业主委员会起诉须召开业主大会获得授权

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

对涉及全体业主共同利益的事项，业主委员会作为诉讼代表人进行诉讼，其法律后果由全体业主共同承担。业主委员会在进行涉及业主权益的重大事项时，必须提交业主大会的授权决定。本案中，原告以诉讼方式要求被告返还收取案涉小区的公共物业收益，属于重大事项，需要经业主大会进行表决。况且，由于诉讼活动需要缴纳诉讼费用，诉讼的结果也存在不确定性，存在败诉的风险，因此对涉及业主民事诉讼权益的处分应有案涉小区业主大会的明确授权。综上，原告未经业主大会授权便提起要求被告返还公共收益的诉讼，原告不具备起诉的资格，其起诉应予以驳回。

【顺德区法院判例】

原告佛山市顺德区容桂kf花园十二期（康翠名邸）第二届业主委员会

被告佛山市顺德区hx物业管理有限公司

原告诉称，被告于2010年1月入驻佛山市顺德区容桂kf花园十二期（康翠名邸）进行物业管理以来，在未与原告签订物业服务合同的情况下，对kf花园十二期（康翠名邸）小区进行物业管理，且自2010年8月起未经原告同意便陆续将小区内的公共设施包括画画室，棋艺室，乒乓球室，游泳池对外出租，在电梯、公共通道等公共区域经营广告业务，并非法占有所得收入。被告收取的上述收入属于全体业主所有，应予以返还。原告多次追讨未果，故为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令:一、被告向原告立即归还非法侵占全体业主的公共收益182650元及支付逾期利息（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；二、本案诉讼费均由被告承担。

被告辩称，一、根据《物业管理条例》第十一条  （七）项、第十二条  的规定，涉及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。就本案的事项，原告应当按照法律规定和《业主大会议事规则》的规定的程序召开业主大会，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。原告并没有以召开业主大会的程序办理，只是自行寻找个别业主签名进行授权，所以是违规操作的，而且根据原告所提供的《关于委托小区业委会起诉hx公司等的授权签名表》中有123个签名，而kf花园十二期《康翠名邸》共有250户，上述签名授权未过半数。经核对，其中有13户:3座303，5座603、3座403、5座701、6座301、5座401、4座403、8座403、4座804、4座604、4座803、7座302、6座602的业主并非在上述《授权签名表》上签名的人。另有9户:8座802、4座502、9座404、7座704、5座403、10座404、9座303、9座401、4座304的业主并不是上述《授权签名表》上所对应的名字。不是业主又何来权利在《授权签名表》上签名。因此，授权的业主比例没有过半数且业主主体存在瑕疵，故原告无权代表kf华园十二期（康翠名邸）全体业主提起诉讼。二、原告没有提供足够证据证明被告有182650元的公共收益，而且原告的部分诉讼请求已过诉讼时效。三、被告不存在侵占业主公共收益的行为。被告接手涉案小区的管理后，一直没有与业委会签订书面的《物业委托管理服务合同》，双方形成事实物业管理服务关系。被告延续科龙物业管理小区时利用会所等公共收益补贴物业管理费做法，在收取公共收益后补贴物业管理费。三、根据（2013）佛顺法容民初字第176号民事判决书所确认的事实，被告在物业服务期间内为小区配置了一系列设备，经评估投入价值为68657元。若不是被告投入维修费用，游泳池无法使用。而电梯维修项目和24支摄像头修复费用无法评估，故并未作价。该部分开支，被告并未要求业主分摊，也没动用维修基金，故即使有公共收益也应优先支付这些开支。四、被告在管理以上公共区域时，也相应付出了人力、物力，也应获得报酬。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

诉讼中，原告提供了如下证据以证明其诉讼主张:

1.原告组织机构代码证复印件、被告企业机读档案登记资料一份，证明双方当事人的诉讼主体资格。

2.原告成立备案登记表复印件、《业主授权签名表》各一份，证明原告有权提起本案诉讼。

被告的质证意见:备案登记表因无原件核对，真实性无法确认。对《业主授权签名表》的真实性有异议。根据备案登记表显示，涉案小区有250户业主，但《授权签名表》中只有123名签名授权，并没有达到过半数的比例。并且有22名业主在授权中的签名与实际业主不一致。业主授权不是通过召开业主大会和进行相应的公示和表决而取得的，程序不合法。原告不具备诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。

