住户在日常生活中，不注意各类垃圾的分类清理，将容易引起堵塞的垃圾或异物倒入排水管中，垃圾或异物从住户支管排至主管之间，适逢当天降暴雨，可能导致水流速度瞬时放慢而出现倒灌，该情形并非是上诉人的违约行为导致。二、上诉人已依约履行物业管理维护及管理的义务，不应承担赔偿被上诉人的经济损失的责任。上诉人不存在违约的主观目的及行为，不应承担任何违约的责任。上诉人认为在雨水倒灌发生前排水管道一直保持通畅、迅速，直接导致雨水倒灌出现极有可能是楼层各住户排出的垃圾或异物瞬间阻塞导致。原审法院在上诉人已依约履行物业管理维护及管理义务的前提下，且被上诉人提供的关于水浸造成的损失证据无法证明收到损失的真实性、合法性，更无法证明与上诉人有任何直接的关联性，原审法院错误认定上诉人直接导致被上诉人产生损失，仍判决上诉人称赔偿被上诉人的损失，与事实不符，于法、于理均不合。综上所述，上诉人认为一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下却判决上诉人违约需承担赔偿责任，明显于上诉人不公，上诉人特予上诉，盼请改判。
　　被上诉人张某某未表述答辩意见。
　　本院经审理，确认原审判决查明事实。
　　本院认为，根据双方当事人之间签订的《前期物业管理服务协议》，上诉人jv公司对涉案房屋共用设施及其运行的维护和管理承担义务。涉案房屋雨水倒灌的原因是共用设施设备下水道堵塞，双方对于该事实并无异议。争议在于，上诉人对是否已经履行合同约定的管理义务，是否承责。在上诉人作为义务方，未充分举证证实已充分履行合同义务的情况下，原审结合本案事实，酌情判定上诉人赔偿，并无不当。至于，上诉人认为涉案房屋的损害是被上诉人自身不当行为造成，并无充分证据证实，本院不予采信。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。