未通知到其他业主业委会决议被撤销案

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广州物业专家律师程磊提醒：

    业主委员会在庭审中仅出示了“同意”的表决票，未能提供其余表决票，无法证明其是否通知包括原告在内的其余业主，及是否向其余业主征求关于上述事项的书面意见，应由业主委员会承担不利后果。

民 事 判 决 书

原告：周某某 。

原告：张某某 。

被告：温州市鹿城区hrxsy小区业主委员会。

第三人：温州市hd物业管理有限公司。

原告周某某 、张某某诉称：2015年2月1日，原告所在的hrxsy小区成立业主委员会，并制定了业主大会相关议事规则、管理规约。2015年4月18日，被告宣布选定新的物业服务公司，但被告未召开业主大会，原告作为小区业主也未接到书面通知。被告称其已在2015年3月14日发出表决票，告知小区业主选聘物业公司。2015年5月11日，被告召开业主委员会会议讨论与新物业服务公司签订合同，在7位委员3票坚持，3票反对，1人中立的表决比例下，被告作出决定，与第三人签订物业服务合同。2015年6月15日，第三人进驻原告所在的小区。因被告作出的会议决定违反法定程序，侵害业主的合法权益，故请求撤销被告作出的与第三人签订物业服务合同的决定，诉讼费由被告承担。

为证明诉称事实，原告周某某 、张某某向本院提交了如下证据：1、身份证、房屋所有权证，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、会议纪要，证明涉案小区的业主委员会于2015年2月1日成立，并通过议事规则等；3、业主大会议事规则，证明业主大会的议事规则及召开程序；4、表决票，证明被告未提前15天通知原告，且表决票的内容仅是委托被告开展组织工作；5、业主联名信访、信访受理告知单，证明涉案小区的业主曾要求有关部门对这次选聘业委会的工作是否合法给予明确答复；6、《关于进驻温州hrxsy进行物业管理的报告》，证明第三人称已与被告签订合同，欲进驻涉案小区管理。

被告温州市鹿城区hrxsy小区业主委员会辩称：一、被告已经按照法律规定和有关规定召开业主大会，已经告知全体业主重新选定物业公司的事实。投票选举过程中有471票同意重新选聘物业公司，选举过程是符合法定程序的。通过投招标选聘物业公司在程序上是到位的。二、退一步说，原告没有经过物业所在地的行政部门处理，直接向人民法院起诉不符合法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。

为证明辩称事实，被告温州市鹿城区hrxsy小区业主委员会向本院提交了如下证据：1、表决票，证明被告已经按照《物业管理条例》、《业主大会议事规则》的规定采用书面征求意见的形式征求业主的意见；2、会议纪要，证明表决结果符合《业主大会议事规则》的规定，业主大会已同意被告负责组织开展选聘物业服务企业工作的事实；3、招投标人评分汇总表、中标候选人公示、中标通知书，证明被告按照业主表决结果及《物业管理条例》之规定履行自身职责及招投标程序合法的事实；4、《物业服务合同》，证明被告按照《物业管理条例》之规定代表业主签订物业服务合同履行自身职责的事实。

第三人温州市hd物业管理有限公司陈述称：一、本案的决定并非被告作出，而是业主大会作出的决定，被告是业主大会的执行机构，代表全体业主与第三人签订物业服务合同是符合规定的。二、业主大会的召开及物业公司的选定是针对全体业主而非两位原告，撤销决定的权利应当由全体业主行使，原告的诉讼主体不适格。业主委员会作为被告也不符合诉讼主体资格。三、业主大会的召开是合法有效的，根据物业管理条例的规定，召开业主大会可以书面形式进行，全体业主已经充分考虑并作出了决定，已经形成了合法有效的业主大会决议，因此物业服务合同是双方的真实意思表示。四、第三人中标后与被告签订物业合同，缴纳履约保证金，已经履行了相关的合同义务，第三人属善意的第三人，应该受到法律的保护。原告的异议不应当影响全体业主做出的决定，故应尽量维持业主大会管理小区的秩序，驳回原告的诉讼请求。

为证明上述事实，第三人温州市hd物业管理有限公司向本院提交了如下证据：履约保证金、资质证书，证明第三人的资质级别高于原物业公司，物业服务的标准提升对原告等业主是有利的。