3.（2013）佛顺法容民初字第459号民事裁定书一份，证明原告一直向被告追讨涉案公共设施租赁收入并于2013年提起诉讼。原告的起诉没有过诉讼时效期限。

被告的质证意见:业委会没有征得业主的授权，是业委会就公共收益提起的主张，而不是业主的意思表示。在该裁定书第12页明确业委会在进行处分业主权益的诉讼时效必须提交业主大会的授权决定，需要经过业主大会进行表决。本案中，原告同样没有召开业主大会，没有进行表决。至今小区内还有很多业主根本不知道原告代表他们提起了本案诉讼。本案的律师费、诉讼费也没有通知业主大会表决。因此原告不具备诉讼主体资格。

4.照片一张，证明原告于2014年12月21日组织召开业主大会。

被告的质证意见:真实性不予确认，原告提交的授权委托书中没有表述召开业主大会而表决的字眼。被告作为小区物业管理公司，没有看到和听到业委会在2014年12月21日就本案召开过业主大会。并且，召开业主大会时监票应由当地居委会见证。

5.本院指定原告提交《业主授权签名表》中签名人与业主不一致的业主授权表决签名的证据，原告在本院指定的期限内提交了:5座701、6座301、6座804、4座404、4座304、8座802、3座602、5座401号、4座604号、3座403号、5座603号业主的共11份追认书。

被告的质证意见:其中8份是对被告提出的主业与授权委托书签名一致的追认，原告对追认书中业主签名的真实性无法确认，由法庭核实。从追认书本身来看，是原告制作的格式版本，然后签名，并不能反映真实情况。追认书中没有显示是对谁签名的追认，属于追认不明确。从追认书内容可以看出这次诉讼只是业委会组织收集签名，不是广大业主的真实意思表示，原告没有按规定召开业主大会进行表决以取得合法授权，是无效授权。另3份追认书无法查明业主信息，对真实性、关联性均有异议。

诉讼中，被告提供了如下证据以证明其诉讼主张:

1.原告的业主大会议事规则复印件一份（来源于居委会）第七条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议的时间、地点、议程、议题在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主，采取书面征求意见形式的，应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关的资料，原告没有按照本规则召开业主大会，对本案的起诉进行投票表决，属于违规违法行为。该规则第12条规定，业主人数按照专业部分的数量计算，以一个专有部分按一人计算。该涉案小区有250户，应该有250个投票权，人数过半要达到125票，《业主授权签名表》中只有123人签名。

原告的质证意见:对真实性无异议，但该议事规则只是业主内部的议事规则，对外不具有约束力，业主以外的人不能以此质疑业委会决定的效力，即使业委会的决定违背业主的意愿，也只能由业主向业委会成员追究责任，对外仍然有效。否则业委会的对外决定就没有稳定性，法律也没有规定对外诉讼需要经业主大会表决。目前在顺德区有很多案件业委会提起的诉讼案件也不需要业主大会的表决和授权。备案表中注明的户数为250户，业主人数为234人，其中有16户是商铺，不归业委会管理。

被告的意见:按照法律规定，小区业主包括住宅和商铺，原告不能自行将商铺业主的表决权否定，而且商铺也向物业公司缴纳物业管理费。

2.业主名字与签名名字不一致的统计表和房地产权情况表13份，证明该13户业主并非授权上签名的人，原告的签名授权有弄虚作假的情况。

原告的质证意见:对房地产权情况表真实性予以确认，业主签名表上的名字有些是业主的配偶，有些是业主授权的家属，原告庭后予以核实。有2户在表决之后卖了房产，所以业主和签名的人没有对应。

经庭审质证、辩证，本院对原、被告提供的证据作如下认证:

