未通知商铺业主参加业主大会决议被撤销案

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广州物业专家律师网周滨律师提醒：业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。如果业主委员会没有完全按照以上规程召开业主大会，也没有在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下召开，商场部份的业主也没有被通知参加。在此情况下召开的业主大会作出的决议应依法撤销。

【广州市中级人民法院判决书】

上诉人(原审被告)：广州市assc业主委员会，地址在广州市世和街46号首层46铺。

被上诉人(原审原告)：深圳市rjdd有限公司

上诉人广州市assc业主委员会因业主行使撤销权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2010)荔法民三初字第xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理查明: 广州市龙津中路xxs号assc小区为广州市世纪房地产实业有限公司开发建成的商品楼盘（含回迁楼），包括3栋楼宇，楼宇负一层至第五层为商铺，第六层至三十二层为住宅。

深圳市rjdd有限公司（以下简称“rl公司”）于2004年8月11日经原广州市东山区人民法院（2001）东法执字第450-3号民事裁定书，拍卖取得位于广州市龙津中路599-637号assc西区自编1、2、3号楼第2层商场（其中第二层252号铺面积639平方米除外），面积2595.82平方米。其后，rl公司于2004年11月1日经原广州市东山区人民法院（2001）东法执字第450-4、5号民事裁定书，拍卖取得位于广州市龙津中路599-637号assc西区自编1、2、3号楼第4层商场（全层面积3909.49平方米）；五层商场全层面积3909.49平方米。

2007年4月18日，rl公司领取了荔湾区康王中路601，603，619号501铺的房地产权证，该铺的建筑面积1742.3624平方米。rl公司成为assc小区商场部分的业主。

2005年9月5日，广州市荔湾区国土房地产管理局向assc第二届业主大会、业主委员会发出“关于assc第二届业主大会、业主委员会备案的通知”，给予assc第二届业主大会、业主委员会备案。

2008年4月18日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局向assc业主委员会筹备组发出《关于成立第三届assc业主委员会筹备组复函》，称：你们送来成立业主委员会筹备组的材料收悉。请你们按照国务院《物业管理条例》、《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》（建住房【2003】131号）的有关规定，组织完成第三届业主委员会选举工作。2008年9月24日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局收到assc第三届业主委员会送来的《关于给予assc第三届业主委员会备案的申请报告》、换届选举公告、业主委员会登记表。

2009年11月5日，广州市assc业主委员会组织召开广州市assc第二届业主代表大会第六次会议，并由广州市assc业主大会发布决议称，根据《中华人民共和国物权法》、广东省《物业管理条例》等法律、行政法规。广州市assc于2009年10月27日至11月2日以书面形式召开了第二届业主代表大会第六次会议，大会应参加人数173人，实际到会人数156人。会议期间，大会广泛征集了全体业主和业主代表们的意见。大会一致表决如下：授权业主委员会向法院提起诉讼，起诉发展商——广州市世纪房地产实业有限公司瞒骗法院，私自将全体业主共同拥有的公共配电房移交给深圳市rjdd有限公司。2010年1月19日，广州市assc业主委员会向原审法院提起了（2010）荔法民三初字第386号确认权属的诉讼。该案审理期间，该院依法追加了深圳市rjdd有限公司为该案第三人。

2010年1月22日，rl公司向原审法院提起了本案的诉讼，要求：1，请求法院依法撤销广州市assc第二届业主代表大会第六次会议决议；2、本案诉讼费用由广州市assc业主委员会承担。

另查，assc约有1400多户业主，assc的建筑面积约14万平方米。assc商场部份业主（包括rl公司）没有参加广州市assc业主委员会换届选举及第二届业主代表大会第六次会议。

原审法院认为：根据《物业管理条例》第五条、第十条的规定，同一个物业管理区域内的业主在物业所在地的房地产行政主管部门及其街道办事处等的监督和指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据《广州市物业管理办法》第七、八、九条的规定，在当地物业行政主管部门指导下，物业已交付使用建筑面积达到50%以上等情况即应当召开首次业主大会或业主代表大会，业主在300名以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会。根据《业主大会规程》，业主委员会为业主大会的执行机构。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。本案中，被告组织召开的第二届业主代表大会第六次会议，没有完全按照以上规程召开，也没有在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下召开，rl公司作为assc商场部份的业主也没有被通知参加。第二届业主代表大会第六次会议召开的程序不合法，作出的决定侵害了rl公司的合法权益，故rl公司有权依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，要求撤销“广州市assc第二届业主代表大会第六次会议决议”，对rl公司的诉讼请求，该院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第十二条的规定，判决：撤销广州市assc第二届业主代表大会第六次会议决议。本案受理费200元，由被告广州市assc业主委员会负担。

上诉人广州市assc业主委员会不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、第二届业主代表大会第六次会议决议完全按照法律、程序进行。1、大会在召开前，已经将会议议程和议题公告告知全体业主；2、业主代表做出的决议符合法律规定。业主委员会在完成公告后，按照业主大会规程，在2009年10月27日至11月5日期间，采用书面形式进行表决召开第二届业主代表大会第六次会议，业主代表大会应参加人数173人，实际参加人数156人，会议一致表决通过大会议案，决定对发展商起诉，维护业主利益；二、被上诉人在2004年通过拍卖的方式成为assc商业裙楼的产权人，之后，在未通知assc其他业主的情况下，私自与发展商广州世纪房地产实业有限公司签署协议，将本属于全体业主共有的商业裙楼商场负二层公共配电房非法转让给被上诉人，并向荔湾供电局变更供电合同。assc第二届业主代表召开第六次会议，授权业主委员会向荔湾区法院起诉，请求法院确认公共配电房属于全体业主所有，全体业主对公共配电房拥有管理、支配的权利。被上诉人为阻止上诉人的起诉才提起本案的诉讼。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，按揭受理费由被上诉人负担。

被上诉人深圳市rjdd有限公司答辩称：同意一审判决，请求维持原判。

二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。

在二审庭审中，上诉人承认没有向每一位业主都书面征求意见，而是公告通知业主将其意见告知业主代表。

本院认为：根据《业主大会规程》，业主委员会为业主大会的执行机构。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。本案中，广州市assc业主委员会组织召开的第二届业主代表大会第六次会议，没有完全按照以上规程召开，也没有在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下召开，rl公司作为assc商场部份的业主也没有被通知参加。第二届业主代表大会第六次会议召开的程序不合法。上诉人上诉称其召开的第二届业主代表大会第六次会议决议完全按照法律、程序进行，依据不足，本院不予采信。原审法院的处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。