经审理查明：原告周某某 系涉案坐落温州市鹿城区蒲源路xx苑xx幢xx室的业主，原告张某某系涉案坐落温州市鹿城区蒲源路香舍苑xx幢xx室的业主。2015年2月1日，hrxsy小区召开第一届业主大会，通过《hrxsy小区业主大会议事规则》、《hrxsy小区管理规约》，并选举产生业主委员会委员7人，即王xx、孙xx、李xx、吴xx、陈xx、项xx、潘xx。2015年3月14日，被告向小区业主发出表决票，载明内容如下：一、是否同意“本小区首届业委会负责组织开展选聘物业服务企业工作”；二、是否同意“物业服务企业必须具备《物业管理企业资质管理》办法规定的资质；物业服务的等级标准为一级，收费标准：住宅不得高于每月1.45元／平方米（建筑面积），商铺和办公楼等非住宅不得高于每月2.00元／平方米（建筑面积）”。后被告回收“同意”的表决票471张（涉案小区业主人数为656），但被告未能提供其余表决票，俩原告称其未收到被告发出的表决票。2015年3月18日，被告召开会议，出席人员为王建康、潘海雷、李小康、姜尔、邵学林、项晓东、吴鸿炜，会议决定启动物业服务企业选聘工作，并决定以招标方式确定物业服务企业。2015年4月18日，王建康、邵学林等五人以评标委员的身份对包括第三人在内的四家物业服务企业进行评分，评分项目有“资质及业绩”、“技术服务”、“投标价格”，评分结果为第三人为总分第一。2015年4月18日，被告发出公示，载明：涉案小区物业服务招标于2015年4月18日在小区业委会办公室开标，经评标委员会评定，中标候选人为第三人，其物业服务费投标报价为住宅每月1.42元／平方米、商铺每月1.80元／平方米、办公每月1.80元／平方米，服务期限2015年5月1日至2018年4月30日，公示期为三天。2015年4月21日，被告向第三人发出《中标通知书》，确定第三人中标。2015年5月4日，被告与第三人签订《物业服务合同》，约定由第三人为涉案小区提供物业管理服务，服务期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止等。合同签订后，第三人于2015年6月24日进驻涉案小区。陈海虹等业主曾于2015年5月22日向鹿城区人民政府反映涉案小区未按照法律法规要求的程序选聘物业服务企业，要求滨江街道有关部门对涉案小区此次选聘物业服务企业的行为是否有效给予答复。

上述事实，有原、被告提供的全部证据及双方当事人的陈述等予以证实。

本院认为：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，召开业主大会会议应当于会议召开15日前通知全体业主，业主大会决定选聘物业服务企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现被告以向业主发出表决票的形式征集关于是否同意由业委会负责组织开展选聘物业服务企业工作及是否同意物业服务企业资质、等级标准、收费标准的书面意见，但被告在庭审中仅出示其中471张“同意”的表决票，未能提供其余表决票，无法证明其是否通知包括原告在内的其余业主，及是否向其余业主征求关于上述事项的书面意见，应由被告承担不利后果。其次，在征集大部分业主的同意后，被告自行决定以招标方式确定物业服务企业，由其自行组成评标委员会确定第三人为中标的物业服务企业，并对中标结果在小区内对业主进行公示，由此，关于选聘物业服务企业的方式的确定、对参与招投标的物业服务企业资质及服务水准的评查、最终选定第三人作为物业服务企业等实际均由被告决定。但被告作为业主大会的执行机构仅能根据业主大会的授权履行职责，无权对涉关全体业主共同利益应由全体业主共同决定的重大事项作出决定。现被告未经业主大会决定和授权，擅自决定选聘第三人作为物业服务企业，并与其签订《物业服务合同》，属越权行为，侵害了包括原告在内的小区业主的合法权益。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现原告诉请撤销被告与第三人签订物业服务合同的决定，符合业主撤销权的行使条件，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条的规定，判决如下：

撤销被告温州市鹿城区hrxsy小区业主委员会做出的选聘第三人温州市hd物业管理有限公司，并与其签订《物业服务合同》的决定。