对原告提供的证据1和证据2中的备案登记表复印件，本院予以采信。对业主授权签名表，被告对其中22户业主的签名有异议，并提供了其中13户产权查询情况表以证明业主与签名的人员不一致，本院责令原告提交上述13户业主对实际签名人的授权委托书，原告在本院指定的时间提交了8户业主的追认书，尚有5户未提交业主授权委托书；对未提供产权查询情况表的9户业主签名有异议，因被告无法取得产权证明而向本院申请调查取证，本院责令原告提交证明该9户业主身份的相应证据，如果业主委托他人签名的，则应提供授权委托书，但原告在本院指定的时间内未提交证明业主身份的证据以及授权委托书；经本院庭后核实，上述9户中有4户（4座502、7座704、5座403、10座404）是业主签名，其余5户无法核实是否是业主签名和业主授权他人签名。综上，本院确认业主授权原告行使本案权利的表决户数为113户。对证据3，本院予以采信。对证据4的真实性予以采信，但对关联性不予采信。证据5中的4座404、4座304的追认书，因原告未提交证据业主身份的相应资料，无法核实是否是业主授权，本院不予采信。

对被告提供的证据1和2中的房地产权情况表，本院予以采信。对统计表，以本院核算的表决户数为准。

经审理查明，被告于2010年1月份入驻kf花园十二期（康翠名邸）小区进行物业管理。原告主张被告自2010年8月起按小区内的公共设施包括画画室，棋艺室、乒乓球室、游泳池对外出租，在电梯、公共通道等公共地方经营广告业务，所得收入由被告非法占有，并诉请这些收益属于全体业主所有，应予以返还。被告认为管理小区时利用会所等公共设施的收益补贴物业管理费的做法，在收取公共收益后补贴物业管理费，故被告并没有侵占该小区业主的公共收益。依据业主授权签名表以及本院核实的情况，该小区113户业主签名授权原告作为诉讼代表人起诉被告返还公共物业收益。

另查明，佛山市业主委员会备案登记申请表（顺物管业会字第049-2号）记载:kf花十二期（康翠名邸）总户数为250户、业主人数234人，总建筑面积27187.68平方米。

本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，依法具有对物业小区内共同事务进行管理和监督的职责。因此，对涉及全体业主共同利益的事项，业主委员会作为诉讼代表人进行诉讼，其法律后果由全体业主共同承担。业主委员会在进行涉及业主权益的重大事项时，必须提交业主大会的授权决定。本案中，原告以诉讼方式要求被告返还收取案涉小区的公共物业收益，属于重大事项，需要经业主大会进行表决。况且，由于诉讼活动需要缴纳诉讼费用，诉讼的结果也存在不确定性，存在败诉的风险，因此对涉及业主民事诉讼权益的处分应有案涉小区业主大会的明确授权。《广东省物业管理条例》第十九条  第二款  规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。本院中，原告通过让小区业主在授权签名表上签名的方式表决是否授权诉讼，是采取书面征求意见的形式，属于合法的业主大会会议的形式。本案的关键是书面征求意见表中业主的表决票数是否达到有效通过的比例。《广东省物业管理条例》第二十二条  规定，决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条同时规定，建筑单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。本案中，依据备案登记申请表的记载，kf花园十二期（康翠名邸）总户数为250户，故涉案小区总的业主投票权人数为250人。虽然该备案登记表记载的业主人数为234人，存在同一业主持有数个专有部分的情况，但无证据证明存在原建设单位未出售专有部分按一人计算的情况，故均应依据实际户数而非实际业主人数来确认投票权人数。涉案小区113户业主签名授权原告作为诉讼代表人起诉被告返还公共物业收益，未满足经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法定条件。《广东省物业管理条例》第二十一条  规定，业主可以委托他人参加业主大会会议，业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。依据该条，原告在获得业主受权签名表决时就应核对业主的身份信息，对非业主本人的签名，要求提供授权委托书，并留底保存。本案中，从原告应本院要求庭后提交的是事后出具的追认书而非签名时出具的授权委托书，并且追认书中未载明受托人姓名、委托事项和权限等事项可以看出，原告召集业主大会会议和进行表决的程序具有瑕疵。综上，原告未经业主大会授权便提起要求被告返还公共收益的诉讼，原告不具备起诉的资格，其起诉应予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条  第一款  第（七）项  、第二款  ，《广东省物业管理条例》第第十九条  第二款  、第二十一条  、第二十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条  第一款  第（三）项  ，《诉讼费用缴纳办法》第八条第（二）、第（三）项的规定，裁定如下:

驳回原告佛山市顺德区容桂kf花园十二期（康翠名邸）第二届业主委员会的起诉。